อสังหาไทย จากกระแสจีนสู่เมียนมา: โอกาสหรือบทเรียนซ้ำรอย?

#เหล้าเก่าในขวดใหม่กับอสังหาไทย

.

เมื่อช่วง 5-6 ปีก่อน

คนจีนได้แห่กันเข้ามาในไทย

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของกิน,ท่องเที่ยว

หรือแม้กระทั่งการทำธุรกิจ

.

ซึ่งธุรกิจที่เข้ามาในตอนนั้น

มีทั้งแบบถูกกฏหมายและผิดกฏหมายในไทย

ต้องย้ำว่าผิดกฏหมาย“เฉพาะในไทย”

ยกตัวอย่างชัดๆเช่นธุรกิจคาสิโน่

.

คาสิโน่ที่จีนถือว่าถูกกฏหมาย

นักลงทุนจีนที่สบโอกาสได้เข้ามาไทย

จึงอยากมาเปิดคาสิโน่ในไทยบ้าง

แต่หารู้ไม่ว่า

ธุรกิจประเภทนี้

ในไทยยังถือว่าไม่ถูกกฏหมาย

.

และธุรกิจสีเทาหลายประเภท

ก็บางเจอตออันใหญ่

สกัดกั้นนักธุรกิจกลุ่มนี้กันไป

.

แต่ก็ยังเห็นมีการเปิดกิจการเทาๆกันแบบลับๆอยู่

พวกนี้มันก็ฉลาดนะ

รู้ว่าต้องเข้าหา ต้องคุยกับใคร

ธุรกิจถึงจะรันไปได้

.

ตลาดอสังหาก็คึกคักไม่แพ้กัน

ด้วยความที่คนจีน

ไม่สามารถถือครองอสังหาในจีนได้

ทุกอย่างคือการเช่าทั้งหมด

.

พอได้เข้ามาในไทย

ที่เปิดโอกาสให้ต่างชาติ

มีสิทธิ์ถือครองกรรมสิทธิ์แบบ feeehold

มีถือตัวเองอยู่หลังโฉนดได้

.

และราคาอสังหาที่จีน

แพงกว่าบ้านเราไม่ต่ำกว่า 5 เท่า

นโยบายและข้อกฏหมายอสังหาไทย

ถือว่าตอบโจทย์การแก้ pain ให้คนจีนอย่างมาก

ไม่แปลกจีนจึงหลั่งไหลเข้ามาซื้ออสังหาในไทย

.

คนรวยแบบบ้านเรา

ซื้อบ้านระดับ 20 ล้านคือรวยมากแล้ว

แต่สำหรับคนจีน

บ้านระดับ 40 ล้านยังถึงว่าสิวๆ

ต้องระดับ 80-100 ล้านขึ้นไป

ถึงจะเรียกว่ารวยจัด รวยจริง

.

อสังหาระดับ Luxuryไปจนถึง Hi-End

จึงต่างคึกคักด้วยกำลังซื้อจากจีน

.

แต่สุดท้าย

รัฐบาลจีนก็ออกนโยบาย

จำกัดการนำเงินออกนอกประเทศ

ซึ่งคนจีนนำเงินออกนอกประเทศ

ได้เพียงปีละ 50,000 USD

หรือเกือบ 2 ล้านบาทไทย

อสังหาไทยในจีน

จึงชะลอตัวลงจนถึงปัจจุบัน

.

คลื่นลูกใหญ่จากจีนผ่านไป

คลื่นลูกใหม่จากพม่าก็เข้ามา

.

ในช่วงตั้งแต่ปี 2021 ที่ผ่านมา

มีกำลังซื้อจากคนพม่า

ต้องการหาซื้อคอนโดในกรุงเทพ

เพิ่มขึ้นอย่างมาก

.

กำลังซื้อจากพม่า

มาจากปัญหาภายในประเทศ

ทั้งปัญหาการเมืองและปัญหาเศรษฐกิจ

.

ค่าเงินของพม่า

ที่อ่อนตัวลงอย่างมาก

.

ทำให้เหล่านักธุรกิจและเศรษฐีพม่า

หันมาลงทุนในสินทรัพย์ไทย

อย่างคอนโดในกรุงเทพ

กันอย่างมหาศาล

.

จนหลายๆ ตึก

FQ เต็มก็ได้พม่านี่แหละ

ที่เป็นผู้ซื้อหลักในหลายๆ โครงการ

.

หลายๆ Developer

ได้มีการไปเปิด Roadshow ที่พม่า

และก็ได้รับผลตอบรับกลับมาเป็นอย่างดีแทบทุกเจ้า

.

ซึ่งในช่วง Q1 ผ่านมา

กำลังซื้อจากพม่า

ที่มาซื้อคอนโดในไทย

เทียบกับปีก่อนหน้า

คือโตขึ้น 300%

.

ถือเป็นชาวต่างชาติ

ที่ถือครองคอนโดในกรุงเทพ

เยอะที่เป็นอันดับ 2

รองเพียงแค่จีนเท่านั้น

.

ทุกอย่าเหมือนจะไปได้ด้วยดี

แต่ในช่วงนี้

ก็เริ่มมีปัญหาเกิดขึ้น

.

โดยทางรัฐบาลทหารของพม่า

ได้มีการปราบปราม

การซื้อขายคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้น

ในประเทศพม่า

.

ซึ่งเป็นการจับกุม

ในงาน Property Expo ของประเทศ

การจับผู้ขายว่าหนักแล้ว

อันนี้คือจับผู้ซื้อด้วย

.

โดยข้อหาในการเข้าจับกุมนี้

เป็นการจับกุม

ที่ทางรัฐบาลทหารพม่าบอกว่า

เป็นการนำเงินออกนอกประเทศ

#แบบไม่ถูกกฎหมาย

.

หรือที่ชาวเมียนมาเรียกกันว่า

ระบบการโอนเงินแบบ “ฮุนดี”

(ถ้าเป็นสมัยจีนเรียกโพยก๊วน)

.

ซึ่งการโอนเงินระบบนี้

จะไม่ผ่านทางธนาคารของรัฐบาลพม่า

แต่จะเป็นการมอบเงินสดผ่านคนกลาง

หรือให้เงินกับทาง Agent ขายอสังหา

เพื่อนำเงินออกนอกประเทศ​

.

สิ่งที่จะเกิดขึ้นตามมาต่อจากนี้

คือการซื้อขายอสังหาให้กับชาวพม่า

จะยากขึ้นแน่ๆ

.

เพราะต้องถูกทางรัฐบาลของพม่า

ตรวจสอบอย่างละเอียด

ของที่มาที่ไปของเงิน

ที่จะนำมาซื้อ

.

ซึ่งทางเค้า

ก็ไม่ได้อยากให้เงินไหล

ออกนอกประเทศอยู่แล้ว

.

ที่กระทบกับประเทศเราแน่ๆ

คือเรื่องของกำลังซื้อ

ที่จะหดตัวลง

.

และคอนโดที่ชาวพม่า

ซื้อไปก่อนหน้านี้

จะโอนกันได้ไหม

อันนี้ก็ต้องรอติดตามกัน

.

ซึ่งถ้าสถานการณ์

ยังเป็นแบบนี้ต่อไป

ตลาดอสังหาฯ ไทย

ได้รับผลกระทบเต็มๆ แน่นอน

.

เพราะว่าที่บอกไปตั้งแต่ตอนต้น

ว่า FQ ของหลายๆ โครงการ

ที่เต็มทุกวันนี้

เต็มเพราะกำลังซื้อจากพม่า

.

ส่วนกำลังซื้อของจีน

ก็หดตัวลงมาหลายปีแล้ว

อันนี้มาโดนพม่าอีก

เหตุการณ์คุ้นๆกันมั้ย

เรียกว่าถอดแบบกันมาเลย

เพียงแต่เปลี่ยนสัญชาติ

.

เห็นว่าล่าสุด

ไม่ซื้อขายกันแบบสกุลเงินแล้ว

ถ้าไม่เอาเงินออกมาจากทางช่องทางธรรมชาติ

ก็จะเป็นการซื้อขายอสังหา

โดยแลกเปลี่ยนเป็นทองคำแทน

.

สุดท้าย

ถามว่าคนไทยกำลังขายชาติ

ขายอสังหาขายบ้าน

ขายแผ่นดินบ้านเกิด

ให้กับต่างชาติมั้ย

.

ต้องบอกสั้นๆว่า

รบกวนศึกษาข้อกฏหมาย

การถือครองอสังหา

ของประเทศไทยดูก่อนนะ

มันมีข้อกำหนด

ในการควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์

ของชาวต่างชาติอยู่

.

เค้าไม่ได้มีอิสระเสรี

ได้เท่ากับคนในชาติขนาดนั้น

หรือแม้การหานอมินีขึ้นมาซ้อนอีกชั้น

ก็ใช่ว่าจะทำกันง่ายๆในปัจจุบัน

.

ทั้งธนาคารไทยและกรมที่ดิน

ต่างขานรับนโยบาย

การตรวจสอบที่มาที่ไป

ของเงินจากต่างประเทศอย่างเข้มงวด

.

เพราะเคยมี case study จากจีนมาแล้ว

และทางรัฐก็ไม่อยากมีประวัติศาสตร์ซ้ำรอย

จึงมีมาตราการป้องกันกระแสเงินของพม่า

ที่ไหลเข้ามาอย่างผิดกฏหมายเช่นกัน

.

ต้องมาลุ้นกันว่า

หลุดจากคลื่นกำลังซื้อจากพม่าไปแล้ว

จะมีประเทศไหน

มาช่วยแบกอสังหาบ้านเราอีก

เพราะคนในบ้านเราเอง

ก็ไม่น่าจะไหว

แค่หนี้ครัวเรือนก็มหาศาลแล้ว

.

.

ปริณวัชญณ์ คณะภัควรรษณ์ (เอ็กซ์)

ผู้บริหารบริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

AKA : เอเจ้นท์ฟิวแฟนแห่งดินแดนห้วยขวาง

.

รับฝากขาย/เช่า/จำนอง/ขายฝาก

อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

“เฉพาะกรุงเทพฯ“

.

ติดต่อ/สอบถาม/ปรึษา

โทร : 095-645-9656

Line OA : @matchingproperty

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0xARABCgZTNrxmuARvhvSJZUfyjtra2ELuHkTmbrq2k9C288MVpoHkg1tQCbuQBFJl