ไขข้อสงสัยสัญญาเช่า 3+3+3 ปี ทำได้จริงไหม? ต้องรู้ก่อนเซ็น!

: พี่ Ex ลูกค้าผมเค้าอยากเช่าตึก 10 ปี แต่ทำสัญญา เป็น 3+3+3 ปี แบบนี้ทำได้มั้้ยครับ

Ex: ถามว่าทำได้มั้ย...ทำได้แต่ไม่แนะนำ

: ทำไมอ่ะพี่

Ex : มีเวลาสัก 5-10 นาทีมั้ยล่ะ จะเล่าให้ฟัง

.

.

.

ในการทำสัญญาเช่าระยะยาว

มักจะเจอในรูปแบบทรัพย์เชิงพาณิชย์

เช่น ตึกแถว,โชว์รูม,สำนักงานออฟฟิส,โฮมออฟฟิส

หรือช็อปที่ทำการค้าต่างๆ

.

ที่ต้องทำระยะยาว

เพราะผู้เช่าที่หวังเอาสถานที่มาทำเชิงพาณิชย์

ไหนจะการตกแต่ง

ไหนจะอุปกรณ์/เฟอร์นิเจอร์

ไหนจะการวางระบบร้านหลังบ้าน

.

ถ้าเป็นหน้าร้าน

กว่าจะให้ลูกค้ามารู้จักร้านเรา

การย้ายสถานที่ไปมาเหมือนการย้ายที่อยู่อาศัย

อาจจะไม่ใช่การทำการค้าที่ดีนัก

.

ดังนั้นผู้เช่ามุ่งหวังมักจะเริ่มต้นการเช่า

อย่างน้อยขั้นต่ำอยู่ที่ 3 ปี

เพื่อลองตลาด

หรือบางคนที่ survey ทำการบ้านกับทำเลมาแล้ว

ก็อาจจะตัดสินเช่ายาว 10-30 ปีเลย

.

ปกติการทำสัญญาระยะยาวเกิน 3 ปีขึ้นไป

ผู้ให้เช่าและผู้เช่า

จะต้องจูงมือกันไป

จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

เพื่อสลักหลังโฉนดว่ามีการเช่าระยะยาวจำนวน x ปี

.

แต่การสลักหลังโฉนดนั้น

จะมีค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 1 %

ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญาเช่า

ถ้ามีค่าหน้าดินระบุอยู่ในสัญญาเช่าระยะยาว

ก็จะต้องคิดรวมเข้าไปด้วย

.

และมีอีก 0.1%

คือค่าอากรสแตมป์

ค่าธรรมเนียมทั้งหมดจะเป็น 1.1%

.

กล่าวคือ

ถ้าสัญญาเช่าเดือนละ 50,000 บาท/เดือน

มีสัญญาเช่า 10 ปี

ค่าเช่าตลอดอายุสัญญาคือ 50,000 x 12 x 10 = 6,000,000 บาท

ค่าธรรมเนียมคือ 1% ของ 6MB = 60,000

ค่าอากรสแตมป์อีก 0.1% = 6,000

ทั้งหมดรวมเป็น 66,000 บาท

.

โดยค่าธรรมเนียมที่ต้องเสียนั้น

ส่วนใหญ่ผู้เช่ามักจะเป็นผู้รับผิดชอบ

แต่สามารถช่วยกันชำระ

หรือเป็นเงื่อนไขอื่นได้

ก็แล้วแต่การตกลง

.

ด้วยความที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมนี่แหละ

ทำให้หลายคนคิดวิธีการเลี่ยงภาษี

โดยเกิดการทำสัญญาเช่าแบบ 3+3+3... แทน

.

แต่หลายคนอาจไม่รู้ว่า

การทำสัญญา 3+3+3... นั้น

ที่เขียนวันที่ให้ต่อกัน

แล้วเอามาเซ็นทีเดียว

#แบบนี้อย่าหาทำ

.

เวลามีเรื่องถึงขั้นฟ้องร้องกัน

จะมีผลบังคับใช้ได้แค่สัญญาฉบับแรกฉบับเดียว

#ฉบับอื่นเป็นโมฆะทั้งหมด

.

นั่นก็คือมีผลทางกฏหมายแค่ 3 ปีแรกนั้นแหละ

ปีที่ 4 เป็นต้นไป

ไม่สามารถนำมาฟ้องร้องได้

.

มันคือการหลีกเลี่ยงมาตรา 538 แห่ง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

.

ถึงแม้บางคนจะบอกว่า

ให้เพิ่ม"คำมั่น"ลงไปในสัญญา

บรรจุข้อความที่มีคำมั่นว่า

.

"เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาของสัญญาเช่าฉบับนี้

ผู้ให้เช่าตกลงให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่า

จะให้เช่าต่อไปอีกเป็นระยะเวลา x ปี

ภายใต้เงื่อนไขเดิมของสัญญานี้ทุกประการ

.

ถ้าจะให้ต่ออายุกันหลายได้หลายครั้ง

ก็ระบุจำนวนครั้งที่จะต่อสัญญากันให้ชัดเจน

.

รวมถึงเงื่อนไขข้อตกลงอื่นๆ

อย่างเช่น ผลต่างตอบแทนพิเศษ

เช่นผู้ให้เช่าสามารถเพิ่มค่าเช่าได้ในเรต x% ทุกๆ Y ปี"

.

และรายละเอียดอื่นๆไว้ให้ครบ

โดยเมื่อถึงกำหนด

มีการเสนอสนองกันครบแล้ว

ก็ใช้สัญญาเก่าบังคับต่อไปได้เลย

โดยไม่ต้องใช้สัญญาใหม่

.

.

.

แต่ "คำมั่น" ในสัญญาเช่านี้

ถ้าจะไม่ไปจดทะเบียน

ก็บังคับได้ไม่เกิน 3 ปี

.

ก็คือสัญญาแรก 3 ปี

แล้วก็เขียนบังคับคำมั่นให้เช่าต่อได้อีก 3 ปี

แบบนี้ไม่ต้องจดทะเบียน

.

แต่ถ้าสัญญาแรก 3 ปี

แล้วคำมั่นเขียนว่า

ให้เช่าต่อเกิน 3 ปี

แบบนี้ต้องไปจดทะเบียน

.

เมื่อมีการเสนอสนองตามคำมั่น

ถ้าฝ่ายคนให้เช่าไม่ยอมไปจดทะเบียน

ฝ่ายผู้เช่าฟ้องบังคับ

ให้คนให้เช่าไปจดทะเบียนได้

.

ดังนั้นง่ายสุดคือจะเช่ากันกี่ปี

ถ้าเกิน 3 ปีไปจดทะเบียนให้มันจบๆ

ไม่ต้องวุ่นวาย

.

การจะมีเล่นกับช่องว่างกฎหมาย

หาทางผูกพันยาวๆเกิน 3 ปี

มันไม่ใช่เรื่องง่าย

ถ้าพลาดขึ้นมาสัญญาก็ไม่มีผลบังคับ

.

ในฐานะที่ขึ้นศาลแพ่งมาเยอะ

อย่าไปคาดหวังกับช่องว่างทางกฏหมายมากนัก

คุณใช้ได้ อีกฝ่ายก็ใช้ได้

แล้วเดี๋ยวคุณจะเห็นสันดานความหน้าดาน

และความตอแหลของคน

เพื่อให้ตัวเองพ้นผิดในชั้นศาล

#ขึ้นศาลไม่สนุกหรอก

#กันไว้ดีกว่าแก้ดีกว่า

.

.

.

ประโยชน์ของการระบุการเช่าระยะยาวหลังโฉนด

มักจะเป็นสิทธิ์การคุ้มครองกับผู้เช่า

ให้ผู้เช่าให้มีเอกสิทธิดีกว่า

.

วันนึงที่ผู้เช่าลงทุนไปหลายล้าน

ธุรกิจกำลังไปได้สวย

จะได้ไม่ต้องกังวลเรื่องการสะดุดของสัญญาเช่า

.

ผู้ให้เช่าเห็นธุรกิจผู้เช่ากำลังเฟื่องฟู

เกิดอยากฮุบกิจการเอาไว้ทำเอง

ไม่ยอมต่อสัญญาเช่า

.

หรือเห็นธุรกิจกำลังดี

พอจะต่อสัญญาเช่าอีกฉบับ

ผู้ให้เช่าดันขึ้นค่าเช่าแบบหฤโหดขึ้นมา

แล้วผู้เช่าจะทำอย่างไร?

.

หรือผู้เช่าเช่าพื้นที่อยู่ดีๆ

ผู้ให้เช่าเกิดร้อนเงินอยากได้เงินก้อน

แอบเอาไปขายจนเกิดการเปลี่ยนมือขึ้นมา

.

แล้วเจ้าของคนใหม่

ต้องการใช้ประโยชน์พื้นที่เอง

ไม่ให้ผู้เช่ามาใช้ประโยชน์แล้ว

ก็จะเกิดปัญหารุงรังกันเข้าไปอีก

.

แต่ถ้ามีการสลักหลังโฉนดแล้ว

ถึงแม้จะมีเจ้าของรายใหม่เข้ามา

สิทธิ์การเช่าก็จะยังเป็นของผู้เช่า

จนกว่าจะครบกำหนดตามสลักหลังโฉนดอยู่ดี

.

การสลักหลังโฉนด

เพื่อคุ้มครองผู้ถือครองเอกสิทธิอื่น

เช่น จำนอง สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม

.

หากทำสัญญาระยะยาว

แบบสลักหลังโฉนด

จะคุ้มครองผู้มาซื้อต่อ

เพราะทุกอย่างจะระบุที่หลังโฉนด

ให้ผู้จะซื้อได้เห็นด้วยว่า

มีข้อผูกพันการเช่าระยะยาวอยู่

.

.

.

วันที่ทำสัญญาทุกอย่างดูหวานชื่นไปหมด

แต่ไม่มีใครรู้เลยว่า

อนาคตจะเกิดเรื่อง

จนถึงขั้นขึ้นศาลหรือไม่

.

วันทำสัญญาไม่จูงมือกันไปกรมที่ดิน

สุดท้ายก็จูงมือกันขึ้นศาล

.

อย่าพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมาย

จะได้ไม่มีปัญหาในภายหลัง

เพราะปัญหาที่เกิดส่วนมาก

เกิดจากการเลี่ยงกฎหมาย

.

ดังนั้นจึงแนะนำให้จดทะเบียนต่อหน้า

เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะดีกว่า

เพราะเวลาขึ้นโรงขึ้นศาลมา

ค่าเสียหายอาจจะมากกว่า 1.1 %

ของค่าธรรมเนียมที่ควรจะต้องจ่ายตั้งแต่แรกก็ได้

.

.

.

ในฐานะเอเจ้นท์

ควรให้ความรู้และคำแนะนำ

แก่ผู้ให้เช่าและผู้จะเช่าอย่างตรงไหนตรงมา

ว่าการเช่าระยะยาวแบบจดทะเบียนกับไม่จดทะเบียน

มีข้อดีข้อเสียอย่างไร

แล้วให้ทั้ง 2 ฝ่ายเป็นคนตัดสินใจกันเอง

.

ปริณวัชญณ์ คณะภัควรรษณ์ (เอ็กซ์)

ผู้บริหาร บริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

AKA : เอเจ้นท์ฟิวแฟนแห่งดินแดนห้วยขวาง

.

อสังหา(ทั้งจักรวาล) / ลงทุน / การตลาด / การขาย

กฏหมาย / บัญชี / ภาษี / มู

.

ปรึกษาได้ทุกอย่างยกเว้นยืมเงิน

เตรียมบัตร Starbuck ไว้ด้วยนะ

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid028gTwxYGjAghn9g5yrbKQsF7QKXpUPdqr65uuXUt8GrLB12jtriQKwkcFVNyk3RKkl