เจาะลึกธุรกิจหอพัก-อพาร์ทเม้นท์ ยังน่าลงทุนหรือไม่?

ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์/หอพัก

ตอนนี้สถานการณ์เป็นอย่างไรบ้าง

ยังน่าเล่นอยู่มั้ย พอจะไปต่อได้รึเปล่า

มา!!!..หยุดขยับนิ้วโป้งแล้วมานั่งใกล้ๆ

จะมาเหลาให้ฟัง

.

.

.

เมื่อประมาณ 30 ปีก่อน

ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์/หอพัก

เก็บค่าเช่าเหมือนมีรายได้ที่แน่นอนทุกเดือน

หลายคนมองว่าเหมือนเป็นเสือนอนกิน

.

แท้จริงแล้วเป็นอย่างนั้นจริงมั้ย

ในยุคนี้ยังคงสามารถเรียกแบบนั้นได้อยู่รึเปล่า

ถ้าใช่...แล้วทำไมตอนนี้

ดูเหมือนเจ้าของหอพักแห่กันทยอยขายออกกันหมด

.

มันเกิดอะไรขึ้น

และในอนาคตธุรกิจนี้จะเป็นอย่างไรต่อไป

เรามาลองมาดูรายละเอียดในหลายๆมุมกัน

.

.

.

สมัยนั้นทำไมธุรกิจหอพักถึงบูม

เมื่อประมาณ20-30ปีก่อน

กิจการหอพัก

ถือว่าเป็น 1 ในโมเดล

ที่สามารถสร้าง passive income ได้อย่างดี

.

ใครที่มีหอพักเป็นของตัวเองช่วงนั้น

ถูกมองว่าเป็นคนมีฐานะในระดับนึงเลย

และเนื่องจากยังไม่มีการให้ความรู้ที่แพร่หลาย

เป็นเพียงธุรกิจวงในที่เข้าถึงกันในวงแคบเท่านั้น

ว่าง่ายๆยังไม่ค่อยมีคู่แข่ง

จึงถือว่าเป็นช่วงพีคที่ผู้ประกอบการสามารถมีรายได้เป็นกอบเป็นกำ

.

แต่เมื่อผ่านมาอีกประมาณ 15 ปี

ได้มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

พัฒนาที่ดินให้เป็นการอยู่อาศัยในรูปแบบคอนโด

ซึ่งเข้ามาทดแทนการอยู่หอพักแบบเดิม

สามารถทำ profit ได้มากกว่าและ turn ไวกว่าหอพักมาก

เรียกได้ว่าคอนโดมา disrupt หอพักก็ไม่ผิดนัก

.

ถึงแม้ว่าคอนโดจะมีแต้มต่อที่ดีกว่า

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องคุณภาพชีวิตของการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น

การรักษาความปลอดภัยที่มีมาตรฐาน

ส่วนกลางที่สวยอลังการขึ้นทุกวัน

แต่รายได้ของประชากรส่วนใหญ่

ก็ยังไม่สามารถเอื้อมถึง

.

สมัยก่อนเรตค่าเช่าหอพักจะอยู่ที่ 2,000-4,000 บาท/เดือน

และคอนโดเริ่มต้นที่ 7,000-8,000/เดือน

ถือว่ายังเป็น gap ที่ห่างกันอยู่มาก

หอพักจึงยังสามารถรักษาฐานลูกค้าชั้นล่างได้อยู่

.

แต่ทุกวันนี้

หอพักใหม่ๆบางหลังเริ่มต้นที่ 6,000 บาท/เดือนแล้ว

ถึงแม้ว่าจะมีการบริการหรือการอำนวยความสะดวกที่ดีขึ้น

แต่ก็ยังมีปัจจัยที่ผู้พักอาศัยมองแล้วว่า

เพิ่มอีกนิดไปอยู่คอนโดดีกว่า

ปัจจัยนั่นคือเรื่องของ"ค่าน้ำ/ค่าไฟ"

.

ค่าน้ำ/ค่าไฟ ในหอพัก

จะแพงกว่าเรตที่รัฐเรียกเก็บทั่วไป

นั่นเป็นเพราะกำไรที่ได้จากการทำหอพัก

ไม่ใช่รายได้จากค่าเช่า

แต่เป็นส่วนต่างของค่าน้ำ/ค่าไฟ

ที่ทำให้ธุรกิจหอพักยังคงพออยู่ได้

.

จุดคุ้มทุนของการทำธุรกิจหอพัก

จะอยู่ที่6-10ปี

ถึงแม้ว่าจะได้ค่าเช่าห้อง

ซึ่งถือว่าเป็นรายได้หลักแล้ว

.

แต่ถ้าต้องหักลบกับบุคลากรที่ต้องว่าจ้าง

เช่า แม่บ้าน รปภ คนที่ประจำใต้ตึก

รวมถึงการที่ต้องจ้างช่างมาซ่อมบำรุงแต่ละห้อง

หลังจากที่มีการเช่าอยู่ไปแล้วระดับนึง

.

margin ที่น้อยนิด

จึงไม่สามารถเลี้ยงชีพได้

แบบหายใจหายคอได้เท่าที่ควร

หรือถ้าจะขยับค่าเช่า

เป็นสิ่งที่ทำได้ยากยิ่ง

.

เพราะกลุ่มตลาดที่เล่นอยู่

เป็นกลุ่มที่ price sensitive มาก

ถ้าเพิ่มราคาค่าเช่าเพียง 500 บาท/เดือน

ผู้เช่าก็มีสิทธิ์ย้ายไปอยู่ที่อื่นได้ทันที

ไม่มีคำว่า Brand Royalty กับกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้

.

และปัญหาหลักของการทำธุรกิจหอพัก

คงหนีไปพ้นเรื่องของ"คน"

ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพชีวิตของผู้เช่า

ปัญหาชีวิตส่วนตัวของผู้เช่า

ส่งผลไปถึงเรื่องการชำระค่าเช่าของผู้เช่า

.

ปัจจุบันรายได้ของผู้เช่าในแต่ละเดือน

ที่ไม่เพียงพอกับการดำรงชีพของผู้เช่าในปัจจุบัน

เกิดปัญหาหนี้สินครัวเรือน

จนลามมาถึงการเรียกเก็บค่าเช่าได้ไม่ตามที่หวัง

.

ซ้ำร้ายถ้าเกิดมีการทะเลาะวิวาท

หรือการก่อเหตุจนเป็นข่าว

ยิ่งเป็นเหมือนการกระทืบซ้ำของหอพักหลังนั้น

ให้ล้มทั้งยืนไปได้เลย

.

ผมรู้จักเจ้าของหอพักอยู่หลังนึง

มีข่าวที่ผู้เช่ากระโดดตึกฆ่าตัวตายถึง 2 ครั้ง

จนเป็นที่กล่าวขานกันอยู่ช่วงนึง

ทำให้เค้าเสียรายได้ทางธุรกิจมหาศาล

(โคตรซวย)

.

จนต้องแก้เกมส์

โดยการรีโนเวทตึกใหม่

เปลี่ยนสี เปลี่ยน facade

ให้ลบภาพจำของเดิมของคนทิ้งให้หมด

จนสามารถกลับมารันธุรกิจต่อได้

แต่ก็แลกมากับการลงเงินตัวเองในระดับนึงเช่นกัน

.

ดังนั้น

ธุรกิจหอพัก/อพาร์ทเม้นท์

ที่หลายคนมองว่าง่าย

เป็นเสือนอนกินเก็บค่าเช่าทุกเดือน

.

แท้จริงแล้วไม่ได้ง่ายอย่างที่ใครหลายคนเข้าใจ

ถึงแม้ว่าตอนนั้นอาจจะทำ yield ได้มากถึง 10%

แต่ก็ต้องแลกกับการจัดการธุรกิจแบบหนูถีบจักร

.

การบริหารจัดการ การวางระบบ การตลาด

การจัดการด้านบุคลากร

และการบริการ

รวมถึงการซ่อมบำรุงรักษา

.

สิ่งเหล่านี้ต้องเข้ามาดูแลเองพอสมควร

เพราะถ้าปล่อยปละละเลย

ปล่อยให้ลูกน้องทำงานเอง

โอกาสที่จะเกิดความผิดพลาดค่อนข้างสูง

.

ปัญหาจุกจิกกวนใจมากมาย

อาจจะไม่คุ้มค่ากับยารักษาโรคประสาทและสุขภาพจิต

.

บางคนชอบสร้าง

สร้างเสร็จแล้วขาย

ไม่ชอบบริหาร

.

บางคนชอบบริหาร

ไม่ชอบสร้าง

ชอบแบบสำเร็จรูป ฉีกซอง พร้อมทำเงินได้เลย

เลยยังคงเห็นธุรกิจนี้

มีการเปลี่ยนมือกันอยู่บ่อยๆ

.

ประกอบกับเจ้าของธุรกิจหลายคน

ที่มักอยู่ในช่วง Babyboomer

เริ่มมีอายุมากขึ้น

ดูแลธุรกิจไม่ไหว อยากพักผ่อน

ก็อยากจะส่งต่อให้อีกรุ่น

.

แต่ในรุ่นปัจจุบัน

ตั้งแต่ Gen X เป็นต้นไป

กลับไม่อินกับธุรกิจนี้สักเท่าไหร่

.

คนที่โตมากับธุรกิจนี้ตั้งแต่เกิด

เห็นพ่อแม่ทำมาตลอด

ก็ไม่ได้สนใจธุรกิจของพ่อแม่

ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติมากๆ

ที่รุ่นลูกมักไม่ค่อยสืบต่อกิจการจากพ่อแม่

.

หรือถ้าเป็นรุ่นใหม่

ที่ครอบครัวไม่เคยทำธุรกิจหอพักมาก่อน

ด้วยผลตอบแทนปัจจุบัน

อาจจะไม่เร้าใจเหมือนธุรกิจอื่น

จึงไม่สนใจที่จะเข้ามาร่วมวงกับธุรกิจนี้

.

และคู่แข่งทางตรงอย่างคอนโด

บางโครงการก็เริ่มเห็นราคาที่พอจับต้องได้

ถ้ามองแต่ค่าเช่า...คอนโดอาจจะแพงกว่า

.

แต่ถ้ามองเรื่ององค์ประกอบอื่นด้วย

เช่น ถ้าเอาทำเล, ค่าไฟ/ค่าน้ำ/ค่าอินเตอร์เนต

ที่จอดรถ ระบบรักษาความปลอดภัย

รวมถึงภาพลักษณ์ทางสังคม

มาเป็นปัจจัยร่วมด้วย

จะเห็นว่าคอนโดมีแต้มต่อที่ดีกว่าอย่างชัดเจน

.

เหตุผลทั้งหมดเหล่านี้

จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้เห็น

คนเริ่มเทขายกิจการหอพักมากขึ้น

เพราะกิจการนี้

ไม่ใช่กิจการที่น่าดึงดูด

และผลตอบแทนไม่น่าเร้าใจอีกต่อไป

.

ถ้ามองว่าหอพักอาจจะได้ yield ที่ดีกว่า

อาจจะมองได้ไม่รอบด้าน

เพราะถ้าให้ตีว่า

หอพักกับคอนโดได้ yield ที่ 8% เหมือนกัน

.

ระหว่าง 8% ของคอนโดที่จัดการคนเพียงไม่กี่คน

กับ 8% ของหอพักที่ต้องจัดการคนทั้้งตึก+พนักงาน

รวมถึงสภาพคล่องการ exit ขายสินทรัพย์ออกไป

คุณจะสามารถตอบตัวเองได้อย่างทันที

ว่าแบบไหนมันคุ้มค่ากว่ากัน

.

แต่ถ้าถามว่ากิจการหอพักจะหายสาบสูญไปมั้ย

ก็ต้องตอบได้เต็มปากว่ายังคงอยู่ไปอีกนาน

หอพักยังเป็นเหมือนที่พึ่งยามยากให้กับคนมีรายได้น้อย

และยังคง popular ในบางทำเล

.

เช่น ใกล้โรงเรียน ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้สถานศึกษา

ใกล้ที่ทำงาน ใกล้หน่วยงานราชการ

รวมถึงใกล้แรงงานจำพวกโรงงานตามต่างจังหวัด

.

กลุ่มลูกค้าเหล่านี้

ถือว่าเป็นกลุ่มที่ยังมี demand ตลอด

และไม่ค่อยย้ายไปไหน

ตราบใดที่ยังคงทำงานหรือศึกษาอยู่แถวนั้น

.

#ทางรอดของธุรกิจหอพัก

1.ถ้าโชคดีเป็นทำเลแหล่งท่องเที่ยว

Prime Area พื้นที่เศรษฐกิจ

ใกล้รถไฟฟ้าหรือสนามบิน

สามารถนำหอพัก

มาปรับเปลี่ยนให้เป็นรูปแบบ Hostel หรือ Airbnb

เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวและลูกค้าขาจร

ผสมๆไปกับลูกค้าประจำ

ก็ยังสามารถพอไปต่อได้

.

เพราะรายได้ของการทำ Hostel หรือ Airbnb นั้น

ค่าเฉลี่ยได้มากกว่าค่าเช่ารายเดือนถึง 3 เท่า

.

แต่การปรับเปลี่ยนจากหอพักในเป็น Airbnb นั้น

ต้องมาพร้อมเงินทุนที่จะต้องปรับปรุงให้ดูดีขึ้น

เพื่ออัพราคาได้มากขึ้น

ผู้ประกอบการหลายเจ้าไม่สามารถปรับปรุงได้

เพราะ profit ในแต่ละเดือน

ก็แทบไม่เหลืออะไรแล้ว

.

จะไปขอสินเชื่อแบงค์เพื่อมาทำ

ก็ดูจะเสี่ยงเกินไปสำหรับผู้ประกอบการ

.

เพราะกลุ่มลูกค้าหอพักกับ Airbnb

ถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าคนละกลุ่มกันโดยสิ้นเชิง

ถ้าผู้ประกอบการไม่ได้มีฐานลูกค้าของธุรกิจใหม่อยู่แล้ว

ก็มีความเสี่ยงค่อนข้างสูงเช่นกัน

.

แต่ก็ใช่ว่า hostel หรือ Airbnb จะไม่มีปัญหาอะไร

เพราะคนที่มาใช้บริการตรงนี้

ต้องเตรียมพร้อมกับการซ่อมบำรุงตลอดเวลา

.

ลูกค้ากลุ่มนี้

ถือว่าเสียเงินแล้วต้องใช้บริการให้เต็มที่

จะไม่ถนอมของสักเท่าไหร่

เปิดแอร์ทิ้งไว้ทั้งวันทั้งคืน

ก็มีอยู่ไม่น้อย

.

แต่ถ้าคุณจะถามว่า

แล้วหอพักของคุณที่ตั้งอยู่

ไม่ได้อยู่ใกล้พื้นที่ดังกล่าวเลย

จะทำอย่างไร?

.

ผมก็ต้องถามกลับว่า

แล้วตอนที่คุณคิดจะสร้างหอพัก

ตอนนั้นคุณคิดว่าลูกค้าคุณคือใคร

แหล่งงาน/แหล่งท่องเที่ยวมาจากไหน

.

ณ ตอนนี้คุณสามารถเพิ่มฐานลูกค้าได้มั้ย

ถ้าได้ แปลว่าคุณยังมีทางรอด

ปรับปรุงและรีโนเวท

ให้ Value หอพักคุณดูดีขึ้น

ทำการตลาดให้มากขึ้น

เพื่อดึงดูดลูกค้าเข้ามา

.

ถ้าไม่ได้?

คุณก็จำเป็นที่จะต้องขายตามราคาที่คุณได้มา

กำไรที่ได้มาตั้งแต่คุณประกอบกิจการมา

ถือว่าคุณได้กำไรแล้ว

อย่าคิดอะไรมาก

เสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่ายเปล่าๆ

เพราะคุณเองก็น่าจะรู้ข้อจำกัดของหอพักคุณเอง

.

2.การขายต่อ

แต่ต้องเป็นการขายที่ให้เจ้าใหม่มารับช่วงไป

สามารถไปต่อได้

.

เจ้าเก่าต้องยอมรับสภาพอย่างนึง

คือไม่สามารถอัพราคาได้เท่าไหร่

หรืออาจจะต้องจำใจขายขาดทุนด้วยซ้ำ

.

เพราะถ้าคุณอิงกับราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบัน

คนที่มารับช่วงต่อ

ถ้าเคาะตัวเลขออกมาแล้ว

ไม่สามารถไปต่อได้เลย

ใครจะมาซื้อ

.

ขนาดจุดคุ้มทุนของคุณยังอยู่ที่ 10 ปี

เจ้าใหม่เข้ามาแล้วจุดคุ้มทุนอยู่ที่ 20-30ปี

ใครจะเอาเงินมาจมกับตรงนี้….ถูกมั้ย ?

.

มาถึงตรงนี้

คุณพอจะเข้าใจธุรกิจหอพักมากขึ้นแล้ว

มันเป็นธุรกิจที่คนในอยากออก คนนอกอยากเข้า

คนที่กำลังจะเข้ามาทำธุรกิจนี้

บทความนี้อาจจะช่วยเตือนสติอะไรคุณได้

ไม่มากก็น้อย

#ขอให้โชคดี

.

ปริณวัชญณ์ คณะภัควรรษณ์ (เอ็กซ์)

ผู้บริหาร บริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

ถ่ายทอดความรู้จากประสบการณ์ที่ลงสนามเองทุกวัน

มาตลอด 8 ปี++

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0zYtuaBgndSfUD6HSnP8vD8BFsb9wo9SLm62hiu9sFKCvdRnP4UVEV25mzxMoCNowl