ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร

ทรัพย์อิงสิทธิ: ทำความเข้าใจแนวคิดใหม่ในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์

🐮AG : พี่เอ็กซ์ๆ พอดีจะทำสัญญาเช่า แต่เจ้าของเค้าจะให้พ่อแม่มาเป็นคู่สัญญาแทนได้มั้ย?
🧸Ex : ได้...ทำใบมอบอำนาจจากเจ้าของมาก็ได้ ถามคนในครอบครัว นามสกุลเดียวกันไม่ค่อยมีปัญหาหรอก
🐮AG : คือเจ้าของเค้ามีหลายห้อง บางห้องใช้ชื่อพ่อซื้อ บางห้องใช้ชื่อแม่ซื้อ
🧸Ex : อันนี้คือจะเลี่ยงภาษีบุคคลเงินได้ใช่มั้ย
🐮AG : มะ....มะ...มั้งคะ 😅
🧸Ex : ถ้าทำแบบนี้ พี่แนะนำให้เจ้าของจดเป็น"ทรัพย์อิงสิทธิ"ดีกว่านะ
🐮AG : ทรัพย์อิงสิทธิ? มันคืออะไรคะ ? ไม่เคยได้ยิน
🧸Ex : มา...นั่งล้อมวง เดี๋ยวจะเหลาให้ฟัง จะเหลาทุกมิติของทรัพย์อิงสิทธิในม้วนเดียว
#ยาวนะกลั้นใจอ่านละกัน
.
.
.
ท้าวความกันก่อนว่า "ทรัพย์อิงสิทธิ" คืออะไร
ทรัพย์อิงสิทธิ
ภาษาอังกฤษใช้คำว่า Right over leasehold asset
.
✅คือรูปแบบสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนึง
ที่พัฒนาภายใต้ พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562
เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่น
ในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์
.
✅ทรัพย์สินที่เจ้าของทรัพย์มอบสิทธิ์ให้บุคคลอื่น
ใช้หรือจัดการได้ตามข้อตกลง
โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นให้กับผู้ใช้สิทธิ์
การใช้สิทธิ์นี้มักมีเงื่อนไข
หรือข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญา
เช่น ระยะเวลาในการใช้สิทธิ์
หรือวัตถุประสงค์ของการใช้สิทธิ์
.
✅ซึ่งผู้ที่ได้รับประโยชน์ตรงนี้
เรียกว่า "ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ" หรือเรียกสั้นๆว่า"ผู้ทรงสิทธิ"
.
✅โดยผู้ทรงสิทธิสามารถใช้งาน
ปรับปรุง หรือโอนสิทธิได้อย่างอิสระ
และสามารถนำทรัพย์อิงสิทธิไปจำนองได้
.
นอกจากนี้
✅หากหมดอายุสัญญา
ทรัพย์อิงสิทธิจะกลับคืนสู่เจ้าของทรัพย์เดิม
.
"ย้ำก่อนว่า #กรรมสิทธิกับสิทธิ ต่างกันนะ"
สิทธิ คือ เรื่องสิ่งที่เราทำได้
กรรมสิทธิ คือ เรื่องของการถือครองความเป็นเจ้าของ
.
ทรัพย์อิงสิทธิ
คือมีสิทธิทุกอย่างเสมือนเป็นเจ้าของทรัพย์
แต่ไม่มีกรรมสิทธิในตัวทรัพย์
.
.
.
🐮AG : แล้วมันต่างกับสิทธิการเช่าระยะยาว(Leasehold)ยังไง ?
.
⭐1.การใช้ประโยชน์
©️ทรัพย์อิงสิทธิ
ผู้ทรงสิทธิสามารถก่อสร้างและปรับปรุง
และใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่
เสมือนว่าเป็นเจ้าของทรัพย์เอง
โดยไม่ต้องขออนุญาตเจ้าของทรัพย์
.
®️เช่าระยะยาว
ผู้เช่าไม่สามารถปรับปรุงหรือโอนสิทธิได้
หากไม่ได้รับอนุญาต
.
.
⭐2.การใช้ทรัพย์ค้ำประกัน
©️ทรัพย์อิงสิทธิ
มีสิทธิ์โอนสิทธิ(ไม่ใช่โอนกรรมสิทธิ)
หรือจำนองทรัพย์เพื่อใช้ในการค้ำประกันได้
.
®️เช่าระยะยาว
ไม่มีสิทธิ์โอนสิทธิหรือใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันได้
.
.
⭐3.ระยะเวลาการถือครองทรัพย์
©️ทรัพย์อิงสิทธิ
ระยะเวลาของสิทธิมักกำหนดในสัญญา
หากผู้ทรงสิทธิเป็น บุคคลธรรมดา
หากไม่ได้กำหนดระยะเวลา
จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ได้รับสิทธิ์เสียชีวิต
.
แต่ถ้าผู้ทรงสิทธิ์เป็นนิติบุคคล
อายุสัญญาปัจจุบันสูงสุด 30 ปี
(กำลังพิจารณาเพิ่มเป็น 99 ปี)
.
®️เช่าระยะยาว
ระยะเวลาต้องกำหนดชัดเจนในสัญญา
อายุสัญญาเช่าปกติไม่เกิน 30 ปี
หรือสูงสุด 50 ปีในกรณีเฉพาะ
.
.
⭐4.ลักษณะสิทธิ
©️ทรัพย์อิงสิทธิ
สิทธินี้มีลักษณะ
ติดกับตัวทรัพย์
และอาจคงอยู่แม้เปลี่ยนเจ้าของทรัพย์
เช่น หากที่ดินถูกขาย
ผู้ซื้อใหม่ต้องเคารพสิทธิที่มีอยู่
.
®️เช่าระยะยาว
สัญญาเช่าเป็นสิทธิที่ผูกพันเฉพาะคู่สัญญา
และอาจไม่คงอยู่หากทรัพย์ถูกขาย
เว้นแต่จะมีการจดทะเบียนเช่าที่ดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย
.
.
⭐5.ความคงอยู่ของสิทธิ
©️ทรัพย์อิงสิทธิ
สิทธิยังคงอยู่
แม้เจ้าของทรัพย์เดิมเสียชีวิต
หรือมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์
เช่น ผู้รับมรดกหรือเจ้าของใหม่
ต้องเคารพสิทธิที่มีอยู่
.
®️เช่าระยะยาว
หากเจ้าของที่ดินขายทรัพย์ให้บุคคลอื่น
แต่ไม่มีการจดทะเบียนสัญญาเช่า
สิทธิของผู้เช่า"อาจ"สิ้นสุดลง
และหากเจ้าของเสียชีวิต
สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า
จะถ่ายโอนไปยังผู้รับมรดก
.
.
⭐6.การจดทะเบียน
มีความเหมือนกัน
ตรงที่ต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เหมือนกัน
.
©️ทรัพย์อิงสิทธิ
มักต้องจดทะเบียนสิทธิต่อเจ้าหน้าที่
เช่น การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
หรือสิทธิเหนือทรัพย์สินของผู้อื่น
เมื่อจดทะเบียนแล้ว สิทธิจะมีผลผูกพันกับบุคคลภายนอก
สิทธิจะมีผลผูกพันกับบุคคลภายนอก
.
®️เช่าระยะยาว
หากเป็นการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
ที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี
ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
จึงจะมีผลผูกพันกับบุคคลภายนอก
หากไม่จดทะเบียน
สัญญาเช่าจะมีผลผูกพันเพียงคู่สัญญาเท่านั้น
.
.
⭐7.ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน
©️ทรัพย์อิงสิทธิ
✅1 ค่าจดทะเบียนในการก่อตั้งหรือยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ
ครั้งละ 2,000 บาท
✅2 ค่าออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ์ หรือใบแทน
ฉบับละ 10,000 บาท
✅3 ค่าจดทะเบียนโอนทรัพย์อิงสิทธิ์ หรือการโอนมรดก
ร้อยละ 2 จากราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง
✅4 ค่าจดทะเบียนการจำนอง
ร้อยละ 1 ของราคาทุนทรัพย์ที่จำนอง
✅5 ค่าธรรมเนียมกรณีไม่มีทุนทรัพย์
เช่น ปลอดจำนอง ไถ่ถอนจากจำนอง ผู้จัดการมรดก
ครั้งละ 1,000 บาท
✅6 ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ ค่ามอบอำนาจ ค่าปิดประกาศ
.
®️เช่าระยะยาว
✅1.ค่าธรรมเนียม 1 % ของมูลค่าค่าเช่าตลอดอายุสัญญา
ก็คือจากราคาเช่า+ระยะเวลาการเช่ารวมกัน
เช่น ค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท เช่าเป็นระยะเวลา 5 ปี(60เดือน)
30,000 x 60 = 1,8000,000 บาท
1% = 18,000 บาท
.
ขั้นต่ำ: 50 บาท
สูงสุด: ไม่เกิน 100,000 บาท
.
✅2.อากรแสตมป์
ค่าธรรมเนียม 0.1%ของมูลค่าค่าเช่าตลอดอายุสัญญา
เช่น ค่าเช่าทั้งหมด 1,800,000 บาท
0.1% = 1,800 บาท
.
รวมค่าใช้จ่าย 1+2 = 19,800 บาท
.
.
.
.
🐮AG : แล้วที่พี่ Ex บอกว่า มันประหยัดภาษีได้ มันคือยังไงหรอ?
.
การมอบทรัพย์อิงสิทธิ์
ไม่ถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ดังนั้น !
เจ้าของที่ดินยังคงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์
และไม่มีรายได้จากการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์
.
หากผู้ได้รับสิทธิ์
นำไปหารายได้จากทรัพย์
มีการเรียกเก็บค่าตอบแทน
รายได้ดังกล่าว
ผู้รับสิทธิ์จะเป็นผู้สียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
.
สมัยก่อนเจ้าของที่ดินที่ถือครองทรัพย์สิน
และมีฐานภาษีที่สูงแล้ว
ถ้ามีรายได้จากการปล่อยเช่าจากตัวทรัพย์สิน
รายได้จะเกินฐานภาษีที่กำหนด
และเสียภาษีมากขึ้น
.
เลยให้ลูกหลาน หรือผู้ที่มีรายได้น้อย
มาสวมเป็นผู้ทรงสิทธิในที่ดินไว้
เป็นผู้ได้รับผลประโยชน์ตรงนี้โดยตรง
เพื่อที่จะได้กระจายรายได้
และประหยัดภาษีได้ถูกลง
#มันคือการวางแผนภาษีอย่างนึง
.
โดยที่ผู้ทรงสิทธิ์
สามารถเป็นคู่สัญญาทางตรง
กับผู้ที่จะมาเช่าหรือพัฒนาที่ดินตรงนี้ได้เลย
.
.
.
🐮AG : แล้วทางระหว่างนั้น มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิตล่ะพี่?
✅ถ้าเจ้าของทรัพย์เสียชีวิต
ก็เป็นขั้นตอนการแต่งตั้งผู้จัดการมรดกตามกฏหมาย
แม้จะมีทายาทใหม่มารับช่วงต่อแล้ว
โดยผู้ทรงสิทธิ์ยังสามารถมีสิทธิ์ตรงนี้ได้อยู่
.
✅ถ้าผู้ทรงสิทธิ์เสียชีวิต
สิทธิ์นี้สามารถตกทอดแก่ทายาททางมรดก
ให้ลูกหลานสานต่อธุรกิจได้
.
.
.
🐮AG : ที่พี่บอกว่า ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ สามารถเอาทรัพย์ไปจำนองกับสถาบันการเงินได้ แล้วเกิดผู้ทรงสิทธิไม่ใช่หนี้จนการฟ้องร้องขึ้นมา ใครจะเป็นคนรับผิดชอบ?
.
โดยปกติ
✅เจ้าของทรัพย์ไม่ต้องรับผิดชอบหนี้
ของผู้ทรงสิทธิ
เพราะการจำนอง
ไม่ใช่ภาระของเจ้าของทรัพย์
เว้นแต่เจ้าของทรัพย์ยินยอม
ให้ใช้ทรัพย์นั้นเป็นหลักประกัน
.
✅ส่วนผู้ทรงสิทธิ (ผู้ก่อหนี้)
เป็นผู้รับผิดชอบชำระหนี้
ที่เกิดจากการจำนอง
หากไม่สามารถชำระหนี้ได้
สถาบันการเงินอาจบังคับคดี
ตามทรัพย์ที่เกี่ยวข้องของผู้ก่อหนี้
(ถ้าการจำนองชอบด้วยกฎหมาย)
.
✅หากเจ้าของทรัพย์
ไม่ได้อนุญาต
ให้ใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน
.
✅เจ้าของทรัพย์สามารถฟ้องร้อง
เพื่อปกป้องสิทธิในทรัพย์ของตน
เช่น ขอให้ศาลเพิกถอนการจำนอง
สถาบันการเงินอาจไม่สามารถบังคับคดีต่อทรัพย์ดังกล่าวได้
.
✅หากศาลตัดสินให้ทรัพย์ที่ถูกจำนอง
สามารถถูกบังคับคดี
ทรัพย์นั้นอาจถูกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้
ผู้ให้สิทธิ (เจ้าของทรัพย์)
อาจสูญเสียทรัพย์
หากไม่ได้ดำเนินการปกป้องสิทธิของตนอย่างเหมาะสม
.
✅การป้องกันปัญหาตรงนี้
ควรระบุในสัญญาทรัพย์อิงสิทธิ์ว่า
ห้ามผู้ทรงสิทธินำทรัพย์ไปจำนองหรือก่อภาระผูกพันอื่น
.
✅รวมถึงการติดตามการใช้สิทธิของผู้ทรงสิทธิอย่างใกล้ชิด
เพื่อป้องกันการกระทำที่เกินขอบเขต
.
.
.
🐮AG : ถ้าอธิบายแบบนี้แล้วเจ้าของยังสงสัย ไม่เข้าใจหรือเกิดความกลัวว่ามันจะทำได้จริงมั้ย
Ex : ไปปรึกษาเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน....จบ!!!
.
บทส่งท้าย
ทรัพย์อิงสิทธิ์เป็นกฏหมายที่ถือว่ายังใหม่
เพราะเพิ่งมีการพูดถึงมาไม่นาน
และมีการเปลี่ยนตัวกฏหมายเหมือน2-3ปีมานี้เอง
ดังนั้นหลายคนอาจจะไม่คุ้นเคยกับคำนี้เท่าไหร่
แต่มันเป็นการทำธุรกรรมที่ถูกกฏหมาย 100%
เพราะต้องให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินเป็นผู้จดให้
.
ทรัพย์อิงสิทธิ์สามารถทำอะไรได้หลายอย่าง
ซึ่งถ้าคนเข้าใจการทำธุรกรรมประเภทนี้
จะสามารถเอามาใช้ประโยชน์ได้อย่างมาก
.
แต่ก็มีสาย Dark หัวหมอ
เอาไปประยุกต์ใช้เพื่อเอื้อประโยชน์กับชาวต่างชาติ
จนบางคนแหนบว่ามันคือกฏหมายขายชาติทางอ้อม
ก็มีอยู่พอสมควร
(อันนี้ไม่สอนนะ มันไม่ควร)
.
.
.
ปริณวัชญณ์ คณะภัควรรษณ์ (เอ็กซ์)
ผู้บริหาร บริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
AKA : เอเจ้นท์ฟิวแฟนแห่งดินแดนห้วยขวาง
.
รับปล่อยขาย ปล่อยเช่า จำนอง/ขายฝาก อสังริมทรัพย์
ในกรุงเทพ,ปริมณฑล และแหล่งเศรษฐกิจตามหัวเมือง
.
มีประสบการณ์ทำเคสระดับมูลค่าสูงๆ
รวมถึงเคสที่มีความยุ่งยากซับซ้อนในด้านธุรกรรม
และเป็นที่ปรึกษาเคสโหดๆจนทำธุรกรรมสำเร็จ
เพื่อผลประโยชน์ของทุกฝ่ายมานับไม่ถ้วน
ตลอดระยะเวลาเกือบ 10ปี
.
Cr.ภาพประกอบ
Marketeer Online
กรมที่ดิน Fanpage