หมดสัญญาเช่า ผู้เช่าไม่ยอมออก ทำยังไงดี?

ไขข้อสงสัยขั้นตอนขับไล่ผู้เช่าอย่างถูกกฎหมาย ปลอดภัย และจบไว

มีเคสนึง Agent FC มาขอปรึกษา

Q : ถ้าหมดสัญญาเช่าแล้ว

ผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้องเช่า

เราสามารถทำอะไรได้บ้าง

A : เราต้องแยกก่อน

ระหว่างคำว่า กรรมสิทธิ์ และสิทธิครอบครอง

กรรมสิทธิ์อ่ะ เป็นของเราอยู่แล้ว มีชื่อหลังโฉนด

แต่สิทธิครอบครอง

เราได้ให้ผู้เช่าไปแล้วหลังจากที่มีการทำสัญญาเช่า

ถึงแม้ว่าเค้าทำผิดสัญญาเช่าแล้ว

แต่สิทธิครอบครองก็ยังคงอยู่

ดังนั้นการที่ผู้ให้เช่าทำอะไรโดยพลการ

อาจจะเป็นผลเสียต่อผู้ให้เช่าเอง

การที่ต้องการให้ผู้เช่าออกจากทรัพย์สินให้เช่านั้น

วิธีภาพรวมจะเหมือนการฟ้องขับไล่

โดยวิธีการทำตามนี้

ระยะแรก

1.ยุติการให้บริการสาธารณูปโภค

(การตัดน้ำ ตัดไฟ ตัดอินเตอร์เน็ต การยกเลิกระบบคีย์การ์ดของห้องพักนั้นๆ)

***ย้ำว่าการทำตรงนี้ต้องมีระบุอยู่ในสัญญาเช่า ถึงจะทำได้***

2.ส่งหนังสือแจ้งไปทางไปรษณีย์(ให้มีหลักฐานการส่ง)

ไปที่สถานที่เช่า

หรือส่งทางไลน์ส่วนตัว

เพื่อแจ้งว่าหมดสัญญาเช่าแล้วเด้อ

กรุณา move ออกภายใน x วัน (3-7วัน)

***ข้อ 2 จำเป็นต้องทำ

ไม่งั้นผู้เช่าสามารถฟ้องเรากลับได้

เพราะถือว่าเราไปบุกรุกและรบกวนสิทธิ์ของผู้เช่า

โดยไม่มีการแจ้งล่วงหน้า***

ถ้าผู้เช่ายังเฮี้ยน ยังไม่ออก

ต้องการอยู่ติดที่ ทำยังไงต่อดี?

ระยะสอง

#แบบเบาๆ : ไม่ถูกต้องตามกฏหมาย แต่เน้นจบไว

3.ให้ถือหนังสือสัญญาเช่า

ไปที่สถานีตำรวจของที่ตั้งทรัพย์นั้นๆ

ถึงแม้ว่าการบุกรุกเป็นคดีอาญา

แต่การฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิม

ถือว่าเป็นคดีแพ่ง

อาจจะขอความช่วยเหลือจากตำรวจ

ให้ช่วยเจรจาไกล่เกลียกับผู้เช่าให้หน่อย

4.มาที่สถานที่เช่ากับตำรวจ

นำใบแจ้งความส่งให้นิติ

และให้นิติ+ตำรวจขึ้นไปที่ห้องพร้อมกัน

เพื่อเป็นพยานซึ่งกันและกัน

แล้วให้เป็นหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ช่วยไกล่เกลี่ย

(แนะนำถ่ายคลิปวิดีโอไว้ตลอด)

#แบบหนัก : ถูกต้องตามกฏหมาย ช้าหน่อยแต่ปลอดภัย

5.แต่งตั้งทนายความ

เพื่อทวงถามและดำเนินคดี

หรือจะไปร้องศาล+เขียนคำรองเองก็ได้

ถ้ามีประสบการณ์

ศาลที่ไปคือศาลแพ่ง

ที่ดูแลอยู่ในเขตของที่ตั้งทรัพย์นั้นๆ

6.ใช้อำนาจคำสั่งของศาลในการดำเนินการ

ให้เจ้าหน้าที่ศาลเป็นผู้จัดการแทนเรา

เพื่อเลี่ยงการปะทะระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า

7.กระบวนการทั้งหมดอยู่ที่ 6-8 เดือน

Tip

1.สามารถยึดเงินประกันได้ (แต่แนะนำให้เจรจาต่อรองว่าถ้าออกตอนนี้จะให้เงินประกันและให้เงินชดเชย...ให้แม่งไปเหอะ จะได้จบๆ)

2.เรียกร้องค่าเสียหายต่างๆ ที่เกิดขึ้นได้ อาทิเช่น ค่าเช่าที่ยังคงค้างชำระอยู่ ค่าปรับ ดอกเบี้ยการผิดนัดชำระ ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ อายุความ 5 ปีนับตั้งแต่วันผิดนัดชำระ

3.สิทธิในการฟ้องดำเนินคดีเพื่อเรียกร้องตามสัญญาเช่า (เช่น ค่าปรับ ค่าเสียหายกับทรัพย์ที่เช่า) จะมีอายุความเพียง 6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า

4.ผู้เช่ายังคงเพิกเฉย ทางเจ้าของหอพักสามารถดำเนินการบังคับคดีกับผู้เช่าต่อไป ไม่ว่าจะเป็นการยึดทรัพย์ภายในห้องพัก/การขายทอดทรัพย์สินสู่ตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระต่อไป (ต้องไปแจ้งเป็นคดีแพ่งอีกคดีนะ)

อันนี้เป็นวิธีกลางๆที่พอใช้ได้

แต่ถ้าผู้ให้เช่าปล่อยทรัพย์สินเช่า

โดยไม่มีการทำสัญญาใดๆเลย

บางอย่างก็ไม่สามารถกระทำได้

ดังนั้นการปล่อยทรัพย์สินให้เช่า

จะต้องมีสัญญาเช่าครอบคลุมไว้ด้วยทุกครั้ง

#สิ่งที่ผู้ให้เช่าห้ามทำ!!!!

1.ขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่ด้วยตัวเอง

2.ทำร้ายร่างกาย บังคับ หรือทำลายทรัพย์สินของผู้เช่า

คดีบุกรุกยอมความได้ไหม?

หากเป็นการบุกรุกตามมาตรา 362 363 และ 364

เป็นความผิดอันยอมความได้