บทสรุปอสังหาฯ 2566: ทำเลเด่น โปรดักต์รุ่ง เทรนด์ที่ต้องจับตา

กำลังคิดอยู่ว่า

บทความส่งท้ายปีนี้

จะเป็นเล่าเรื่องสิ่งลี้ลับ

หรือเป็นการสรุปภาพรวมอสังหาดี

.

สรุปว่าขอเป็นพูดถึงภาพรวมก่อนละกันเน๊อะ

มาดูกันว่า อสังหาแบบไหนปัง

Product แบบไหนรุ่ง

เทรนด์แบบไหนแป่ก

.

ถือว่าให้เป็นของขวัญปีใหม่ละกัน

ป่ะ…ลุย!!!!

.

#บทสรุปวงการอสังหาริมทรัพย์2566

.

เริ่มจากหมวดคอนโดก่อน

คอนโดยังเป็นประเภทอสังหาฯ

ที่มีจำนวนธุรกรรมหมุนเวียนมากที่สุด

ไม่ว่าจะเป็นเช่าหรือซื้อ

.

ทำเลที่ลูกค้าติดต่อมากที่สุด

ไม่พ้นทำเลเดิมๆ ได้แก่

เส้นสุขุมวิทช่วงต้น-ปลาย (ชิดลม-อ่อนนุช)

ที่ยังคงเป็น TOP 3 ตลอดกาล

.

ด้วยเรื่องของแหล่งงานที่กระจุกตัวอยู่ในโซนนี้

ทำให้มี demand จากลูกค้าหลากสัญชาติเสมอมา

และในปีนี้

เริ่มมีลามๆไปถึง อุดมสุข-ปุณณวิถีพอสมควรแล้ว

.

พระราม9 - รัชดา (เส้นตั้งแต่พระราม 9-สุทธิสาร)

เป็นกลุ่มคนชาวจีนและต่างชาติโซนเอเชีย

เริ่มเข้ามาในย่านนี้อย่างมากมาย

ไม่ว่าจะมาในรูปแบบการท่องเที่ยว,การทำธุรกิจ(ทุกสี)

.

เพชรบุรีตัดใหม่

เริ่มมีการยอมรับมากขึ้น

เพราะเป็นถนนเส้นที่สามารถเข้าสุขุมวิทได้ง่าย

ในราคาที่ลดหลั่นลงมาจากเส้นสุขุมวิท

afford ได้ ไม่ต้องคิดมากนัก

.

ลาดพร้าวช่วงต้น-กลาง พหลโยธิน

ยังคงเป็นกลุ่มคนไทยที่ทำงานอยู่แถวนั้น

สามารถออกไปทางเลียบด่วน

เพื่อเข้าและออกตัวเมืองไปมาได้สะดวก

.

และสุดท้ายคอนโดตามแหล่งใกล้มหาวิทยาลัย

ที่มี Demand จากนักศึกษาไม่ขาดสาย

.

.

ในเรื่องของทำเล

เชื่อว่าหลายๆคนน่าจะพอรู้กันบ้างอยู่แล้ว

แต่ถ้าเราลงดีเทลเข้ามาอีก

เราจะเห็นว่า

.

ช่วง Length ราคาซื้อขายที่ 1-3 ล้าน

หรือราคาเช่าที่ 10,000 บาท+-

ยังคงเป็นที่นิยมอย่างต่อเนื่องที่สุด

ยังเป็นกลุ่มตลาดที่ใหญ่ที่สุด

ฐานรายได้ของคนไทยส่วนใหญ่

มีกำลังจ่ายไหวอยู่ช่วงราคานี้

.

ในเชิงการบริโภค

ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ตามแนวเขตรถไฟฟ้า

ที่เป็นตัวแปรสำคัญ

รวมถึงตามแหล่งงานกระจุกอยู่ในตัวเมือง

.

กลุ่มนี้

เรื่องของตัวเลขในการซื้อขายเช่า

เป็นกลุ่มที่เปราะบางและ sensitive กับตัวเลขมาก

เช่า 500 บาทก็มีผลต่อการเช่า

ซื้อขาย 10,000 บาทก็มีผลการทำสัญญา

.

รองลงมาเป็นเรื่องของสภาพห้อง

ข้าวของเครื่องใช้เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ

เฟอร์นิเจอร์ที่เป็นปัจจัยที่มีผลมากที่สุด

คือเครื่องซักผ้า

ถ้าห้องไหนมี

สามารถปิดจบดิลได้ง่ายกว่า

.

บรรยากาศโดยรวมของโครงการ

ต้องไม่เก่าเกินไป ไฟล็อบบี้ขอให้สว่างไว้

ตึกต้องไม่มีรอยแตกลายงาจนผิดสังเกตุ

และพอมีที่จอดรถมอเตอร์ไซต์ได้บ้าง

.

คอนโดไหน(แอบ)เลี้ยงสัตว์ได้

นิติไม่เข้มจนเกินไป

จะได้ฐานลูกค้าอีกกลุ่มนึง

ที่เป็น demand เงียบๆ

.

กลุ่มนี้มี Demand จำนวนมากนะ

แต่ก็ต้องแลกกับความวุ่นวายพอสมควร

ซึ่งสวนทางกลับนักลงทุน

เพราะการมีสัตว์เลี้ยง

ไม่ใช่สิ่งที่นักลงทุนต้องการเลย

.

ดังนั้นถ้านักลงทุนอยากเผื่อใจ

อาจจะต้องเลือกคอนโดที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้

ใช้เฟอร์นิเจอร์ที่ไม่ต้องมีราคาแพงมากนัก

รวมถึงการให้ผู้เช่าทำประกันความเสียหายกับตัวห้องในระหว่างสัญญา

.

**ทำประกันความเสียหายห้อง

ที่ไม่ใช่เงินประกันห้องที่จ่าย 2 เดือนนะ**

.

สำหรับคนที่อยากจะลงทุนคอนโดประเภทปล่อยเช่า

ก็ยังคงเป็นตลาดที่ดีอยู่

ยังเหมาะแก่การลงทุน (ถ้าเทียบกับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร)

ผลตอบแทนการลงทุน (Yield)

จะอยู่ที่ 5-6 % ต่อปี

ถือว่ายังเป็นตัวเลขมาตรฐาน ณ ปัจจุบัน

.

ในเรื่องของทำเล

ใกล้โรงเรียน ใกล้มหาลัย ใกล้โรงพยาบาล

หรือแหล่งงานประจำ

ยังคงเป็นทำเลที่ปลอดภัยที่สุดในการลงทุน

.

แต่อยากจะฝากไว้ว่า

อาจจะต้องดูเรื่อง layout plan ให้มากขึ้น

หลายคนดูแต่เรื่องทำเลและราคา

แต่มองข้ามเรื่องของ Layout ห้อง

ว่ามันตอบโจทย์กับการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้ามั้ย

.

Type 1 นอนก็ยังคงเป็นสิ่งที่คนนิยมมากสุด

ส่วน Type Studio

ถ้าเลือกได้คนมักมองเป็น Optional

.

Type Studio ไม่ใช่ไม่ดี

แต่คนที่เช่าคอนโดเป็นครั้งแรก

มักไม่ชอบห้อง Studio

เพราะ Studio ยังเป็นภาพจำในรูปแบบหอพักอยู่

.

ดังนั้นถ้าในมุมของคนที่เคยอยู่หอพักพมาก่อน

แล้วเค้าจะจ่ายเงินเช่าเพิ่ม

เค้าคงไม่อยากได้ Layout ห้อง

ที่เหมือนหอพักมากนัก

.

ดังนั้นถ้าห้อง studio ที่มีขนาดมากกว่า 30 ตรม.

สามารถกั้นห้องให้เป็นสัดส่วนได้เลย

ลงทุนไม่กี่พัน

แค่มีบานกระจกกั้นเป็นห้องนอน

มุมมองของคนเช่าก็เปลี่ยนแล้ว

.

หรือถ้าจะให้ดี

ทำเป็นผนังกั้น

ก็จะตอบโจทย์กลุ่มคนเหล่านี้มาก

ทำให้สามารถปิดดิลได้เร็วขึ้น

.

แต่ก็ใช่ว่า Studio Type ไม่ดีเลย

ยังมีกลุ่มคนบางประเภทที่ชอบห้อง Studio Type มากกว่า

เช่น นักศึกษาที่เรียนศิลปกรรม / นิเทศ

ที่ต้องการพื้นที่ในการทำงานเป็นที่โล่งๆ

มากกว่ากลุ่มคนทั่วไป

.

หรือคนที่มีสมาชิกมากกว่า 2 คน

ที่อยู่ในห้องเดียวกัน

เช่น มีลูกเล็กๆ

.

ข้อดีของ Studio Type

บรรยากาศภาพรวมของห้อง

กลับดูโปร่งกว่าห้องที่มีการกั้นสัดส่วน

.

มาถึงเรื่องการซื้อขาย

ด้วยสภาพภาวะเศรษฐกิจ

และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยปัจจุบัน

ธนาคารปฏิเสธการขอสินเชื่อมากถึง 70%

ทำให้ volume การซื้อ

ยังคงห่างจากการเช่าอยู่พอสมควร

.

และด้วยความเชื่อ + Life Style ที่เปลี่ยนไป

เด็กรุ่นใหม่ชอบที่จะเช่าอยู่มากกว่าซื้อ

เนื่องด้วยการไม่สนใจที่จะเป็นหนี้ระยะยาว

.

บวกกับแหล่งทำงานที่อิสระ

สามารถเปลี่ยนที่อยู่ไปมาได้บ่อย

รวมถึงดอกเบี้ยปัจจุบัน

อาจจะไม่สามารถพูดได้ว่า

ซื้อดีกว่าเช่าอีกต่อไป

ทำให้ภาพรวมตลาดการซื้อขาย

อาจจะหนืดกว่าเช่าพอสมควร

.

ถ้าเป็นคอนโดระดับบน

มักจะเป็นกลุ่มลูกค้าต่างชาติ

ที่ต้องการคอนโดที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่

ขนาด 100-300 ตรม

ชั้นยิ่งสูงยิ่งดี

.

Penthouse ยังถือเป็น Asset ที่มีคุณค่า

สำหรับกลุ่มคนบางคน

.

และคอนโดริมแม่น้ำ

ก็ยังคงเป็น product ที่ Demand ไม่ขาด

.

Product ระดับกลางบนไปจนถึงบน

ยังเป็นของที่มีออกมาในตลาด

ก็ยังมีกลุ่มลูกค้าที่สามารถ afford ได้

.

ถึงแม้ว่าถ้ามองในเชิงความคุ้มค่า

อาจจะไม่ตอบโจทย์เท่าไหร่

แต่ product ต้องมี valueมากพอ

.

.

.

ไปกันไวๆ

ต่อกันด้วยเรื่องของบ้าน

.

สำหรับการเช่า

บ้านที่น่าลงทุนที่สุด

หนีไม่พ้นบ้านระดับ Luxury

.

ราคาเช่า 100,000 บาท+-

ราคาซื้อขายอยู่ที่ 20 ล้าน+

.

กลุ่มบ้านจะเห็นเป็นกลุ่มใหญ่ๆที่ชัดเจนคือ

คนซื้อจะเป็นนักลงทุนคนไทย

ส่วนคนเช่าจะเป็นต่างชาติ

แน่นอนว่าคนจีนเป็นกลุ่มลูกค้าที่มากที่สุด

.

กำลังการช่าสูงมาก

และมักจะมาอยู่อาศัยกันเป็นครอบครัว

.

ทำเลบ้านเช่าที่ถูกปล่อยเช่ามากที่สุด

รถไฟฟ้ากลับไม่ใช่ตัวแปรหลัก

ตัวแปรที่สำคัญคือ

”โรงเรียนนานาชาติ“

ไม่ว่าจะเป็น Regent, Brighton, Wellington, SISB

คือ First Option ของกลุ่มลูกค้า

ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น?

.

จากการเก็บข้อมูลมา

เป็นค่านิยมของคนจีนสมัยใหม่

ที่ต้องการให้ลูกเรียนนานาชาติ

เพื่อที่จะได้ไปต่อยอดอนาคตและธุรกิจ

ในฝั่งยุโรปและอเมริกา

.

ค่าเรียนของบ้านเรา

ถูกกว่าประเทศจีนถึง 5 เท่า

รวมถึงค่าครองชีพบ้านเรา

ที่ถูกกว่ามาก

ดังนั้นจะเห็นคนจีนที่เป็นครอบครัว

มาอาศัยเกาะกลุ่ม

อยู่รอบๆโรงเรียนนานาชาติเป็นส่วนใหญ่

.

Style บ้านและการตกแต่ง

ที่ดูปลอดภัยที่สุด

คงหนีไม่พ้น Style Modern, Classic, Contemporary เป็นแกนหลัก

.

ส่วนพวก Traditional จ๋า

แบบบ้านเรือนไทย, ทรงไทย,สไตล์โบราณย้อนยุค

ยังคงเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มเท่านั้น

.

และเจ้าของมักไม่ค่อยปล่อยให้เช่า

เพราะการดูแลรักษาและการเสื่อมสภาพ

ถ้าเสียหายมาดูจะได้ไม่คุ้มสักเท่าไหร่

.

ซึ่งทำเลที่ hot ที่สุดคงหนีไม่พ้น

กรุงเทพกรีฑา,พระราม 9, ห้วยขวาง,ศรีนครินทร์,พัฒนาการ,สุขุมวิทชั้นกลาง

.

ส่วนโซนบางนา

จะเป็นกลุ่มคนจีนที่ทำงานแล้ว

ระดับผู้จัดการขึ้นไป

ผู้ประกอบกิจการอิสระ,รวมถึงพวก Online

และก็มี Expat ที่ทำงานโรงเรียนนานาชาติ

มาอยู่ในทำเลนี้กระจุกนึง

.

ส่วนทางสุขุมวิท

บ้านและทาวน์เฮ้าส์

ยังเป็นตลาดที่เปิดกว้าง

สำหรับ Expat ทุกประเทศ

ที่ต้องการพื้นที่ทำกิจกรรม

และมีระเบียงที่กว้าง

.

Product ในโซนนี้หายากมากๆ

มักไม่ค่อยว่างเลย

Agent วิ่งหาตาแตกกันพอสมควร

.

อีกประเภทนึงที่พูดถึงไม่ได้

นั้นคือหอพัก / อพาร์ทเม้นท์ / service apartment / Hostel

กลุ่มลูกค้าที่ต้องการทรัพย์ประเภทนี้

จะเป็นนักลงทุนเป็นหลัก

มีทุนหลายเชื้อชาติ

และจีนก็เป็นกลุ่มใหญ่อีกเช่นกัน

.

กลุ่มนี้จะหลีกหนีข้อจำกัด

ของการปล่อยเช่า Airbnb ในคอนโด

นิติหลายโครงการก็เริ่มเข้มขึ้น

ทำให้เค้าต้องหา option อื่นในการทำธุรกิจประเภทนี้

เพราะผลตอบแทนมันช่างเย้าย้วนใจเหลือเกิน

.

Service apartment / Hostel ดูเป็นที่นิยม

เพราะทางกายภาพ

มีความใกล้เคียงกับคอนโดมากที่สุด

หอพักอาจจะยังสร้าง value ได้ไม่ดีพอ

.

ทำเลจะเกาะกลุ่มอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก

สามารถไปได้ถึงโซนนอกเมืองอย่างเช่น แบริ่ง หรือ ส่วนต่อขยายได้หลายสายเลย

.

ด้วยราคาที่ไม่แพงมาก

และการเดินทางค่อนข้างสะดวกสบายมากขึ้น

ประกอบกับช่วงผลัดเปลี่ยน Generation

จาก Baby Boomer ต้องการให้รุ่นลูก

ให้เข้ามาสืบทอดกิจการ

.

แต่ลูกหลานกลับไม่ต้องการทำธุรกิจแบบนี้ต่อ

เลยจะเห็นทรัพย์อพาร์ทเม้นท์

หลุดมาปล่อยในตลาดมากขึ้น

จะเห็นช่วงนี้

มีนักลงทุนต่างชาติ

กว้านซื้อ/เช่าระยะยาวทรัพย์ประเภทนี้มากขึ้น

.

.

สิ่งที่จะเข้ามาในอีกไม่ช้า

คือสังคมผู้สูงอายุ

จะเห็นว่าธุรกิจ Wellness เริ่มมีคนพูดถึงมากขึ้น

แต่ยังไม่ได้เปิดตัวกันอย่างแพร่หลายมาก

.

ประเภททรัพย์ที่จะมารองรับธุรกิจประเภทนี้ได้

ส่วนใหญ่จะเป็นโรงแรมเก่าๆ

และโรงแรมตามเมืองท่องเที่ยวต่างๆ

แต่ราคาโรงแรมที่เปิดกิจการมานานแล้ว

ตัวเลขการเปิดราคามักจะสูงมาก

ทำให้นักลงทุนเห็นตัวเลขแล้ว

ยังไม่ว้าวในสายตามากนัก

.

ทรัพย์ที่จะมารองรับประเภทนี้

มักจะเป็นคอนโดหรือโรงแรมที่มีการสร้างใหม่

ที่ยังไม่ได้ดำเนินกิจการ

ยังไม่ได้มีการจัดตั้งทีมบริหาร

หรือดำเนินกิจการมาได้ไม่นานนัก

.

ทรัพย์ในช่วงเวลานั้น

ราคาขายมักจะยังวิ่งไม่เยอะ

จึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนกำลังเฟ้นหาอยู่พอสมควร

.

สุดท้ายที่ไม่พูดไม่ได้คือ ที่ดิน

ที่ดินตอนนี้ขยับปรับตัวสูงขึ้น

ประกอบกับผังเมืองที่กำลังปรับปรุง

และจะประกาศใช้ในปี 2568

ที่น่าจะปรับให้การใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น

.

ผังสีเริ่มเข้มขึ้น

การขยายความเจริญเติบโตออกไป

สอดคล้องกับเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทุกทิศ

.

แต่ในส่วนของตัวเมือง

แปลงที่ยังไม่ถูกซื้อขาย

มักจะมีราคาที่ยังไม่สามารถจับต้องได้

หรืออีกปัจจัยนึงคือ

สมาชิกของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์

ที่ยังจัดสรรกันไม่ลงตัว

.

ส่วนแปลงที่พอไหว

ขนาด 50-100 ตรวาจะเป็นที่อยู่อาศัย

ขนาด 200-400 ตรวาจะกลายเป็นสถานที่ประกอบกิจการ

ขนาด 1ไร่ครึ่ง – 4 ไร่เป็นการพัฒนาเชิงคอนโด

ส่วน 4ไร่ – 10 ไร่ จะกลายเป็นโครงการ Mix-Used

25 ไร่ขึ้นไปเป็นการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร

.

สำหรับนักลงทุนที่ดิน

เชื่อว่าที่ดินทุกแปลง

สามารถเล่นแร่แปรธาตุได้มากมาย

สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ

และเทรนด์ธุรกิจไปเรื่อยๆ

ขึ้นอยู่กับนักลงทุนว่า

พร้อมจะอัพเดทการเคลื่อนไหวของธุรกิจได้ไวแค่ไหน

.

ส่งท้ายในเรื่องของโรงงานและโกดัง

ทรัพย์ประเภทนี้เริ่มมี Demand

เข้ามาให้ได้ยินหนาหูขึ้นเรื่อยๆ

ไม่ว่าจะเป็นตามปริมณฑล,ระยอง,EEC

ผังเมืองไหนที่เป็นผังม่วง

หรือเคยตกเป็นผังม่วงมาก่อน

.

ยังพอมี Demand อยู่พอสมควร

เพราะประเทศไทย

เป็นประเทศที่มีต่างชาติอยากเข้ามาลงทุน

และตั้งฐานการผลิตรองรับกิจการอยู่เสมอ

แต่หลายครั้งมักจะเป็นราคาโซนนี้

ดึงขึ้นไปถึงอวกาศมาก

.

คนที่มีความรู้หน่อย

ก็จะสามารถเล่นแร่แปรธาตุ

ให้ธุรกิจตัวเองถูกกฎหมายได้ในที่สุด

.

แต่ก็มีหลายคนที่ไม่ทันกลโกงมิจฉาชีพ

เรียกค่าดำเนินการ ให้เสียเงินฟรีๆอยู่บ่อยๆ

.

ทรัพย์ประเภทโกดัง

ก็เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่น่าลงทุน

ผลตอบแทนสูงกว่าทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมาก

เท่าที่สัมผัสมาก็ 8-15%ต่อปีเลยทีเดียว

แต่ก็ต้องมีความรู้ในเรื่องของทำเล

และแหล่งงานด้วยนะ

ไม่ใช่ทุกเขตจะสามารถทำได้

.

.

.

จริงๆมีดีเทลอีกเยอะมาก

ในกลุ่มทรัพย์แต่ละประเภท

แต่เอาแค่นี้ก่อนละกัน

มีอารมณ์จะค่อยๆทยอยเล่า

.

ปีหน้า

วงการนี้ก็อาจจะยังทรงๆ

ไม่ได้มีขึ้นมากเท่าไรนัก

.

แต่ก็ยังมีแหล่งทองคำ

ให้กับคนที่รู้ทันข่าวสาร

และกล้าตัดสินใจอยู่เสมอ

.

ปีนี้ถ้าคุณรอดมาได้

ถือว่าเก่งมากแล้ว

.

แต่ปีหน้า

คุณก็ยังต้องกัดฟันสู้ต่อ

.

ใครที่อ่านจบ

ขอให้มีความสุขความเจริญ

ใครที่อ่านจบแล้วแชร์ออกไป

ขอให้ร่ำให้รวยยิ่งๆขึ้นไป

สาธุ

.

สวัสดีปีใหม่ครับ

เอ็กซ์ กรรเชียง หนึ่งวันพันเรื่อง

ผู้บริหารบริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

ทำทุกอย่างในวงการอสังหาฯ

.

🅗🅐🅟🅟🅨 🅝🅔🅦 🅨🅔🅐🅡 ➋⓿➋➍

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02Po6SJ7tZMLAiZezTG4Es1TLhPEhSuAW22T5Jf7keA7FGvJCe4hn9rdw5yX1U2Vh9l