สรุปวงการอสังหาฯ ส่งท้ายปี 2566

อีกไม่กี่วันจะสิ้นปีแล้ว

ขอสรุปเรื่องราวที่ผ่านมาทั้งหมดคร่าวๆละกัน

.

เรื่องอสังหาฯ

ยังเป็นสิ่งเดียวที่ผมยังสามารถอยู่กับมันได้ทุกวัน

ลงหน้างานจริงทุกวัน

เก็บข้อมูลไปเรื่อยๆไม่มีเบื่อ

เพราะของแบบนี้ต้องใช้เวลากับมันพอสมควร

.

มองภาพรวมของทิศทางที่จะขยับไปก่อน

ได้เห็น Dev เริ่มขยายพื้นที่การพัฒนาออกไปเรื่อยๆ

ทำให้รู้ว่าบ้านเราจะเริ่มเจริญไปทางไหน

.

ผังเมืองที่จะประกาศใช้ในปี 2568

ดูภาพรวมแล้วมีผลดีกับคนทั่วไปแน่นอน

แต่เจ้าของก็อย่าตั้งราคาดาวอังคารนัก

เราขายให้ชาวโลก…ไม่ใช่มนุษย์ต่างดาว

.

ที่ดินส่วนของตัวเมือง

ถ้ามีแปลงไหนหมดสัญญาเช่า

หรือมีการเปิดขายขึ้นมา

ราคาตึงเปรี๊ยะทุกแปลง

แต่ก็ยังมีบริษัทบางราย

ที่ยอมสู้ราคา

.

การพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น

อาจจะไม่ได้คุ้มค่ากับการลงเงินอีกต่อไป

การทำเป็น Mix-used

กลับกลายเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์

และคุ้มค่ากับการลงทุนมากกว่า

.

หรือจะเป็นเส้นรถไฟฟ้าที่มีส่วนต่อขยายไปอีกไกลโข

ก็แอบดีใจว่าความเจริญเริ่มกระจายออกไปบ้างแล้ว

ไม่อยากให้ทุกอย่างมากระจุกอยู่ที่ตัวเมืองทั้งหมด

ทุกวันนี้รถติดจะแย่

เดินไปก็ไม่ค่อยเจอคนไทย

เจอแต่นักท่องเที่ยวเต็มไปหมด

รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

สายไหนจะปังหรือแป่ก

ก็ต้องดูกันต่อไป

.

ทั้งหมดนั้นเป็นสิ่งที่เราเฝ้ามองอยู่ห่างๆ

นั่งเก็บข้อมูลไปเรื่อย

แล้วดูว่าข้อมูลพวกนี้

เราสามารถใช้ประโยชน์

หรือทำอะไรกับมันได้บ้าง

และสามารถสร้างรายได้

ให้กับตัวเองได้อย่างไร

.

.

.

ในมุมของเอเจ้นท์

ส่วนนี้ขอเป็น main หลักของบทความนี้

.

จำไว้อย่างนึงนะ

อาชีพนี้จะทำงานง่าย

ถ้าคุณสร้าง connection ที่ดีได้ไปเรื่อยๆ

ยิ่งคนรู้จักคุณ ยิ่งคนเชื่อถือคุณ

คุณจะทำงานง่ายขึ้นมาก

.

แต่การโคเอเจ้นท์ทุกวันนี้

ก็แทบจะเหยียบหัวกันอยู่แล้ว

ไม่สน relation ใดๆ

ขอแค่กูได้เงินเต็มจำนวน

ไม่ต้องแบ่งใคร…เป็นพอ

.

แต่ระหว่างที่พวกคุณกำลังขัดขากันเองอยู่

ก็ยังถือว่าเป็นส่วนแบ่งที่น้อยมากๆ

มันเหมือนคุณแย่งเนื้อติดกระดูกกันอยู่

แล้วเนื้อจริงๆมันอยู่ที่ไหน?

.

ระหว่างที่คุณแย่งเนื้อติดกระดูกกันอยู่นั้น

เนื้อติดมันฉ่ำๆนุ่มๆ

กลับกลายเป็นของเอเจ้นท์ต่างชาติไปแล้ว

.

ตลาดจริงๆของอสังหาทุกวันนี้

เอเจ้นท์ต่างชาติ

แย่งสัดส่วนของพวกคุณไปกว่า 70%

.

เชื่อว่าทุกคนต่างก็เฝ้ารอ

ให้อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

เป็นอาชีพสงวนอย่างที่ประเทศเราประกาศไว้

ให้เป็นอาชีพที่ต้องเข้าระบบ

มีการสอบ License

ไม่ใช่ใครก็ได้ก็มาเป็นเอเจ้นท์ได้

.

อาชีพนี้ยังคงย้ำอยู่เสมอ

มันไม่ใช่อาชีพที่จับเสือมือเปล่า

อย่างที่โค้ชหลายๆคนชักชวนให้คุณเข้ามาวงการนี้

.

อาชีพนี้ต้องใช้ Service Mind

และความอดทนที่สูงมาก

เพื่อรับมือกับความผีบ้าของลูกค้าในแต่ละเคส

.

ค่าการตลาดที่สูงขึ้นกว่า 3 เท่า เกือบทุกเจ้า

ทำให้เอเจ้นท์เบี้ยน้อยหอยน้อย

ต้องปรับกลยุทธ์การตลาดกันใหม่

ใครที่ไม่มีลูกค้าเก่าอยู่ในมือ

หรือไม่ได้มี port เหมือง

ในการทำเงินเป็นประจำให้กับตัวเอง

ผมเชื่อว่าอีก 3 ปีข้างหน้า

เอเจ้นท์กลุ่มนี้จะอยู่ยากมาก

.

เพราะบริษัทต่างชาติ

ต่างเข้ามาทุ่มเงินเพื่อแย่งส่วนแบ่งการตลาดทางธุรกิจนี้

ไปแบบไม่ทันได้ตั้งตัว

.

วันนี้ถ้าคุณสามัคคีกัน

ไม่ตีกันเอง

ยึดหลักในความถูกต้อง

ไม่สนับสนุนหรือยินดีกับการทำงานที่ไม่ถูกต้อง

กลุ่มคนเหล่านั้นก็ไม่สามารถทำงานได้ง่ายอย่างทุกวันนี้

ผลประโยชน์มันจะวนกลับมาหาคุณแน่นอน

.

กลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุด

ในความคิดผม

คือกลุ่มตลาดเช่าคอนโด segment ล่างสุด

.

นั่นคือกลุ่มปล่อยเช่าที่ไม่เกิน 12,000 บาท( typeไม่เกิน 1 นอน)

หรือการขายช่วง length ราคา 2-3ล้าน

.

กลุ่มนี้เรียกว่าแดงเดือด

รบราฆ่าฟันกันสูงมาก

เจาะได้เจาะ แทงได้แทง

ใครกำลังเซๆ จะโดนผลักให้ล้ม

และโดนย่ำกับพื้นแบบงงๆ

ไม่มีมิตรแท้ในหมู่เอเจ้นท์จริงๆ

.

สรรหาวิธีการเจาะหาเจ้าของ

การฉกลูกค้าในรูปแบบต่างๆ

จนใครที่อ่อนแอหรือไม่สู้คน

อยู่ไม่ได้แน่นอน

.

อีกกลุ่มนึงที่น่ากลัวคือ

กลุ่มนายหน้าที่ดินตามต่างจังหวัด

โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ๆ

.

เหมือนเป็นวัฒนธรรมอะไรบางอย่าง

ที่ทำงานกันบนโต๊ะไม่เป็น

ต้องเจาะ ต้องแย่ง ขัดขา ข้ามหัวกัน

ความสัมพันธ์ของเอเจ้นท์กับลูกค้าถ้าไม่แน่นพอ

แผลเต็มหลังแน่นอน

.

กลุ่มที่ดูปลอดภัยสุด

ดูจะเป็นกลุ่มที่เป็นตลาดบน

(ค่าเช่า 100k ขึ้นไป/ราคาขายมากกว่า20 ล้านบาท)

.

กลุ่มนี้ส่วนใหญ่มักจะมีความเป็นมืออาชีพ

ให้เกียรติซึ่งกันและกัน

เพราะเป็นทรัพย์ที่ต้องมี relation ระหว่างกัน

ไม่ว่าจะเอเจ้นท์กับเจ้าของทรัพย์

หรือเอเจ้นท์กับลูกค้า

.

ดังนั้นกว่าจะจบเคส

อาจจะใช้เวลาหน่อย

แต่ทำงานแล้วค่อนข้างโล่งใจและสบายใจกว่า

.

ผมไม่ได้กำลังบอกว่า

Segment ล่างจะไม่มีมิตรแท้หรือคนดีๆ

Segment บนจะไม่เจอพวกเจาะหรือหักหลัง

ทุกอย่างไม่มีขาวสุด ดำสุด

แต่ % ที่ผมสัมผัสมา

มันมักไปในทางนั้นซะส่วนใหญ่

.

ใครได้ภาษาจีนจะได้เปรียบมาก

ภาษาอังกฤษอย่างเดียวอาจจะไม่พออีกต่อไป

คุณสามารถสร้างเนื้อสร้างตัว

ปลดหนี้ปลดสิน มีรถ มีบ้านได้เลยภายในปีเดียว

.

กำลังซื้อจากจีนสูงมาก

ค่าเงินก็แข็งกว่าบ้านเรา

คนจีนจำนวนมาก

ก็ค่อนข้างสนใจอสังหาในไทย

.

เพราะบ้านเค้า

ไม่สามารถถือครองแบบ freehold ได้

รัฐบาลสามารถเวนคืนได้ตลอดเวลา

.

จริงๆมีอีกหลายแง่มุมมาก

ในวงการเอเจ้นท์

แต่ขอพักไว้เท่านี้ก่อน

เพราะมันจะยาวมากกกก

.

.

.

และสิ่งที่พูดไม่ได้เลยสำหรับปีนี้

คือเรื่องของ #มิจฉาชีพ

โอ้ย!! ขยันคิดรูปแบบการโกงได้ล้ำแท้น่อ

พัฒนารูปแบบการโกงไปไกลมาก

.

ถ้า Ai พัฒนาไปได้ไกลกว่านี้

เราจะตกเป็นเหยื่อมันอีกเป็นจำนวนมาก

เพราะมันสามารถปลอมภาพ / เสียง / หน้ากันได้แล้ว

.

จนเราต้องใช้สติในการเสพ

และการคุยกันมากขึ้นเป็นอย่างมาก

.

สำหรับมุกที่ดังมาตลอดทั้งปี

และทุกคนต้องเคยเจอ

ไม่ว่าจะเป็นเอเจ้นท์หรือเจ้าของบ้าน

คือมุก #การแลกเงินหยวน

.

ซื้อบ้านแบบไม่ต้องดูของจริง

ไม่ต่อสักบาท

พูดอังกฤษหรือไทยไม่ได้

หน้า profile เป็นรูป super car,bigbike,บ้านหรูๆ,หมาแมว

เน้นพูดคุยเรื่องการแลกเงินเป็นหลัก

ทดไว้ก่อนเลยว่านั่นคือมิจฉาชีพจากจีน

.

ผมเองก็อยากรู้

ว่าปลายทางของมันคือต้องการอะไร

และวิธีการของมันคืออะไร

ผมทำบทความวิธีการต่างๆไว้หมดแล้ว

.

https://www.facebook.com/Ex.state/posts/10162891544863696

.

และมีรูปแบบกลโกงอีกหลายแบบ

ไม่ว่าจะเป็น

profile สาวสวยที่แอดคุณมา

แล้วคุยด้วยภาษา google translate

.

head hunter เรียกคุณไปทำงานจาก JobDBs

ด้วยค่าตัวหลักแสน

.

หรือแม้กระทั่งมิจไทยเอง

ที่แฝงตัวเป็นเจ้าของ

โพสห้องราคาถูกจัดๆ

แล้วเร่งรีบให้คุณโอนเงินจอง

.

กฏหมายบ้านเมืองเรา

มันทั้งอ่อนและช้า

ยิ่งกว่าเต่ากับหอยทาก featuring กัน

มันเลยทำให้มิจฉาชีพอยู่ในวงการเราเต็มไปหมด

.

ทุกวันนี้ทำได้แค่เพียง

เกาะกลุ่มกันไว้นะ

จับมือกันให้มั่น

มีอะไรผิดสังเกตุ

ลองแชร์ ลองปรึกษาดู

ไม่ว่าจะ inbox มาหาผม

หรือกลุ่ม Blacklist อสังหา

.

อย่าโลภ อย่าวู่วาม

ฝันหวานสวยหรูว่าเค้าจะยอมวางเงินก้อนโต

ภายในระยะเวลาอันสั้น

โดยไม่มีการลงรายละเอียดใดๆ

.

วิ่งในทุ่งลาเวนเด้อร์

แล้วมีค่าคอมหลักล้านตกใส่หัว

#ตลก

.

มีสติให้มาก

ทำงานอย่างมืออาชีพ

ก้าวไปทีละสเต๊ปอย่างระวังและรัดกุม

นวดกันไปเรื่อยๆ

แล้วคุณจะรู้ว่า

คนที่คุณคุยด้วยนั้น

เป็นมิตรแท้หรือมิจจริง

.

ทุกวันนี้ ผมจะบอกคนใกล้ตัวอยู่บ่อยๆ

#กูแทบจะเป็นหนุ่มกรรชัยในวงการอสังหาอยู่แล้ว

หลายเคสที่เข้ามาปรึกษา

มีแต่เรื่องหัวจะปวดทั้งนั้น

และส่วนใหญ่มักเกิดไปแล้ว

แล้วค่อยมาปรึกษา

.

ปรึกษาได้เสมอ (ถ้าผมว่าง)

แต่ช่วยเล่าแบบมีสตินิดนึง

เล่าเป็นลำดับขั้น 1-2-3-4

อย่ากระโดดไปกระโดดมา

ถ้าstage อารมณ์ตัวเองยังไม่นิ่ง

ไปสงบสติอารมณ์ก่อนแล้วค่อยมาคุยกัน

.

ใครที่เคยร่วมงานกับผม

คุณจะเห็นอย่างนึงว่า

ถ้าไม่มีเรื่องอะไรทึ่เป็นประเด็น

ผมจะอยู่นิ่งๆเงียบๆ

อ่านแต่ไม่ตอบ

เหมือนไม่ได้อยู่ในแชทกลุ่ม

.

แต่ถ้ามีเรื่องกรณีพิพาท

ระหว่างลูกค้าทั้ง 2 ฝ่าย

ผมจะเป็นคนนึง

ที่ไม่อยากเคลียร์ทางไลน์

หรือประชุมสามสาย

ผมพร้อมจะขับรถไปเคลียร์หน้างานให้ทุกครั้ง

.

วันไหนเห็นนุ่งขาสั้นลากแตะลงพื้นที่

เออ!!!วันนั้นแหละไม่ได้พร้อมเลย

แต่ก็ยินดีไปเคลียร์ให้

เพื่อให้เรื่องมันจบ

และมีทางออกที่ไปต่อได้

.

ผมคิดอยู่เสมอว่า

ถ้าคน 2 คนมีปัญหา

แล้วมีคนกลางในการไกล่เกลี่ย

และเจรจาพูดคุยด้วยสติ

ทุกอย่างมีทางออกที่ดีร่วมกันแน่นอน

.

ยังไม่ได้พูดถึงในมุมของนักลงทุน

ไม่ว่าจะเป็นวงการฟลิป / รีโนเวท / ขายฝากจำนอง / การลงทุนและพัฒนา

.

รวมถึงการซอย catagorie ย่อยลงไปอีก

ที่ดิน / คอนโด / บ้าน / ตึกแถว / โฮมออฟฟิส / พื้นที่ให้เช่า / สำนักงาน / โกดัง / หอพัก / โรงแรม / โรงงาน / ภาคอุตสาหกรรมอื่นๆในแต่ละจังหวัด

.

เพราะทุกวันนี้คือทำทุกอย่าง

เลยมีข้อมูลทั้งหมด

แต่ต้องค่อยๆเล่า

เพราะมันจะยาวมากกกกก

ถ้ามีอารมณ์และเวลา

เดี๋ยวทยอยเหลาให้ฟังเพิ่ม

.

ปีหน้ายังต้องฟาดฟันกันต่อ

สงครามยังไม่จบแน่นอน

ขอให้ทุกคนยังอยู่รอดปลอดภัยในวงการนี้

.

ไม่ว่าจะเป็นตัวลูกค้าเองทั้งซื้อ,ขายและเช่า

เอเจ้นท์ / นักลงทุน / Dev

จะไม่พูดให้ความหวังนะ

แต่บอกเลย

#ปีหน้าหนักกว่านี้แน่นอน

.

สวัสดีปีใหม่ครับ

ผม เอ็กซ์ กรรเชียง หนึ่งวันพันเรื่อง

ผู้บริหารบริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

ทำทุกอย่างในวงการอสังหาฯ

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02uPfCetTFJaUixh7LnsP61bCTZSibRzMSqoCrwXbLRPg4TjZJAe1MDzZbyabiZAEUl