รู้ราคาที่แท้จริง! สูตรคำนวณมูลค่าบ้านและที่ดินสำหรับนายหน้า

ในทุกๆเคส

สิ่งที่เราจะเจออยู่บ่อยๆคือ

เจ้าของอยากขายราคาสูง

ลูกค้าอยากซื้อราคาถูก

.

แล้วการที่เราเป็นเอเจ้นท์

หรือการเป็นคนกลางในการ make a deal

เราจะรู้ได้อย่างไร

ว่าราคาที่แท้จริงคือราคาที่เท่าไหร่

.

หลายคนไปSearch ราคาข้างเคียงในเนตมั่ง

หลายคนก็ใช้วิธีให้แบงค์มาประเมินมั่ง

ซึ่งวิธีเหล่านี้ไม่มีผิดไม่มีถูกครับ

.

แต่ถ้าคุณกำลังเจอเคสบ้านที่ไม่มีตัวเปรียบเทีบบราคาเลย

บ้านที่ไม่ได้อยู่ในโครงการ

บ้านที่ระแวกนั้นไม่มีตัวเทียบเลย

คุณจะหาราคายังไง?

.

คิดจากอัตราเงินเฟ้อนับจากปีที่สร้าง?

คิดจากราคาประเมินกรมธนารักษ์

หรือจะให้เงินทำงานด้วยการ

จ้างบริษัทเอกชนหรือแบงค์มาประเมิน

.

วิธีที่เราสามารถหาได้เองแบบไม่ต้องเสียเงินเลย

คือการขอโฉนดที่ดินและใบสัญญาซื้อขายจากเจ้าของมาดู

(ถ้าเอกสารหายก็ไปขอคัดที่กรมที่ดินเอา)

.

แค่นั้นจริงหรอพี่…ต้องตอบว่าใช่

.

.

.

สูตรคือ

ราคาซื้อขายจริง = ราคาที่ดิน+ราคาสิ่งปลูกสร้าง

.

ที่ดินมีขนาดเท่าไหร่

ดูได้จากโฉนด

ราคาที่ดินต้องตีออกมาเป็น xxx บาท/ ตรวา

โดยเอาราคาประเมินกรมที่ดินมาเทียบกับราคาตลาด

แล้วมาหาค่าอัตราส่วนของราคา

เช่น ที่ดินโซนนี้คูณกี่เท่าของราคาประเมินที่ดิน

ในเมืองอาจจะ x 3-5 เท่า

รอบนอกอาจจะ x 1-2 เท่าเป็นต้น

.

ส่วนเรื่องสิ่งปลูกสร้าง

ดูจากใบซื้อขาย

ตีราคาออกมาจากพื้นที่ใช้สอย xxx ตรม

แล้วดูว่าวัสดุบ้านหลักๆเป็นอะไร

มีมูลค่าแค่ไหน

.

เช่น บ้านไม้ / บ้านไม้ผสมปูน / บ้านปูน

และดูคุณภาพของวัสดุว่าอยู่ในเกรดไหน

ระดับทั่วไป ระดับดี ระดับดีมาก

.

อย่างพื้นที่เอามาปูพื้นบ้าน

ปาเก้ / ลามิเนต / กระเบื้องยาง / เอนจีเนียร์ริ่งวู๊ด / ไม้แท้

มีสัดส่วนกี่ตารางเมตรของตัวบ้านทั้งหมด

มันเอามาใช้คำนวนได้เป๊ะๆเลย

ยิ่งถ้าได้พิมพ์เขียวมาแยกวัสดุเลยจะดีมากๆ

.

**เบื้องต้น : ของตกแต่งในบ้านไม่เอามาตีมูลค่า เพราะมัน variable cost เกินไป เราจะหลงทางกับราคา***

.

เมื่อได้ตัวเลขตัวเลขทั้ง 2 ส่วนแล้ว

เอามาบวกกัน

คุณจะได้มูลค่าของตัวบ้านนี้จริงๆ

แบบไม่มีความ bias ใดๆ

.

ซึ่งตอนนี้คุณอาจเอามาดับเบิ้ลเช็ค

กับราคาที่ขายในท้องตลาดได้แล้ว

ว่าทรัพย์ที่เราดูแลอยู่

มีราคาอยู่ในระดับไหนของตลาด (over หรือ under)

.

ถ้าเจ้าของตั้งราคาสูงกว่าตัวเลขที่เราถือ

มันก็เป็นเนื้อข้อมูลที่สามารถเอามาพูดคุยได้

ว่าราคาจริงๆน่าจะได้ที่เท่าไหร่

หรือสามารถเอามาคุยกับลูกค้าได้ดีขึ้น

ถ้าโอเคกับตัวเลข

เราก็สามารถรับเคสนี้ได้เลย

และปิดง่ายขึ้นด้วย

แต่ถ้ายังไม่โอเคกับตัวเลขที่ได้

**ก็ยังไม่ต้องรับเข้ามา**

.

ถ้าเจ้าของตั้งราคา under เกินไป

เราก็สามารถนำข้อมูลนี้มาเป็นข้อมูล

เพื่อปกป้องผลประโยชน์ให้เค้าได้เต็มที่

(คุยง่ายขึ้นเยอะเลยถ้าเจอแบบนี้)

เจ้าของก็มองเอเจ้นท์ในเชิงบวกมากขึ้นด้วย

.

การได้ข้อมูลที่มาที่ไปของตัวบ้าน

เป็น Story Selling ให้เอามาเป็นจุดขายได้ดีขึ้น

.

แต่ Feeling ความผูกผันของเจ้าของกับตัวบ้าน

บางครั้งมันเป็นการ add value ราคาของเจ้าของเอง

ที่ทำให้ราคาสูงกว่าปกติไปมาก

.

ดังนั้นเราต้องตบความรู้สึกผูกพันตรงนี้ของเจ้าของทิ้ง

แต่ต้องคุยกันแบบบัวไม่ให้ช้ำน้ำไม่ให้ขุ่น

.

.

.

ในส่วนของลูกค้า

การที่เค้าได้รู้ที่มาที่ไปของบ้านหลังนี้

และเสริมกับข้อมูลที่เป็น fact ที่เราหามาเอง

มันทำให้ลูกค้าสามารถชะลอการต่อราคาแรงเกินไป

.

มันคือปราการสำคัญ

ที่เราทำหน้าที่ปกป้องสิทธิประโยชน์ของเจ้าของได้เต็มที่

ที่ทำให้ value บ้านถูกตรึงราคาได้ดีขึ้น

.

ส่วนใหญ่ลูกค้าจะชอบมองว่า

ตัวเองต้องจ่ายเท่าไหร่

แต่เราต้องคุยในลักษณะแบบว่า

คุณจ่ายแล้วได้อะไรมากกว่า

.

ทั้งหมดนี้

เป็นกลยุทธ์ในเกมส์เจรจาต่อรองต่อไป

ว่าเราควรจะเข้าคุยกับฝั่งไหน

เพือที่จะจบดิลได้ง่ายขึ้น

.

(เอเจ้นท์หลายคนเอะอะไปกดราคาเจ้าของเพื่อให้ปิดจบอย่างเดียว ซึ่งมันไม่น่ารัก)

.

ปล.สอนไปหมดแล้วในคอร์ส ได้เอาไปใช้กันมั่งมั้ยเนี่ย

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02iRwsuvW3Rm4uJiucmMufE2WzyCF3rV1KtuuV4RkKd5Xbwsa5Ycy2BnZweMzaLSzSl