PM vs TMS ต่างกันยังไง? เข้าใจง่ายใน 5 นาที

ครั้งก่อนผมได้พูดถึงรูปแบบบริการหลังการเช่า

ที่เป็น Property Management (PM)

และ Tenant Management Service (TMS)

หลายคนสงสัยว่า

บริการ 2 อย่างนี้ต่างกันอย่างไร

.

คำว่า PM กับ TMS ฟังดูคล้ายกัน

แต่จริงแล้ว

ขอบเขตหน้าที่แตกต่างกันพอสมควร

เดี๋ยววันนี้จะมาเทียบความแตกต่างแบบชัด ๆ

.

Property Management (การบริหารจัดการทรัพย์สิน)

ขอบเขตงานค่อนข้างกว้าง

ครอบคลุมทุกด้านของอสังหาฯ

เน้นดูแลทรัพย์สินแบบองค์รวม

เช่น อาคาร บ้าน คอนโดมิเนียม หอพัก

หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ตัวอย่างงานที่เกี่ยวข้อง:

เก็บค่าเช่า

จัดทำใบแจ้งหนี้

จัดการบำรุงรักษาและซ่อมแซม

(ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว)

ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินอย่างสม่ำเสมอ

วางแผนงบประมาณ

ดูแลบัญชี และรายงานการเงิน

การหาผู้เช่าใหม่

ทำสัญญาเช่า

รับมือกับข้อร้องเรียนและจัดการข้อพิพาท

ประสานงานกับผู้รับเหมา

บริษัทดูแลสวน

หรือระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ

.

เน้นการดูแล "ทรัพย์สิน" เป็นหลัก

เช่น คอนโดทั้งอาคาร, วิลล่าให้เช่าทั้งหลัง, หรืออพาร์ตเมนต์ทั้งโครงการ

.

.

Tenant Management Service (บริการดูแลผู้เช่า)

ขอบเขตแคบกว่า

เน้นเฉพาะการดูแล "ผู้เช่า" เป็นหลัก

.

ตัวอย่างงานที่เกี่ยวข้อง:

ประสานงานกับผู้เช่าเรื่องปัญหาต่าง ๆ

เช่น ไฟดับ, น้ำรั่ว, ฯลฯ

ตอบคำถามหรือให้ข้อมูลผู้เช่า

ช่วยจัดการเรื่องเอกสารเช่นการต่อสัญญา

ดูแลการเข้า-ออกของผู้เช่า

แก้ไขปัญหาความขัดแย้งระหว่างผู้เช่า

(ในกรณีที่ดูแลหลายยูนิต)

.

บางกรณีอาจรวมถึงบริการแนะนำไลฟ์สไตล์

เช่น บริการแม่บ้าน ซักรีด ฯลฯ

.

มักใช้ในกรณีที่เจ้าของปล่อยเช่าระยะยาว

และไม่อยู่ในพื้นที่เอง

เช่น เจ้าของต่างชาติที่มีคอนโดปล่อยเช่าในไทย

.

#สรุปแบบง่ายๆ

Property Management

ขอบเขต : กว้าง (ดูแลทั้งทรัพย์สิน)

เป้าหมายหลัก : รักษาสภาพทรัพย์สินและผลตอบแทน

เหมาะกับ : เจ้าของที่ไม่ต้องการยุ่งเองเลย

.

Tenant Management Service

ขอบเขต : แคบ (ดูแลผู้เช่า)

เป้าหมายหลัก : สร้างความพึงพอใจให้ผู้เช่า

เหมาะกับ : เจ้าของที่จัดการทรัพย์สินเอง แต่อยากให้คนดูแลผู้เช่า

.

.

.

เรทค่าจ้างของ PM กับ TMS นั้น

จะแตกต่างกันตามขอบเขตงานที่ทำ

และโดยทั่วไป

ค่าบริการ PM จะสูงกว่า

เพราะดูแลครอบคลุมมากกว่า

ส่วน TMS จะคิดถูกกว่า

เพราะดูแลแค่ฝั่งผู้เช่าเท่านั้น

.

เรทค่าบริการ PM โดยทั่วไป (ในไทย):

.

คิดอยู่ที่ 5% – 10% ของค่าเช่ารายเดือน

หรือคิดเป็นเหมาเดือน

เดือนละ 5,000 – 25,000 บาท

แล้วแต่ขนาดทรัพย์สิน

.

ความซับซ้อน

และประเภทอสังหาฯ

เช่น คอนโด 1 ห้อง

กับอาคารสำนักงานหลายชั้น

จะมีเรทที่แตกต่างกัน

.

กรณีอสังหาฯ ขนาดใหญ่หรือหลายยูนิต

อาจมีค่าบริการรายปี + ค่าดำเนินงานอื่น ๆ แยกต่างหาก เช่น ค่าดูแลสวน ค่าช่างระบบ ฯลฯ

.

.

เรทค่าบริการ TMS โดยทั่วไป (ในไทย)

.

คิดอยู่ที่ 2% – 5% ของค่าเช่ารายเดือน

หรือ คิดเหมาเดือนละ 1,500 – 5,000 บาท ต่อยูนิต

แล้วแต่ข้อตกลง

.

บางบริษัทอาจเสนอราคาพิเศษ

ถ้าเจ้าของมีหลายยูนิตในโครงการเดียวกัน

เช่น คอนโดหลายห้องในตึกเดียว

.

.

ยกตัวอย่าง

ถ้าคุณมีคอนโด 1 ห้องปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท:

.

Property Management

ค่าบริการอาจอยู่ที่ 1,500 – 2,000 บาท/เดือน

.

Tenant Management

อาจอยู่แค่ 800 – 1,200 บาท/เดือน

.

ซึ่งการทำงานของเอเจ้นท์ส่วนใหญ่ที่ทำกันอยู่

มันจะไปใกล้เคียงกับการทำงานแบบ TMS

ซึ่งเรทราคานี้

ก็ใกล้เคียงกับค่าคอมครึ่งเดือนในปีที่ 2

(ภาพรวมได้น้อยกว่าด้วย)

.

แต่มันต่างกันตรงที่

TMS คือมีการตกลงกัน

ในวันที่ทำสัญญาเช่า

และ TMS จะได้เงินวันนั้น

.

ส่วนที่ทำกันอยู่ปัจจุบัน

คือทำกันไปก่อนแบบฟรีๆ

แล้วไปลุ้นอีกทีในปีทีี 2

ว่าลูกค้าจะต่อสัญญามั้ย

และถึงเวลานั้น

เจ้าของจะยอมให้ค่าบริการเรารึเปล่า

#อนิจจาเอเจ้นท์ไทย

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02ENiQPEPhMyr95HaykyjSs4ipengjd3FxJf97n3HgXdsYHQgsUm8951JP2PbRKUeil