ชาวคอนโดต้องรู้: ข้อกฎหมายหลังแผ่นดินไหว ซื้อ–เช่า–นายหน้า ใครต้องรับผิดชอบ?

ในช่วงที่เกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว

ผู้เช่าและผู้ซื้อจำนวนมากเริ่มตั้งคำถาม

ว่าหากอาคารเกิดความเสียหายขึ้น

จะเรียกร้องอะไรได้บ้าง

จะขอยกเลิกหรือเรียกค่าเสียหายจากใครได้หรือไม่

หรือจะต้องรับความเสี่ยงนั้นไว้เองทั้งหมด

.

ความจริงคือ

สิทธิในการเรียกร้องในกรณีแบบนี้

ไม่ได้ตรงไปตรงมา

หรือทำได้ง่ายนัก

โดยเฉพาะเมื่อเหตุการณ์นั้น

จัดอยู่ในประเภท "เหตุสุดวิสัย"

เช่น แผ่นดินไหว

ที่เกิดขึ้นโดยไม่มีใครควบคุมได้

.

ในกรณีของผู้ซื้อ

แม้จะเพิ่งโอนกรรมสิทธิ์ไปไม่นาน

ความเสียหายที่เกิดขึ้นหลังจากนั้น

ก็ถือว่าเป็นภาระความเสี่ยงของผู้ซื้อทันที

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ใช้

ไม่ได้ระบุเจาะจงถึงภัยธรรมชาติ

แต่จะตีความจากหลักการทั่วไป

เช่น ความเสียหายเกิดขึ้นก่อนหรือหลังโอน

และใครเป็นผู้ละเลยในหน้าที่หรือไม่

.

ในฝั่งของผู้เช่า

แม้จะไม่มีกรรมสิทธิ์ในตัวห้อง

แต่ก็มีสิทธิยกเลิกสัญญาหรือปฏิเสธค่าเช่า

หากสามารถพิสูจน์ได้ว่า

ห้องนั้นไม่สามารถใช้งานได้จริง

และมีผลกระทบต่อความปลอดภัยของผู้พักอาศัย

.

ความแตกต่างสำคัญอีกอย่างคือ

ภาระหน้าที่ในการซ่อมแซม

ซึ่งในกรณีผู้เช่า

เจ้าของต้องเป็นผู้รับผิดชอบโดยทั่วไป

แต่ในกรณีผู้ซื้อ

อาจต้องแบกรับค่าใช้จ่ายทั้งหมดเอง

เว้นแต่จะสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ขาย

ในกรณีที่มีการปกปิดข้อเท็จจริง

.

สิ่งหนึ่งที่หลายคนมองข้าม

แต่สามารถช่วยลดความเสี่ยงได้จริง

คือ "ประกันภัย"

.

การทำประกันภัยสำหรับอาคาร

หรือแม้แต่ห้องชุดโดยเฉพาะ

สามารถช่วยลดภาระเมื่อเกิดเหตุการณ์แบบนี้ได้

แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขของกรมธรรม์ให้ชัดเจน

เพราะบางแผนไม่คุ้มครองเหตุการณ์จากภัยธรรมชาติ

หรือมีข้อยกเว้นบางประเภท

ที่อาจทำให้ไม่สามารถเคลมได้

.

การวางแผนรับมือความเสี่ยงไว้ล่วงหน้า

จึงเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม

ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ หรือผู้พัฒนาโครงการ

.

คุณภาพของตัวทรัพย์เอง

ก็เป็นอีกประเด็นที่ควรตรวจสอบซ้ำ

โดยเฉพาะหลังเกิดเหตุการณ์แรง ๆ

ควรให้วิศวกรเข้าตรวจเช็กโครงสร้าง

เพื่อประเมินว่าห้องหรืออาคารนั้น

ยังสามารถใช้งานได้หรือไม่

ก่อนจะตัดสินใจว่าจะซ่อมหรือเลิกสัญญา

.

.

.

วันนี้จะสรุปกรณีพิพาก

ข้อกฎหมายและการปฏิบัติ

ที่ชาวคอนโดต้องรู้

หลังเหตุแผ่นดินไหว

ทั้งในมุมของเจ้าของ – ผู้ซื้อ/ผู้เช่า – เอเจ้นท์

.

หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ผ่านมา

หลายคนที่อยู่คอนโด

หรือกำลังซื้อ–เช่า–ปล่อยเช่า

เริ่มมีคำถามว่า

ถ้าห้องหรืออาคารเสียหาย

จะคืนได้ไหม

จะยกเลิกสัญญาได้หรือเปล่า

หรือต้องทำยังไงกับนายหน้าที่รับคอมไปแล้ว

.

สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจก่อนว่า

บ้านเรายังไม่มีกฎหมายเฉพาะเรื่องแผ่นดินไหว

เราจึงต้องใช้กฎหมายทั่วไป เช่น แพ่งพาณิชย์

ในการตีความแต่ละสถานการณ์

.

#กรณีการซื้อขาย

ถ้าคุณเป็นฝ่ายซื้อ

และโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว

ไม่สามารถคืนห้องได้

ต่อให้เกิดรอยร้าวหลังโอน

ก็ไม่ถือว่าเป็นเหตุที่ขอยกเลิกดีลได้อัตโนมัติ

.

เว้นแต่ว่าจะพิสูจน์ได้ว่า

รอยร้าวหรือความเสียหายนั้น

มีอยู่ก่อนจะซื้อ

หรือโครงการรู้อยู่แล้วแต่ปกปิด

แบบนี้ถึงจะมีสิทธิฟ้องหรือขอคืน

.

แต่ถ้าเป็นรอยที่เกิดหลังจากแผ่นดินไหว

โดยที่ก่อนหน้านี้อาคารดูปกติดี

แบบนี้มักเข้าข่ายเหตุสุดวิสัย

ไม่สามารถโยนความผิดให้ผู้ขายได้

และไม่สามารถขอคืนเงินหรือยกเลิกสัญญาได้

.

อีกกรณีที่ต่างออกไปคือ

ถ้าคุณยังอยู่ในช่วงจอง

หรือยังไม่ได้โอนจริง

สามารถชะลอการโอนได้

ขอให้มีการตรวจสอบโครงสร้าง

หรือเจรจากับโครงการใหม่

.

.

.

#กรณีการเช่า

ผู้เช่ามีสิทธิมากกว่าผู้ซื้อในบางจุด

เพราะผู้เช่าไม่ได้เป็นเจ้าของ

แต่เป็นผู้ใช้พื้นที่ชั่วคราว

.

ถ้าเกิดแผ่นดินไหวแล้วรู้สึกว่าอยู่ไม่ได้

เช่น ผนังร้าวหนัก พื้นทรุด

หรืออาคารมีความเสี่ยงต่อชีวิต

สามารถขอยกเลิกสัญญาได้

.

แต่!!!!!ต้องมีหลักฐาน

ไม่ใช่แค่ #ความรู้สึกไม่ปลอดภัย

ในการชี้นำการตัดสินใจ

.

หลักฐานที่ว่า

เช่น รูปถ่าย ใบรายงานวิศวกร

หรือเอกสารจากนิติที่ยืนยันว่าโครงสร้างมีปัญหา

.

ถ้ามีสิ่งเหล่านี้

ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญา

หรือไม่จ่ายค่าเช่าในช่วงที่ไม่สามารถอยู่อาศัยได้

.

แต่ถ้าไม่มีหลักฐานใดๆ

หรือเป็นแค่รอยร้าวผิวเล็ก ๆ

ที่ไม่ได้กระทบการใช้งาน

ภาษาอังกฤษเรียกว่า Cosmetic Damage

.

เจ้าของมีสิทธิไม่ยกเลิกสัญญา

แต่ถ้าทางผู้เช่ายังต้องการที่จะย้ายที่อยู่

เจ้าของอาจยึดเงินประกันตามสัญญาได้

.

ควรดูสัญญาเช่าที่เซ็นไว้ด้วย

บางสัญญามีเงื่อนไขกรณีเกิดภัยธรรมชาติ

แต่ถ้าสัญญาเช่าไม่ได้ระบุตรงนี้ไว้

ต้องอาศัยเจรจาหรือพิจารณาตามกฎหมายกลาง

.

.

.

#กรณีค่าคอมมิชชันของเอเจ้นท์

ถ้าคุณเป็นเจ้าของ

แล้วจ่ายค่าคอมเอเจ้นท์ไปแล้ว

คำถามคือ

ถ้าดีลล่มเพราะแผ่นดินไหว

สามารถเรียกเงินค่าคอมเอเจ้นท์คืนได้ไหม

.

ถ้าดีลนั้นจบแล้ว

เช่น เซ็นสัญญาเช่า

หรือโอนกรรมสิทธิ์เสร็จ

เอเจ้นท์ไม่ต้องคืนเงิน

เพราะเขาทำหน้าที่ครบแล้ว

แม้ภายหลังจะเกิดปัญหาก็ตาม

.

แต่ถ้ายังไม่จบ

ลูกค้ายังไม่เข้าอยู่ ยังไม่โอน

หรือถอนตัวไปก่อนเพราะเจอปัญหา

แบบนี้ต้องดูว่าในสัญญากับเอเจ้นท์

ระบุไว้ว่าอย่างไร

อาจจะเป็นการคืนค่าคอมทั้งหมด

หรือคืนครึ่งนึง

ก็แล้วแต่การตกลง

.

ถ้าระบุชัดว่า

“จะจ่ายค่าคอมต่อเมื่อดีลจบ”

แล้วดีลล่มก่อนหน้านั้น

เจ้าของสามารถขอคืนค่าคอมได้

หรือไม่ต้องจ่ายเลยถ้ายังไม่ได้จ่ายไป

.

แต่ถ้าดีลพร้อมปิด

ลูกค้าพร้อมโอนแล้ว

แต่เป็นเจ้าของที่เปลี่ยนใจไม่ขายเอง

เจ้าของไม่มีสิทธิขอคืนค่าคอม

เพราะเป็นฝ่ายยกเลิกเอง

.

บางกรณีที่เอเจ้นท์รับคอมทั้งสองฝั่ง

เช่น จากผู้ซื้อ/เช่า และเจ้าของ

แล้วดีลล่มเพราะเหตุสุดวิสัย

เอเจ้นท์มักไม่ต้องคืน

เว้นแต่ตกลงไว้ตั้งแต่แรกว่า

เจอเหตุแบบนี้ต้องคืนเงิน

.

ทั้งหมดนี้คือสิ่งที่คนอยู่คอนโด

ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของ ผู้ซื้อ ผู้เช่า หรือเอเจ้นท์

ควรรู้และเข้าใจให้ชัด

ก่อนจะเชื่อโพสต์ไวรัล

หรือคำแนะนำในโซเชียล

ที่ไม่มีแหล่งอ้างอิงที่ชัดเจน

.

ถ้าเข้าใจโครงสร้างทางกฎหมาย

คุณจะรู้ว่าควรปกป้องสิทธิของตัวเองอย่างไร

และจะได้ไม่ต้องเสียทั้งเวลาและเงินในภายหลัง

.

และในสังคมที่เต็มไปด้วยข่าวสารมากมาย

สิ่งที่ควรระวังไม่แพ้ความเสียหายที่ตามมา

ก็คือ “ความตื่นตระหนกจากข้อมูลผิด”

.

การแชร์โพสต์หรือคำแนะนำที่ไม่มีแหล่งอ้างอิง

โดยเฉพาะเรื่องทางกฎหมาย

อาจนำไปสู่การตัดสินใจผิดพลาด

ทำให้ผู้เช่าหรือเจ้าของเสียสิทธิที่ควรได้

หรือเสียเวลาโดยไม่จำเป็น

.

ความรับผิดชอบในการให้ข้อมูลที่ถูกต้อง

จึงเป็นเรื่องที่ทั้งสื่อ

คนในแวดวงอสังหา

รวมถึงเอเจ้นท์ต้องช่วยกันระวัง

.

ไม่ใช่แค่เพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว

แต่เพื่อความมั่นคงของทั้งระบบ

ที่ต้องพึ่งพาความเชื่อมั่นจากคนทั่วไปด้วย

.

แต่สุดท้าย

ภัยพิบัติเป็นภัยธรรมชาติ

และแผ่นดินไหวเป็นสิ่งที่ไม่ค่อยได้เกิดขึ้นในประเทศไทย

คือมันเป็นเหตุที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้น

และไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใด

.

การมีกฏหมายระบุไว้

ถือว่าเป็นหลักการยึดการตัดสินใจได้ส่วนนึง

แต่สิ่งนึงที่ควรยึดมากกว่ากฏหมาย

คือความเห็นอกเห็นใจ

ในหลักมนุษยธรรม

ถ้าเรายังพอไหว

การส่งมอบบางสิ่งให้อีกฝ่ายได้หายใจ

ก็เป็นสิ่งที่ควรกระทำ

.

การลงทุนอสังหานั้นมีความเสี่ยง

ภัยพิบัติที่เกิดขึ้น

ก็ถือว่าเป็น 1 ในความเสี่ยง

ที่เจ้าของควรยอมรับตรงนี้ด้วย

.

การจะบี้ไล่ยึดเงินประกันผู้เช่า

หรือขอคืนค่าคอมเอเจ้นท์

ก็ต้องดูบริบททั้งหมด

และคิดให้ถี่ถ้วน

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0BgS7tG4s6k2vgMZHfZmDYVAcWkbtu2bTG88MCEZomTxkYmJJpe9Xh1dfnjSzPN53l