คำนวณค่าเช่าที่ดินระยะยาว คิดค่าแป๊ะเจี๊ยะ ค่าคอม และค่าธรรมเนียมให้ครบจบในโพสต์เดียว

พี่เอ็กซ์ๆ

พอดีมีคนมาเช่าที่ดินยาวๆสัก 20ปีแปลงนึง

แล้วเจ้าของก็ไม่รู้ราคาที่ดิน

Q1 : วิธีหาค่าเช่าที่ดินระยะยาว

ควรคิดค่าเช่าอย่างไร

Q2 : เห็นเค้าบอกว่าต้องมีค่าแปะเจี๊ยะกินเปล่าด้วย

มันต้องคิดยังไง

.

สมมติที่ดินขนาด 2 ไร่ (800 ตร.วา)

.

A1 : หาราคาที่ดินตลาด"สำหรับขาย"ในโซนนั้นๆ

แล้วคำนวนเฉลี่ยออกมาเป็น xx บาท/ตรวา

โดยการเช็คราคาที่ประกาศขายอยู่

ในทำเลใกล้เคียงกัน

จากพวกเว็บขายที่ดิน

.

สมมติเราหาราคามาแล้ว

ราคาขายที่ดินตก ตรวาละ 300k

เราก็เอา 300k x 800(2ไร่) = 240 ล้าน

240 ล้านคือราคาขายของแปลงนี้(แต่เราไม่ได้ขายไง)

.

ค่าหน้าที่ดินสำหรับเช่าระยะยาว

คิดที่ 40-60 % (ยิ่งเช่ายาวยิ่ง % มากขึ้น)

อย่าง 20 ปี ก็ตีกลางๆ 50% = 120ล้าน

120 ล้าน คือเงินที่ได้ภายใน 20 ปี

ตกปีละ 120mb/20 = 6 ล้านบาท

.

ถ้าต่อเดือนก็เอามาหาร 12 (1ปีมี 12 เดือน)

6 ล้าน / 12 = คิดเดือนละ 5 แสนบาท

สรุปแปลงนี้ คิดค่าเช่าที่ 5 แสนบาท/เดือน

.

**สูตรค่าเช่ารายเดือน = (ราคาขาย/ค่าหน้าดิน40-60%) / ระยะเวลาการเช่า(จำนวนปี) / 12(จำนวนเดือน) ***

.

A2 : คำนวนหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ

ค่าแป๊ะเจี๊ยะหรือค่าหน้าดินคือ

ค่าเสียโอกาสที่เจ้าของไม่สามารถเอามาทำประโยชน์ได้

ระหว่างที่มีผู้เช่าเข้ามาใช้ประโยชน์กับที่ดินที่ปล่อยเช่า

.

แป๊ะเจี๊ยะส่วนใหญ่ไม่มีกฏตายตัว

แต่ส่วนใหญ่จะเป็นค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10-30% ของราคาขาย

อย่างข้อ A1 เราคำนวนราคาขายแล้วว่าเป็น 240 ล้าน

10% = 24 ล้าน

.

*** สูตรการหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ ***

10% ของราคาขาย (เช่า 10 ปี)

20% ของราคาขาย (เช่า 20 ปี)

30% ของราคาขาย (เช่า 30 ปี)

.

สรุป A1 และ A2 คือ

จ่ายค่าหน้าดินในวันทำสัญญาอยู่ที่ 24 ล้าน

แล้วคิดค่าเช่าเดือนละ 5 แสนบาท/เดือน

.

#ลืมเรื่องค่าคอมมิสชั่น

สำหรับค่าคอมมิสชั่น

เคสเช่าที่ดินระยะยาว

ที่มีค่าหน้าดิน

ให้คิดค่าคอมที่ 5% จากค่าหน้าดิน

+ เรตค่าเช่าอีก 2 เดือน

.

อย่างเคสข้างบนเราจะได้ค่าคอมมิสชั่นอยู่ที่

5% ของ 24 ล้าน = 1,200,000

ค่าเช่า 5 แสน 2 เดือน = 1,000,000

1,200,000 + 1,000,000 = 2,200,000 บาท

.

ถ้าไม่มีค่าหน้าดิน

มีแต่การเก็บค่าเช่า

ให้เรียกเก็บค่าคอม

2% ของค่าเช่าxระยะเวลาทั้งหมด

โดยมีการตกลงทยอยจ่าย

หรือจ่ายรวดเดียวในวันทำสัญญา

.

ยกตัวอย่างเคสข้างบน

ค่าเช่า 500,000x12(เดือน)x20(ปี)

.

[สมมติว่าค่าเช่าไม่ขึ้นเลยตลอด20ปี

เพื่อจะได้คำนวนง่ายๆนะครับ]

.

120,000,00x2% = 2,400,000 บาท

.

จะเห็นว่าค่าคอมที่ได้

ค่อนข้างใกล้เคียงกัน

.

ทั้งนี้ทั้งนั้น

ขึ้นอยู่กับการตกลงกับเจ้าของที่ดินเป็นหลัก

เพราะในแต่ละรูปแบบ

การเสียภาษีที่ดินก็จะต่างกัน

.

เพราะการเช่าที่ดินระยะยาว

จะต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน

เพื่อสลักหลังโฉนดว่าเช่าระยะยาว

และเพื่อให้มีผลทางกฏหมาย

.

ซึ่งการจดทะเบียนเช่าระยะยาวนั้น

จะเสียค่าธรรมเนียม1.1%

ของค่าเช่าทั้งหมดรวมกัน

.

การจะเช่าระยะยาวนั้น

ไม่แนะนำให้จด 3+3+3 เพื่อเลี่ยงค่าธรรมเนียม

เพราถ้าเกิดมีการฟ้องร้องขึ้นมา

กฏหมายจะมีผลบังคับใช้

เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น

.

#จบ

คำนวนค่าหน้าดิน
.
ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/665933695/posts/10162006366048696/?mibextid=wwXIfr&rdid=tcJfhcwG2rmLi66j#