WeChat ID :
เข้าสู่ระบบ/สมัครสมาชิก
โพสต์เมื่อ 30 ต.ค. 2569
9
สรุปจากกลุ่ม Black List สายอสังหาฯ
สรุปประสบการณ์ คำถาม และคำแนะนำจากสมาชิกกลุ่ม Black List สายอสังหาฯ แยกเป็นหัวข้อ อ่านจบได้โดยไม่ต้องไล่ฟีดย้อนหลัง • สรุปจาก 356 โพสต์ • อัปเดต 30 ตุลาคม 2569
หมายเหตุ: เนื้อหาสรุปจากความเห็นของสมาชิก ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงิน ประเด็นสำคัญควรตรวจสอบกับหน่วยงานหรือผู้เชี่ยวชาญอีกครั้ง • ไม่มีการระบุชื่อบุคคลในหน้านี้
เลือกหัวข้อ
เป็นหัวข้อที่ถูกโพสต์มากที่สุดในกลุ่ม สมาชิกแชร์รูปแบบคนที่ทำตัวเป็นลูกค้าแต่ไม่ได้ตั้งใจเช่าจริง ตั้งแต่นัดแล้วไม่มา ไปจนถึงมิจฉาชีพที่ใช้การนัดดูห้องเป็นช่องทางขายของหรือหลอกเงิน และเอเจนต์ที่แฝงตัวเป็นลูกค้าเพื่อเจาะทรัพย์
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: ลูกค้าขอรูปทุกห้อง ถามวันนัด แล้วบอกว่าอยู่ต่างจังหวัด เป็นสัญญาณอะไร?
ตอบ: สมาชิกหลายคนมองว่าอาจเป็นเอเจนต์มือใหม่หรือคนที่มาเก็บข้อมูลไปทำต่อ ไม่ใช่ลูกค้าจริงเสมอไป ให้ส่งข้อมูลเท่าที่จำเป็นและขอคอนเฟิร์มวันนัดที่ชัดเจน
ถาม: ลูกค้าคอนเฟิร์มนัดแล้ว พอส่งโลเคชั่นไปบอกว่าได้บ้านแล้วและออกจากแชท หมายความว่าอะไร?
ตอบ: สมาชิกส่วนใหญ่ตอบว่าเป็นเอเจนต์ด้วยกันที่มาเจาะทรัพย์ แนะนำว่าอย่าบอกบ้านเลขที่จนกว่าจะถึงวันเดินทาง หรือให้รอหน้าหมู่บ้านแล้วออกไปรับ
ถาม: ลูกค้าติดต่อผ่าน WhatsApp เบอร์ต่างประเทศ ขอต่อราคาและให้จองโดยไม่ดูห้อง ควรทำอย่างไร?
ตอบ: สมาชิกเตือนว่าอาจเป็นเอเจนต์ที่ต้องการชื่อเจ้าของจากขั้นตอนจอง ให้ขอช่องทางติดต่อที่ยืนยันตัวตนได้ก่อน และไม่ส่งเอกสารเจ้าของก่อนมีการวางเงินจริง
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 32 โพสต์
ปัญหาที่เอเจนต์เจอซ้ำ ๆ คือเจ้าของหรือโคเอเจนต์จ่ายค่าคอมช้า ไม่จ่าย หรือบิดค่าคอมปีที่ 2 ตอนต่อสัญญา ความเห็นตรงกันของกลุ่มคือต้องตกลงเงื่อนไขค่าคอมเป็นลายลักษณ์อักษรตั้งแต่ก่อนเริ่มงาน
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: ลูกค้าจะเช่า 5 ปี ค่าคอมคิดอย่างไร?
ตอบ: สมาชิกเตือนว่าการเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ไม่เช่นนั้นสัญญามีผลแค่ 3 ปี ส่วนค่าคอมมีคนเสนอแบบ 2 เดือนสำหรับสามปีแรก แล้วตกลงส่วนที่เหลือแยก แต่ไม่มีอัตรามาตรฐานตายตัว
ถาม: เป็นฟรีแลนซ์ ควรให้เจ้าของเซ็นเอกสารยืนยันค่าคอมไหม หรือใช้ความเชื่อใจ?
ตอบ: ควรเซ็นทุกครั้ง สมาชิกให้เจ้าของเซ็น Booking Confirmation พร้อมใบยืนยันค่านายหน้าตั้งแต่ลูกค้าวางเงินจอง
ถาม: นิติหมู่บ้านขอค่าคอมจากเอเจนต์ได้ไหม?
ตอบ: สมาชิกตอบว่าตามปกตินิติรับค่าคอมไม่ได้ จะเป็นแค่สินน้ำใจหลังปิดดีลถ้าเอเจนต์สมัครใจ
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 25 โพสต์
การทำงานร่วมกันระหว่างเอเจนต์ฝั่งติดทรัพย์และฝั่งติดลูกค้าเป็นเรื่องปกติ แต่มีปัญหาเรื่องความซื่อสัตย์บ่อย เช่น ติดต่อเจ้าของข้ามหัว ลบลายน้ำรูป หรือเอาค่าคอมของอีกฝั่งไปหมุน สมาชิกย้ำให้ทำสัญญาโคเอเจนต์ทุกครั้ง
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: ถ้าเราเป็นฝั่งติดทรัพย์ ต้องระวังอะไรเวลาโค?
ตอบ: ให้มีสัญญาโคเอเจนต์ ไม่ส่งข้อมูลติดต่อเจ้าของ (อีเมล เบอร์) ให้อีกฝั่ง และใส่ลายน้ำบนรูปที่ถ่ายเอง
ถาม: ประกาศเขียน Owner Post แต่พอทักไปบอกให้โคกับเอเจนต์อีกเจ้า เกิดจากอะไร?
ตอบ: บางโครงการเจ้าของฝากบริษัทเอเจนซีดูแล ทำให้ฟรีแลนซ์ต้องโคผ่านบริษัท ส่วนบางกรณีเป็นเอเจนต์ที่อ้างเป็นเจ้าของ สมาชิกแนะนำให้ถามให้ชัดตั้งแต่แรก
ถาม: ทำไมเอเจนต์บางคนดูแลลูกค้าน้อยหลังปิดดีล?
ตอบ: สมาชิกบางส่วนมองว่าหน้าที่เอเจนต์จบที่การเซ็นสัญญา แต่หลายคนเห็นว่าฝั่งติดทรัพย์ควรดูแลต่อ จึงควรตกลงขอบเขตงานหลังเข้าอยู่ไว้ตั้งแต่แรก
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 32 โพสต์
คำถามเรื่องเงินประกันมีทั้งฝั่งผู้เช่าและเจ้าของ เช่น เจ้าของคืนเงินประกันช้า หักโดยไม่มีใบเสร็จ หรือลูกค้าขอแก้สัญญาไม่ให้ริบเงินประกัน สมาชิกเน้นให้ระบุเงื่อนไขการคืนและการหักเงินในสัญญาให้ละเอียด
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: เจ้าของคืนเงินประกันเกิน 30 วัน ต้องจ่ายดอกเบี้ยไหม?
ตอบ: สมาชิกตอบว่าถ้าสัญญาไม่ระบุ ศาลคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ 5% ต่อปี และสัญญากำหนดได้สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี
ถาม: ลูกค้าขอแก้สัญญาไม่ให้มีข้อริบเงินประกัน อ้างกฎ สคบ. ตอบอย่างไร?
ตอบ: สมาชิกอธิบายว่าประกาศ สคบ. เรื่องสัญญาเช่าใช้กับผู้ให้เช่าที่มีตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป และมีเงื่อนไขเรื่องอยู่ถึงกึ่งหนึ่งของสัญญา บางคนแนะนำให้เจรจาหรือหาผู้เช่าใหม่ถ้าตกลงกันไม่ได้
ถาม: เจ้าของขอคืนเงินจองเพราะเปลี่ยนใจ ลูกค้าของเราเสียหาย ทำอย่างไร?
ตอบ: สัญญาจองของบางบริษัทมีค่าปรับฝั่งเจ้าของด้วย จึงควรใช้เอกสารจองที่ระบุความรับผิดของทั้งสองฝ่าย
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 32 โพสต์
เคสผู้เช่าไม่จ่าย ไม่ออก หรือทิ้งห้องเละมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง สมาชิกแชร์ขั้นตอนที่ใช้จริงตั้งแต่ส่งหนังสือเตือนจนถึงฟ้องขับไล่ และย้ำว่าเจ้าของไม่ควรตัดน้ำไฟหรือขนของออกเองโดยไม่มีสัญญารองรับ
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า 10 วันแล้ว เอเจนต์ต้องทวงทุกวันไหม?
ตอบ: สมาชิกแนะนำให้ออกหนังสือเตือนแจ้งค่าปรับเป็นทางการ และระบุว่าถ้าเกิน 15 วันจะยกเลิกสัญญา แทนการทวงรายวัน
ถาม: เจ้าของบอกว่าไม่ต้องฟ้อง ให้เอาสัญญาไปแจ้งความแล้วพาตำรวจมาได้เลย ถูกต้องไหม?
ตอบ: ความเห็นในกลุ่มแตกต่างกัน แต่ส่วนใหญ่ให้กลับไปดูว่าสัญญาเขียนไว้อย่างไร และหลายคนชี้ว่าการฟ้องขับไล่เป็นทางที่ปลอดภัยทางกฎหมายที่สุด
ถาม: ผู้เช่าต่างชาติทิ้งห้องเละ ไม่จ่าย และเอาคีย์การ์ดไป ต้องทำอะไร?
ตอบ: แจ้งความลงบันทึกประจำวัน ให้นิติเปิดห้องเป็นพยาน ถ่ายวิดีโอ แล้วทำคีย์การ์ดใหม่ ส่วนการทิ้งของในห้องต้องดูว่าสัญญาอนุญาตหรือไม่ ถ้าไม่ระบุควรปรึกษาทนาย
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 29 โพสต์
สมาชิกถามเรื่องสัญญาบ่อยมาก ทั้งการร่างสัญญา การมอบอำนาจ การเช่าระยะยาว และเคสพิเศษอย่างผู้เช่าเสียชีวิตหรือห้องติดบังคับคดี คำตอบที่ตรงกันคือเอกสารต้องครบและรัดกุมตั้งแต่ต้น เพราะปัญหาส่วนใหญ่เกิดจากสัญญาที่ไม่ได้ระบุ
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: เจ้าของมอบอำนาจให้คนอื่นมาทำสัญญา แต่ไม่แนบบัตรประชาชนเจ้าของ พอไหม?
ตอบ: ไม่พอ ใบมอบอำนาจจะสมบูรณ์เมื่อมีเอกสารของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบ
ถาม: ห้องติดหมายศาลประมูลแต่ยังไม่โอน ผู้เช่าออกก่อนกำหนด เจ้าของริบเงินประกันได้ไหม?
ตอบ: สมาชิกเห็นว่าขึ้นกับข้อตกลงที่แจ้งไว้กับผู้เช่า แต่เตือนว่าเจ้าของที่ห้องโดนยึดมักคืนเงินได้ยาก ควรแจ้งความเสี่ยงให้ผู้เช่ารู้ตั้งแต่แรก
ถาม: ควรจ้างทนายร่างสัญญาเช่าและสัญญานายหน้าไหม?
ตอบ: มีทั้งคนที่แนะนำให้ศึกษาแบบฟอร์มเองก่อน และคนที่ใช้บริการสำนักงานทนายด้านบ้านและคอนโด ข้อสำคัญคือสัญญาต้องเป็นธรรมกับทุกฝ่าย
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 32 โพสต์
ลูกค้าต่างชาติเป็นตลาดใหญ่ของสมาชิก จึงมีทั้งคำถามด้านเอกสาร (วีซ่า, TM30, escrow, การโอนเงินข้ามประเทศ) และประสบการณ์เรื่องการต่อรองหรือการเช่าเพื่อทำธุรกิจผิดกฎหมาย หลายคนเลือกไม่รับเคสที่มีสัญญาณธุรกิจสีเทา แม้ค่าคอมจะสูง
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: ลูกค้าต่างชาติ 2 คนเช่าด้วยกัน แต่คนหนึ่งอยู่แค่ 3 เดือน ต้องใส่ชื่อทั้งสองคนไหม?
ตอบ: ทำได้ และควรแจ้งเข้า-ออกตามที่พักอาศัยจริง
ถาม: สงสัยว่าลูกค้าเกี่ยวข้องกับแก๊งคอลเซ็นเตอร์ ควรแจ้งไหม จะอันตรายหรือเปล่า?
ตอบ: สมาชิกส่วนใหญ่สนับสนุนให้แจ้งสายด่วนหรือตำรวจ ซึ่งแจ้งได้โดยไม่ต้องระบุตัวผู้แจ้ง
ถาม: ถ้าโคเอเจนต์เป็นชาวต่างชาติ ควรโคไหม?
ตอบ: สมาชิกชี้ว่าอาชีพนายหน้าสงวนสำหรับคนไทย การโคกับนายหน้าต่างชาติที่ไม่มีใบอนุญาตจึงมีความเสี่ยง
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 32 โพสต์
เรื่องที่ทะเลาะกันบ่อยหลังผู้เช่าเข้าอยู่คือใครรับผิดชอบค่าซ่อม หลักที่สมาชิกใช้กันคือ ความเสียหายจากการเสื่อมตามอายุหรือระบบของห้องเป็นของเจ้าของ ส่วนความเสียหายจากการใช้งานผิดวิธีเป็นของผู้เช่า
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: ผู้เช่าแจ้งส้วมตันในบ้านเช่า ใครต้องจ่าย?
ตอบ: ดูสาเหตุก่อน ถ้าส้วมเต็มหรือท่อไม่ดีเป็นของเจ้าของ ถ้ามีของหล่นไปอุดเป็นของผู้เช่า
ถาม: ผู้เช่าแอบเลี้ยงแมวหรือสูบบุหรี่ในห้อง หลังย้ายออกทำความสะอาดอย่างไร?
ตอบ: จ้าง Deep Clean ซักม่าน ฟูก และโซฟา ล้างแอร์ อบโอโซน แล้วหักจากเงินประกันตามบิลจริง
ถาม: ผนังห้องข้าง ๆ มีน้ำเกาะเพราะผู้เช่าเปิดแอร์เย็นมาก แก้อย่างไร?
ตอบ: ให้ช่างอาคารตรวจ และนิติประสานนัดทั้งสองห้องเพื่อหาสาเหตุร่วมกัน
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 32 โพสต์
สมาชิกคุยกันว่าช่องทางไหนยังได้ลูกค้า และจะป้องกันไม่ให้รูปและประกาศถูกขโมยได้อย่างไร มีหลายเคสที่บริษัทหรือเอเจนต์อื่นเอารูปไปลบลายน้ำแล้วลงโฆษณาเอง และมีคนโดน Facebook จำกัดหรือปิดบัญชีจากการโพสต์ถี่
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: โพสต์ Facebook เยอะแต่ลูกค้าไม่เข้า ทำอย่างไร?
ตอบ: หลายคนเจอว่าโพสต์บน Facebook ได้แต่โคเอเจนต์ทักมา อาจเหมาะกับการหาเอเจนต์มาช่วยขายทรัพย์มากกว่าหาลูกค้าตรง
ถาม: รูปห้องที่เอเจนต์ถ่ายเป็นของใคร ถ้าเจ้าของจ่ายค่าเอเจนต์แล้ว?
ตอบ: สมาชิกตอบว่ารูปถ่ายเป็นทรัพย์สินของผู้ถ่ายเสมอ
ถาม: ควรใช้โปรแกรม AI โพสต์แทนไหม?
ตอบ: ส่วนใหญ่ไม่แนะนำ เพราะเสี่ยงโดนแบนและได้ผลน้อยกว่าโพสต์เอง
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 32 โพสต์
มือใหม่จำนวนมากถามว่าควรเข้าบริษัทหรือทำฟรีแลนซ์ คิดค่าบริการเท่าไร และรับมือกับลูกค้าที่เทอย่างไร สมาชิกรุ่นพี่ยอมรับตรง ๆ ว่าช่วงนี้ตลาดเงียบและปิดยาก และแนะนำให้หาความรู้ ทำเป็นงานเสริมก่อน แล้วค่อยเต็มตัว
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: ทำเช่าคอนโดควรมีสต็อกกี่ห้อง และทำการตลาดช่วงไหน?
ตอบ: ไม่มีตัวเลขตายตัว มีคนแนะนำให้เริ่มสะสมราว 30 ห้อง และค่อย ๆ เพิ่มไปเรื่อย ๆ
ถาม: ช่วงนี้ตลาดเงียบไหม?
ตอบ: หลายคนตอบว่าเงียบและปิดยากเพราะเศรษฐกิจ มีนัดชมเยอะแต่ปิดได้น้อย จึงเป็นกำลังใจกันว่าไม่ได้เจอคนเดียว
ถาม: อยากลาออกจากราชการมาทำอสังหาฯ เต็มตัว ดีไหม?
ตอบ: สมาชิกส่วนใหญ่แนะนำให้ทำเป็นงานเสริมไปก่อน เพราะงานประจำให้ความมั่นคงและเป็นเครดิตทางการเงินได้
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 32 โพสต์
คำถามฝั่งซื้อขายส่วนใหญ่เป็นเรื่องขั้นตอนวันโอนที่กรมที่ดิน การเคลียร์ค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายพิเศษกับนิติ และขอบเขตหน้าที่ระหว่างเอเจนต์กับนิติบุคคล
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: ผู้ขายเพิ่งรู้ว่ามีค่าซ่อมตึกที่ลูกบ้านตกลงจ่ายเพิ่ม ผู้ซื้อต้องจ่ายคืนให้ไหม?
ตอบ: สมาชิกส่วนใหญ่มองว่าเป็นภาระของผู้ขายที่ต้องเคลียร์ก่อนโอน แต่ท้ายที่สุดขึ้นกับการเจรจา
ถาม: เอเจนต์ต้องตามค่าส่วนกลางแทนนิติไหม?
ตอบ: ไม่ใช่หน้าที่หลักของเอเจนต์ รับทราบได้แต่ไม่ต้องรับงานนี้
ถาม: ลูกค้าต่างชาติจะซื้อคอนโด ต้องเตรียมเอกสารอะไร?
ตอบ: ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย สำเนาบัตรของผู้ขายและผู้ซื้อ และสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 32 โพสต์
เอเจนต์เจอปัญหาจากฝั่งเจ้าของเช่นกัน ตั้งแต่ประกาศว่าห้องพร้อมแต่ยังไม่พร้อม เปลี่ยนราคาหรือเปลี่ยนใจไม่รับเอเจนต์ จนถึงการหลอกว่าเป็นเอเจนต์เพื่อจ่ายค่าคอมครึ่งเดียว สมาชิกแนะนำให้ขอเอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของ และเลิกทำงานกับเจ้าของที่สร้างปัญหาซ้ำ
ประเด็นสำคัญ
คำถามที่พบบ่อย
ถาม: เจ้าของประกาศรับเอเจนต์ แล้วเปลี่ยนราคาไปรับเพื่อนตัวเองโดยไม่แจ้ง ทำอะไรได้บ้าง?
ตอบ: ในทางปฏิบัติทำได้น้อยถ้าไม่มีสัญญานายหน้า จึงย้ำอีกครั้งว่าควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงทุนทำการตลาด
ถาม: ประกาศที่เขียนว่า Owner Post แต่ใช้ระบบโค 50:50 หมายความว่าอะไร?
ตอบ: บางคนเป็นทั้งเจ้าของและเอเจนต์ บางคนเป็นเอเจนต์ที่อ้างเป็นเจ้าของ ควรถามสถานะและเรตค่าคอมให้ชัดก่อนทำงาน
โพสต์ต้นฉบับ (เฉพาะสมาชิกกลุ่ม): #1 #2 #3 #4 #5 #6 #7 #8 และอีก 10 โพสต์
