มีโฉนดแล้วจบไหม? บทเรียนเรื่องพื้นที่ส่วนกลางและการตรวจสอบที่ดิน

ช่วงนี้น่าจะเห็นข่าว
“ศาลฏีกาสั่งรื้อคฤหาสน์เสี่ยตัน-เมีย”
อ่านพาดหัวแล้วหลายคนอาจจะคิดว่า
.
อ๋อ…
สงสัยไปสร้างบ้านรุกที่ส่วนกลาง
หรือสร้างเกินโฉนดแล้วโดนลูกบ้านฟ้อง
มีเงินแล้วจะริดรอนสิทธิ์คนอื่นสินะ
.
แต่เรื่องจริงมันไม่ใช่แบบนั้นครับ
เพราะที่น่าสนใจกว่าคือ
ที่ดินมีโฉนด
มีการซื้อขาย
มีการจดทะเบียนโอน
ที่สำนักงานที่ดินจริง
.
แต่สุดท้ายศาลยังวินิจฉัยว่า
ที่ดินตรงนั้น
เป็นพื้นที่สาธารณูปโภคของโครงการ
และไม่ควรถูกขายออกมาตั้งแต่แรก
.
เมื่อคนขายไม่มีสิทธิขาย
การซื้อขายก็มีปัญหาตามไปด้วย
และเมื่อที่ดินไปต่อไม่ได้
บ้านที่สร้างอยู่บนที่ดินก็ไปต่อไม่ได้เหมือนกัน
.
.
.
เรื่องนี้เกิดขึ้นในโครงการ
Prime Nature Villa ย่านบางพลี
ตอน Developer เปิดขายโครงการ
มีการนำเสนอพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ
ทั้งทะเลสาบ-สโมสร-คลับเฮาส์
สระว่ายน้ำ-สวน-ถนน
.
ซึ่งของพวกนี้
ไม่ใช่แค่ภาพสวย ๆ เอาไว้ขายบ้าน
เพราะเวลาลูกค้าซื้อบ้าน
เค้าไม่ได้ซื้อแค่บ้าน 1 หลัง
กับที่ดิน 1 แปลง
.
เค้าซื้อสิทธิที่จะใช้สิ่งที่โครงการ
เอามาเป็นจุดขายด้วย
ต้นทุนของพื้นที่พวกนี้
ก็ถูกเฉลี่ยเข้าไปในราคาบ้านแล้ว
.
เพราะฉะนั้น
Developer จะมาหยิบพื้นที่พวกนี้
ออกไปขายให้ใครทีหลังง่าย ๆ ไม่ได้
.
ต่อมามีการแบ่งที่ดินบางส่วน
ออกมาเป็นโฉนดใหม่ 2 แปลง
รวมประมาณ 2 ไร่กว่า
และขายให้นางอิง ภาสกรนที(เมียคุณตัน)
ตั้งแต่ปี 2548
.
ต่อมาบริเวณดังกล่าว
กลายเป็นพื้นที่
ที่สร้างคฤหาสน์ริมทะเลสาบ
ของครอบครัวคุณตัน
.
ถ้ามองจากมุมคนซื้อทั่วไป
มันดูปกติมากนะ
มีโฉนด-มีเจ้าของ
ซื้อขายกันจริง-ไปกรมที่ดิน
โอนได้….จบ
.
แต่ศาลไม่ได้ดูแค่วันโอน
ศาลย้อนกลับไปดูว่า
จริง ๆ แล้ว Developer
มีสิทธิเอาที่ตรงนี้มาขายหรือเปล่า
และคำตอบคือ “ไม่มี”
.
เพราะพื้นที่ดังกล่าว
ถูกมองว่าเป็นส่วนหนึ่ง
ของสาธารณูปโภคของโครงการ
#นี่คือจุดพลิกของทั้งเรื่อง
.
เพราะฉะนั้นถ้าจะพูดว่า
“คุณตันสร้างบ้านรุกพื้นที่ส่วนกลาง”
ผมว่ามันไม่ค่อยถูกต้อง
เพราะไม่ได้เป็นเรื่องมีที่ 2 ไร่
แล้วสร้างล้ำออกไปอีก
.
แต่คือ
ตัวที่ดิน 2 แปลงที่ซื้อมาแล้ว
ถูกศาลวินิจฉัยว่า
เป็นที่ดินที่ไม่ควรถูกขายตั้งแต่แรก
ต่างกันเยอะครับ
.
แล้วระดับเจ้าพ่ออสังหาอย่างคุณตัน
พลาดตรงไหน?
.
ผมไม่กล้าบอกว่า
“คุณตันไม่ตรวจเอกสาร”
เพราะเราไม่รู้ว่าตอนซื้อ
ทีมกฎหมายตรวจอะไรไปบ้าง
หรือได้รับข้อมูลอะไรจาก Developer
.
แต่ถ้ามองในมุมคนทำอสังหาฯ
เคสนี้มีบทเรียนใหญ่มาก
คือ “มีโฉนด ไม่ได้แปลว่าจบ”
.
เวลาซื้อที่หลายคนเช็กแค่
ชื่อเจ้าของตรงไหม
ติดจำนองไหม
ติดอายัดไหม
กรมที่ดินโอนได้ไหม
ถ้าผ่านก็คิดว่าโอเค
.
แต่จริง ๆ ยังมีคำถามอีกข้อ
“โฉนดแปลงนี้มันเกิดมายังไง?”
โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรร
.
ต้องย้อนกลับไปดูด้วยว่า
เดิมตรงนั้นอยู่ในผังอะไร
เคยเป็นพื้นที่ส่วนกลางหรือเปล่า
เป็นสาธารณูปโภคหรือไม่
แบ่งแยกออกมาตอนไหน
มีข้อผูกพันอะไรกับลูกบ้านอยู่หรือเปล่า
.
บางครั้ง โฉนดอาจมี
แต่ประวัติของที่ดินไม่สะอาด
เวลาซื้ออสังหาฯ
อย่าดูแค่ว่า “โอนได้ไหม”
ต้องดูด้วยว่า
“เค้ามีสิทธิขายให้เราหรือเปล่า”
.
สองประโยคนี้ฟังคล้ายกันมาก
แต่ผลทางกฎหมายต่างกันคนละเรื่อง
.
อีกจุดหนึ่งที่ผมว่าน่าสนใจมาก
คือที่ดินซื้อกันตั้งแต่ปี 2548
แต่มีรายงานว่าบ้านหลังใหญ่
เริ่มก่อสร้างประมาณปี 2561
.
ซึ่งช่วงนั้นเรื่องที่ดินบริเวณนี้
มีข้อพิพาทเกิดขึ้นแล้ว
ตรงนี้ต้องแยกดี ๆ
.
การซื้อที่มาแล้ว
เจอปัญหาทีหลัง
เป็นเรื่องหนึ่ง
.
แต่การรู้ว่าทรัพย์
กำลังมีข้อพิพาท
แล้วใส่เงินลงทุน
เพิ่มลงไปอีกมหาศาล
เป็นอีกเรื่องหนึ่ง
.
เพราะจากเดิม Worst Case
อาจเสียแค่ที่
พอสร้างบ้านเพิ่ม
Worst Case กลายเป็น
เสียทั้งที่และสิ่งปลูกสร้าง
.
ผมไม่ได้บอกว่า
ฝ่ายคุณตันตัดสินใจผิด
เพราะเราไม่รู้ว่าตอนนั้น
ทีมกฎหมาย
ประเมินโอกาสคดีไว้อย่างไร
.
แต่เคสนี้ทำให้เห็นชัดว่า
ทรัพย์ที่มีข้อพิพาท
อย่าประเมินความเสี่ยงแค่ราคาที่ดิน
.
เงินทุกบาทที่จะใส่เพิ่มเข้าไป
คือความเสี่ยงเพิ่มทั้งหมด
.
ล่าสุดศาลฎีกาพิพากษายืน
สาระสำคัญคือ
การโอนที่ดิน 2 แปลงดังกล่าว
ต้องถูกเพิกถอน
สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน
ต้องถูกรื้อออก
และต้องคืนที่ดิน
ให้นิติบุคคลหมู่บ้าน
.
จากนี้ถามว่าบ้านจะโดนทุบทันทีไหม?
ก็ยังไม่ใช่ว่าพรุ่งนี้
รถแบ็กโฮจะเข้าไปเลย
.
หากฝ่ายที่มีหน้าที่ตามคำพิพากษา
ไม่ดำเนินการ
ก็จะเข้าสู่ขั้นตอนบังคับคดีต่อ
.
แต่ตอนนี้ยังไม่มีข้อมูลพอยืนยันว่า
กำหนดวันรื้อแล้วหรือยัง
มีการตกลงกันอย่างไร
หรือดำเนินการไปถึงขั้นไหนแล้ว
.
สำหรับผม
ข่าวนี้ไม่ได้สอนแค่ว่า
“อย่าไปสร้างบ้านบนพื้นที่ส่วนกลาง”
.
บทเรียนจริง ๆ คือ
กรรมสิทธิ์ไม่ได้มีแค่ชื่อบนหน้าโฉนด
โดยเฉพาะที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร
.
โครงการเก่า
ที่แปลงใหญ่ถูกแบ่งย่อย
พื้นที่ติดสวน
ติดทะเลสาบ
ติด Clubhouse
หรือติดถนนส่วนกลาง
.
อย่าเห็นว่ามีโฉนดแล้วจบ
ย้อนกลับไปดูด้วยว่า
เมื่อ 10-20-30 ปีก่อน
ที่ตรงนี้มันถูกกำหนดไว้ให้เป็นอะไร
.
เพราะบางครั้งสิ่งที่จะเล่นงานคุณ
ไม่ได้อยู่บนหน้าโฉนดใบปัจจุบัน
แต่มันอยู่ใน
ผังจัดสรรเก่า
ใบอนุญาตเก่า
คำโฆษณาเก่า
และสิทธิของคนอีกเป็นร้อยครอบครัว
ที่เกิดขึ้นก่อนคุณจะเดินเข้ามาซื้อ
.
นี่แหละครับ
เคสคุณตันถึงน่าสนใจ
ไม่ใช่เพราะเป็นบ้านของคนรวยมีชื่อเสียง
.
แต่เพราะมันทำให้เห็นชัดมากว่า
คุณอาจซื้อที่ได้-โอนได้
ถือโฉนดได้-สร้างบ้านได้
.
แต่ถ้าคนที่ขายให้คุณ
ไม่มีสิทธิขายมันตั้งแต่แรก
ทุกอย่างที่ตามมา
ก็อาจพังย้อนกลับไป
ถึงวันแรกที่ซื้อได้เหมือนกัน

ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0MzM3hndDLjx1CBKhKZcZcrq9KKKobtun7T2ZmRyDYZN3m3F3HAcHn3xhBJZXZ1VDl