ดีมานด์ผู้ซื้อต่างชาติ Q4/2569: เริ่มจากทรัพย์ แล้วหาตลาดให้ตรง

อสังหา Q4/2569
#ลูกค้ากูอยู่ไหน
ชาติไหนกำลังเป็น Demand
.
ช่วงนี้ผมคุยกับเอเจนต์หลายคน
แล้วมีคำถามหนึ่งที่เจอบ่อยมาก
“ลูกค้าหายไปไหนหมด?”
.
จริง ๆ ผมว่าเขาไม่ได้หายครับ
แต่ปัญหาคือเรายังมองหาลูกค้าต่างชาติ
แบบเดิม ๆ อยู่
.
เมื่อก่อนพูดถึงต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทย
เรามักจะนึกถึง “จีน” ก่อนเป็นชาติแรก
ซึ่งก็ไม่ผิด
เพราะจีนยังเป็นตลาดใหญ่อยู่
.
แต่ถ้ายังคิดว่า
ต่างชาติ = จีนเท่านั้น
ผมว่าเริ่มอันตรายแล้ว
เพราะตลาดวันนี้
Demand ต่างชาติ
มันกระจายตัวออกไปเยอะมาก
.
จีนยังซื้อ
รัสเซียก็มา
ญี่ปุ่นยังอยู่
ไต้หวันเริ่มเข้ามา
อินเดียกำลังโต
ฝั่งยุโรปก็ยังมี
ตะวันออกกลางก็เริ่มน่าสนใจ
.
เพียงแต่ว่าแต่ละชาติ
ไม่ได้ต้องการอสังหาฯ แบบเดียวกัน
และไม่ได้อยู่ในทำเลเดียวกัน
.
นี่แหละคือสิ่งที่เอเจนต์ควรเริ่มมองใหม่
อย่าถามว่า “ต่างชาติชอบอะไร”
ลองเปลี่ยนคำถามเป็น
“ทรัพย์หลังนี้ เหมาะจะขายหรือปล่อยเช่าให้ชาติไหน?”
.
2 คำถามนี้ดูคล้ายกัน
แต่เวลาทำงานจริงต่างกันเยอะมาก
.
สมมติคุณมีคอนโดให้เช่า
เดือนละ 30,000–80,000 บาทในกรุงเทพฯ
.
ตลาดที่ควรมองอาจเป็นญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน อินเดีย
รวมถึงกลุ่มคนยุโรปที่เข้ามาทำงานในไทย
แต่ถ้าเป็น Bangkok Luxury ทั้งซื้อและเช่า
ตลาดจะเปลี่ยนไปอีกแบบ
.
ญี่ปุ่น อังกฤษ ไต้หวัน รัสเซีย
รวมถึงลูกค้าจากตะวันออกกลาง
จะเริ่มมีบทบาทมากขึ้น
.
เพราะฉะนั้นคำว่า “คอนโดกรุงเทพฯ” อย่างเดียว
มันกว้างเกินไปแล้ว
ต้องลงไปอีกว่า
.
ราคาเท่าไร
อยู่ย่านไหน
ขนาดห้องเท่าไร
ลูกค้าอยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน
และสุดท้ายเรากำลังขายให้ใคร
.
สุขุมวิท ญี่ปุ่นยังสำคัญ แต่ไม่ได้มีแค่ญี่ปุ่น
ถ้าเป็นสุขุมวิท
ตลาดญี่ปุ่นยังเป็นกลุ่มที่ผมไม่มองข้ามแน่นอน
โดยเฉพาะทรัพย์ที่ตอบโจทย์คนทำงาน
และครอบครัวต่างชาติ
.
แต่วันนี้สุขุมวิทไม่ได้มีแค่ญี่ปุ่นแล้ว
ยังมี expat ยุโรป จีน ไต้หวัน และต่างชาติชาติอื่น
ที่เข้ามาใช้ชีวิตหรือทำงานในกรุงเทพฯ
.
บางห้องเจ้าของพยายามทำการตลาดกว้างมาก
ประกาศว่า
“Luxury condo Sukhumvit for foreigners”
ฟังเหมือนครอบคลุมดีนะครับ
แต่จริง ๆ แล้วแทบไม่ได้บอกอะไรเลย
ว่าเราต้องการลูกค้าแบบไหน
.
ถ้ารู้ว่าห้องเราจะจับญี่ปุ่น
การแต่งห้อง รูปที่ใช้ รายละเอียดที่เขียน ช่องทางที่ลง
หรือแม้กระทั่งสิ่งที่เราหยิบขึ้นมาขาย
จะเปลี่ยนไปหมด
.
นี่แหละคือการตลาดที่เริ่มจากลูกค้า
ไม่ใช่เริ่มจากทรัพย์
.
ภูเก็ตเป็นอีกเกมหนึ่ง
ถ้าใครทำภูเก็ตแล้ว
คิดว่าจะใช้สูตรเดียวกับกรุงเทพฯ
มันไม่ใช่ครับ
.
ตลาดภูเก็ตมีรัสเซีย อังกฤษ สหรัฐฯ ยุโรป
และตะวันออกกลางเข้ามาชัดมาก
.
ที่สำคัญคือ ตลาดเช่ามีบทบาทสูงมาก
เพราะลูกค้าหลายคน
ไม่ได้เริ่มจากการซื้อทันที
.
บางคนเข้ามาอยู่ก่อน
เช่าก่อน
ลองใช้ชีวิตก่อน
แล้วค่อยตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่
.
ดังนั้นวิลล่าหรือคอนโดภูเก็ตบางทรัพย์
ถ้าเอาแต่คิดเรื่องขายอย่างเดียว
อาจกำลังมองข้ามตลาดที่ใหญ่กว่าอยู่ตรงหน้า
.
พัทยา–ชลบุรี รัสเซียกับจีน
ยังเป็นตลาดที่ต้องมอง
พัทยาและชลบุรีก็มีบุคลิกของมันเอง
.
รัสเซียยังเป็นกลุ่มที่เห็นได้ชัด
จีนยังอยู่
ยุโรปก็มีฐานลูกค้าอยู่
แต่ข้อสำคัญคืออย่าเอาคำว่า “พัทยา”
มารวมเป็นตลาดเดียวหมด
.
ลูกค้าที่มองคอนโดริมทะเล
ลูกค้าที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
ลูกค้าที่มาทำงาน
ลูกค้าที่เกษียณ
หรือลูกค้าที่ซื้อบ้านอยู่เอง
ทั้งหมดคือคนละตลาดกัน
.
ส่วน EEC และศรีราชา
ต้องคิดเรื่อง “งาน” ก่อนเรื่อง “ไลฟ์สไตล์”
EEC กับศรีราชา
ผมจะมองญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน
และกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับภาคอุตสาหกรรมเป็นหลัก
.
เพราะดีมานด์จำนวนหนึ่ง
ไม่ได้เกิดจากคำว่า
อยากมีบ้านในเมืองท่องเที่ยว
.
แต่มาจาก
โรงงาน-บริษัท-ผู้บริหาร
วิศวกร-ซัพพลายเออร์
และคนที่ถูกส่งเข้ามาทำงานในพื้นที่
.
ดังนั้นทรัพย์ที่ดีสำหรับตลาดนี้
ไม่จำเป็นต้องดูหวือหวาที่สุด
แต่อาจต้องเดินทางง่าย
ใกล้นิคม ใกล้บริษัท มีที่จอดรถ
อยู่จริงสะดวก และบริหารง่าย
.
พูดง่าย ๆ คือ
อย่าเอาวิธีขายคอนโดสุขุมวิทไปใช้กับ EEC
ลูกค้าคนละเหตุผลกันครับ
.
บ้านใหญ่กับ Family-size
ผมว่าอินเดียน่าสนใจมากขึ้น
อีกตลาดที่ผมอยากให้จับตา
คืออินเดีย
.
โดยเฉพาะทรัพย์ที่มีพื้นที่ใช้สอยมาก
ห้องนอนเยอะ หรือเหมาะกับครอบครัว
รวมถึงลูกค้ายุโรปและตะวันออกกลาง
.
คนกลุ่มนี้บางส่วน
ไม่ได้มองหาห้องเล็ก ๆ 25–30 ตารางเมตร
แต่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ การอยู่กันหลายคน
ความเป็นส่วนตัว และการใช้ชีวิตจริง
.
ถ้าในมือมีบ้านหลังใหญ่หรือคอนโด Family-size
อย่าเพิ่งคิดว่าทรัพย์ขายยาก
เพราะคนไทยไม่ซื้อ
บางทีเราอาจกำลังหาลูกค้าผิดกลุ่มอยู่ก็ได้
.
ส่วนคอนโดลงทุนห้องเล็ก จีนยังมี
แต่ผมจะไม่ฝากชีวิตไว้กับจีนเหมือนเดิม
นี่คือจุดที่ผมคิดว่าเจ้าของ
และเอเจนต์ต้องปรับตัวมากที่สุด
.
จีนยังเป็นลูกค้าอสังหาฯ ไทยครับ
แต่ผมจะไม่ตั้งสมมติฐานอีกแล้วว่า
สร้างห้องเล็ก
ติดรถไฟฟ้า
ทำแพ็กเกจลงทุน
แล้วเดี๋ยวจีนก็ซื้อ
.
ยุคนั้นไม่ได้ง่ายเหมือนเดิมแล้ว
ตลาดจีนเองก็มีปัจจัยด้านเศรษฐกิจ
การนำเงินออก และพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป
.
ดังนั้นถ้าทรัพย์ทั้งโครงการ
หรือทั้งพอร์ตขายได้
เฉพาะกับจีน
ผมจะมองว่าเป็นความเสี่ยงมากกว่าเป็นข้อดี
.
สุดท้าย
สิ่งที่ผมอยากบอกเจ้าของและเอเจนต์คือ
ต่างชาติไม่ได้หายไปไหนครับ
แต่ต่างชาติกำลังกระจายตัว
.
และตลาดอสังหาฯ ไทย
กำลังเริ่มมีลูกค้าหลายชาติ หลายเหตุผล
และหลายรูปแบบมากขึ้น
.
เพราะฉะนั้นก่อนรับทรัพย์เข้ามาสักหลัง
ผมอยากให้ลองถามตัวเองก่อนว่า
.
ทรัพย์นี้อยู่ตรงไหน
ราคาเท่าไร
เหมาะซื้อหรือเหมาะเช่า
ใครน่าจะอยู่
ใครมีเหตุผลต้องมาอยู่ตรงนี้
แล้วชาติไหนคือคนที่เราควรเดินไปหา
.
เพราะต่อจากนี้
คนที่มีทรัพย์เยอะ
อาจไม่ได้ขายเก่งที่สุด
.
แต่คนที่รู้ว่า
“ทรัพย์แบบนี้ควรขายให้ใคร”
น่าจะได้ประสบความสำเร็จมากกว่าครับ

ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0TfPyXfHGMkLYnLhHhGuMzHP9AkB6TnPir4oeHZULcgEn94q3e7D7BGsEKvi1Dixyl