ห๊ะ!!! โครงการเนี่ยะนะ SOLD OUT ใน 2 วัน!!!

ห๊ะ!!!โครงการเนี่ยะนะsold out ใน 2วัน!!!!

โห!!!ทำเลนั้นเปิดตัว2xx,xxxบาท/ตรม ขายใครวะ

มึงเอาอะไรมาขายได้แพงขนาดนั้นวะ??

เอาความมั่นใจมาจากไหน?

นี่เป็นหลายๆครั้งกับสิ่งที่ผมคิด

ตอนที่เห็นข่าวขายโครงการคอนโดต่างๆ

เค้าไปต่อแถวกันทำไม

มันมีอะไรดีขนาดนั้นเลยหรอ

ทำเลนี้ ราคานี้ เป็นกูๆไม่ซื้อนะ

ไม่ใช่ไม่มีตัง(เพราะยังเหลือไต)

แต่ตามข้อมูลที่เราถืออยู่

มันก็ไม่ได้ว้าวขนาดนั้นนะ

ทำไมเราคิดต่างจากเค้าอยู่ตลอด

หรือว่าเป็นเพราะเรามีvisionไม่ไกลขนาดนั้น

เรายังติด mindset ของคนไม่มีตังอยู่รึเปล่า

หรือว่าเรายังไม่เข้าใจพฤติกรรมนักลงทุนมากพอ

เค้ารู้อะไรที่เราไม่รู้

เรามองข้ามอะไรไปรึเปล่า

พูดภาษาง่ายๆ..."กูยังโง่เกินไปใช่มั้ย"

คำถามพวกนี้อยู่ในใจมาตลอด

ไม่รู้จะถามใคร

ถามเยอะ...ก็เกรงใจ

เค้าเองก็มีภาระหน้าที่ของเค้า

จะเสียตังเทคคอร์ส

บางทีเค้าก็บอกไม่หมด

กลายเป็นว่า

ต้องขวนขวายหาคำตอบเอง

ทั้งหมดนี้ทำให้ผมคลายความสงสัยมาตลอด

หลังจากที่ได้เรียนรู้กับพี่โว่(insocondo)

สิ่งที่ผมสงสัยมาตลอด

มันเป็นอย่างที่ผมคิดจริงๆ

พี่โว่อธิบายถึงการวิเคราะห์

แต่ละโครงการได้อย่างชัดเจน

ภาพที่ผมสงสัย

ชัดเจนขึ้น คมขึ้น

ดังนั้นคอมม่อนเซ้นส์เรา

ในตอนแรก

ถือว่ามาถูกทาง

หลายๆโครงการ

ที่มันมีกระแส

ถูกปั่นขึ้นมา

ไม่ใช่ใครที่ไหน

ก็developerที่สร้างภาพขึ้นมา

เพื่อเอามาขายพวกคุณนั่นแหละ

ปั่นกระแสเพื่อมาอัพราคา

ขายฝันให้พวกคุณมโนไปไกล

ยิ่งเจอเซลล์หน้าตาดีๆ

เสียงหวานๆกล่อม

สตงสติไปหมดละ

มารู้ตัวอีกที

ต้องมานั่งเครียดขายกระดาษทิ้ง

เพราะเพิ่งรู้สึกตัว

ว่าไอ่ที่ถืออยู่

"มันคือดอยกระดาษ"

ผมมีใบจองที่คนฝากมาปล่อย

เยอะมากกกกกกส์

มีโครงการนึงผมถือถึง10%ของยูนิตตึก

บอกตามตรง

ไม่รู้จะขายใครเหมือนกัน

ขายขาดทุนยังขายยากเลย

ยกเว้นคนหน้ามืดเหมือนกันมาซื้อต่อ

ด้วยความที่เรารู้ว่า

มันไม่ใช่อย่างที่คุณคิด

มันก็อึดอัดใจที่จะขายเหมือนกัน

ดังนั้นนอกจากมีเม่าหุ้นแล้ว

เม่าคอนโดนี่ก็เยอะมาก

ตลาดมันไม่เหมือนก่อนนะครับ

การที่คุณซื้อใบจองกะเอามาปล่อยต่อ

กะเล่นสั้นกะขายต่อ

มันเสี่ยงมากนะครับ

คอนโดมีขึ้นใหม่ไม่รู้กี่โครงการ

กี่ยูนิตที่ผุดขึ้นมา

คู่แข่งเยอะขึ้น

มีช้อยเยอะขึ้น

ยกเว้นตำแหน่งห้องคุณ

ต้องดีจริงๆ

แบบโคตรพรี่เมี่ยม

ขายออกแน่นอน

แต่ตำแหน่งพวกนั้น

คนที่เก๋าเกมส์

เค้ามีตัวเลขในใจ

มีตำแหน่งในใจอยู่ก่อน

ก่อนที่จะเปิด pre sale ด้วยซ้ำ

การไปนั่งจิ้มหน้าเค้าเตอร์

คอยฟังเซลล์อธิบาย

มันไม่ทันกินครับ

การเล่นคอนโดในปัจจุบัน

มันไม่เหมือนเมื่อก่อน

จึงต้องศึกษาให้มากครับ

คิด วิเคราะห์ แยกแยก

ให้ถี่ถ้วน

จุดประสงค์ของการซื้อคอนโดของคุณ

คืออะไร?

ลงทุน ระยะสั้น กลางหรือยาว

ถือจนโอน ปล่อยเช่าหรืออยู่เอง

ตำแหน่ง+ราคามันจะผันไป

รวมถึงโครงการที่จะซื้อ

ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ของคุณ

แต่อยากบอกไว้อย่างนึง

ถึงแม้ว่าตั้งใจจะอยู่เอง

ก็อยากให้เผื่อการขายต่อด้วยสัก 20%

เท่าที่ผมสังเกตุ

ยังไงซะ บั้นปลายชีวิต

คนก็ย้ายที่อยู่ไปอยู่บ้าน

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ

การย้ายงาน

การขยายครอบครัว

หรือสาเหตุใดๆก็ตาม

ที่จำเป็นต้องขายคอนโด

ดังนั้นการที่คุณไม่สนใจสิ่งใดเลย

นอกจากคำว่า "ราคา"

เอาถูกไว้ก่อน

อย่างอื่นเดี๋ยวค่อยว่ากัน

บางทีไอ่ราคาถูกเนี่ยะ

มันไม่สามารถเอามาใช้

กับวงการอสังหาได้นะครับ

คุณยอมจ่ายแพงกว่าอีกนิดหน่อย

แต่ดูมีอนาคตขึ้นมาอีกเยอะ

อย่าตระหนี่กับเรื่องไม่เป็นเรื่อง

ยกตัวอย่างเช่น

คอนโด 10ล้าน มี2ห้อง

ที่เอามาเปรียบเทียบ

ห้องนึง 10.2 ห้องนึง 10.7

แต่ตำแหน่งห้อง10.2 ดูไร้อนาคตมาก

อยู่ตำแหน่งหลืบ

วิวถูกบล็อคโดยสมบูรณ์

เพิ่มอีก5แสนได้อะไรที่สมบูรณ์กว่า

ตำแหน่งดีกว่า วิวเทพกว่า ชั้นเทพกว่า

เค้าเลือก10.7 นะครับ

ต้องเข้าใจคนที่มีกำลังซื้อคอนโด

ในระดับ 10 ล้านด้วยนะครับ

ถ้ามีกำลังซื้อขนาด10ล้าน

กับอีกแค่5แสน

เพื่อเพิ่มความเต็มในชีวิตเค้า

ทำไมเค้าจะไม่ยอมจ่าย

อีกแบบนึง

จ่าย 10 ล้าน แบรนด์หรู ได้ห้อง 28 ตร.ม.

กับอีกโครงการ แบรนด์ดรอปมาหน่อย

แต่segmentของห้องมันได้

จ่าย 10 ล้านแต่ได้ห้อง 45 ตร.ม.

เค้าเลือกเอาห้อง 45 นะครับ

คนจ่ายเงิน10ล้าน

เค้าอยากอยู่ห้อง 28 ตร.ม.หรอครับ?

ในอีกตลาดนึง

คอนโด1-2ล้าน

ธรรมชาติของตลาดนี้

จะเน้นราคาถูกไว้ก่อน

เพราะคนที่มีกำลังระดับนี้

เค้าจะมองราคาเป็นหลัก

เรื่องอื่นช่างแม่ง

ขอแค่มีที่ซุกหัวนอน

ไม่ต้องเอาเงินไปจ่ายค่าหอ

มีห้องเป็นของตัวเองก่อนก็พอ

สุดท้ายพอจะปล่อย ปล่อยยังไงก็ไม่ออก

ต้องขายขาดทุนไป

แล้วมาโวยวายว่า

อสังหาไม่ได้ดีอย่างที่ใครหลายคนบอก

(แต่ถ้าได้ราคาดี ตำแหน่งดีก็ยิ้มครับ)

ดังนั้นจะเห็นว่า

พฤติกรรม บริบท ความคิด

ของกลุ่มคนแต่ละคนนั้น

แตกต่างกัน

มันมีนัยยะการแบ่งชนชั้นอย่างชัดเจน

ของพวกนี้มันไม่มีใครมานั่งบอกกันหรอกครับ

ต้องใช้การสังเกตเอาทั้งนั้น

ไม่มีใครยอมรับว่าตัวเองจน

ไม่มีใครบอกว่าตัวเองรวย

แต่ถ้าเราเข้าใจพฤติกรรม

ของกลุ่มคนที่มีรายได้ในแต่ละชนชั้น

มันจะทำให้เราอ่านเกมส์อสังหาออกครับ

หลายกูรูเน้นย้ำเรื่องของ

Location Location Location

เอาตามตรงนะ

ผมเชื่อครึ่งเดียว

เพราะอะไร?

เพราะผมคิดว่า

การที่locationจะดี

มันขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมโดยรอบ

สิ่งนี้ต่างหากที่เป็นตัวกำหนด

ที่เป็นตัวสร้าง location

ตัว location อย่างเดียว

มันไม่สามารถขายตัวมันเองได้

ยกตัวอย่างชัดๆ

เส้นลาดพร้าว

เอาตั้งแต่เซ็นทรัลลาดพร้าว

ไปถึงเดอะมอลล์บางกะปิ

ถ้าดูโดยรวมคุณจะเห็นว่า

มันแบ่งsegmentกันชัดเจน

คนรวยจะอยู่ลาดพร้าวช่วงต้น

คนมีรายได้น้อยหน่อยจะอยู่ตั้งแต่

แยกรัชดา-ลาดพร้าว

ไปจนถึงโชคชัย4

และเป็นหลุมดำอยู่ตรงกลาง

แถวๆบิ๊กซีลาดพร้าว

แล้วไปโผล่อีกทีคือเดอะมอลล์บางกะปิ

ตรงตลาดตะวันนา

ดังนั้นคุณจะเห็นชัดว่า

ถนนเส้นเดียวกัน

แต่ชุมชนต่างกัน

ก็สามารถแบ่งตลาดได้อย่างชัดเจน

คนรวยแถวลาดพร้าว

จะไม่เข้าเซ็นทรัลลาดพร้าว

จะขึ้นทางด่วนไปเอ็มควอเทียร์หรือสยาม

คนมีฐานะแถวอิมพีเรียล บิ๊กซี

จะไปเข้าเดอะมอลล์แทน

ดังนั้นถ้ามีโครงการคอนโดใหม่

ย่านบิ๊กซีลาดพร้าว

ประกาศกร้าวว่า

"เตรียมพบกับคอนโดหรูแลนมาร์คแห่งใหม่ย่านลาดพร้าวเริ่มต้นที่ 4.9ล้านบาท"

เห็นโฆษณาก็สนใจ เข้าไปชมห้องตัวอย่าง

เจอเซลล์มาเสนอขาย

เชิญชวนให้มาลงทุน

โน้มน้าวว่าแถวนี้คนเยอะ

ปล่อยเช่า25000ได้แน่นอน

ถ้าจะซื้อไว้ปล่อยต่อก็ไม่มีปัญหา

เพราะสถานีรถไฟฟ้าลงตรงหน้าโครงการเลย

ถ้าไปหลงคารมพวกเซลล์

เตรียมมีปีกได้เลย

บินฉิว?

ไม่ใช่!!!!

เตรียมเป็นเม่าครับสัส!!!

เพราะอะไร...?

คนมีตังมีเค้าไม่อยู่แถวบิ๊กซีลาดพร้าวหรอกเว้ย!!

แถวนั้นมีแต่คนหาเช้ากินค่ำ

พนง ห้าง พนง เงินเดือนทั่วไป

จะเอากำลังซื้อ กำลังเช่ามาจากไหน?

พอนึกภาพออกใช่มั้ย?

สถานที่มันไม่เอื้อครับ

รายได้ของคนในย่านนั้น

มันไม่สัมพันธ์กับtargetของdev

ที่พยายามจะปั่นกระแสมันขึ้นมา

คอนโดแถวทองหล่อ

ไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้า

แต่ตัวโครงการต้องมีที่จอดรถเพียงพอ

เพราะคนมีเงินแถวทองหล่อ

ไม่นั่งรถไฟฟ้าแน่นอน

พวกนี้ยอมนั่งเล่นมือถืออยู่ในรถหรู

ท่ามกลางการจราจรที่ดี๊ดี

มากกว่าไปยืนเบียดเสียดกัน

บนรถไฟฟ้า

ดังนั้น ต้องมองบริบทในทุกมิติ

สังเกตพฤติกรรมกลุ่มคนแถวนั้นให้แตกฉาน

แล้วคุณจะเห็นทิศทางการเล่นเกมส์อสังหาได้ดีขึ้น

มันจะทำให้คุณเริ่มเข้าใจว่า

ทำไมสาทรถึงดาวน์ลง

ทำไมคอนโดติดรถไฟฟ้าบางสายถึงเจ๊งไม่เป็นท่า

เนื้อหาบางส่วนผมไม่ได้เหยียดชนชั้นนะครับ

แต่มันเป็นกำแพงแห่งความจริงบางๆ

ที่พวกคุณมองไม่เห็น

สุดท้ายนี้ ขอขอบคุณพี่โว่

ที่ทำให้มองภาพของตลาดคอนโดได้ดีขึ้น

ทันเกมส์ของdevเจ้าต่างๆ

สามารถเอาไปต่อยอดอะไรได้อีกหลายอย่าง

ขอบคุณที่เสียสละมาสอน

รับรองไม่เสียเปล่าแน่ครับ

(กราบ)

.

จบท้ายด้วยการขายของเช่นเคย

#รับฝากขาย #รับฝากเช่า #อสังหาทุกประเภท #เอเจ้นท์ขี้โม้ที่สุดใน3โลก #บริการแบบฟิวแฟน
.
ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0aAcrALuxVSX7HeMv6S4yjiZHTdoYT556X15EVrJxUJKn9MZ7djqPLKsvvvyUd9zLl