ซื้ออสังหาฯ ด้วยเงินสด: เตรียมเอกสารที่มาของเงินอย่างไร

กรมที่ดินเริ่ม “เอาจริง”
เรื่องที่มาของเงินซื้ออสังหาฯ
มากขึ้นแล้ว
.
ช่วงนี้คนที่กำลังซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน
หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง
#ด้วยเงินสด
.
มีเรื่องหนึ่งที่ควรเตรียมไว้
ให้มากกว่าเดิมครับ
.
ไม่ใช่แค่เงิน
และไม่ใช่แค่เอกสารวันโอน
.
แต่คือ
“หลักฐานชี้แจงว่า
เงินที่ใช้ซื้อทรัพย์มาจากไหน”
.
เรื่องนี้จริง ๆ ไม่ใช่กฎใหม่
.
หลักเกณฑ์เรื่อง
การตรวจสอบธุรกรรม
อสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง
มีมานานแล้ว
.
โดยเฉพาะกรณีที่
มีการชำระด้วยเงินสด
ตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป
หรืออสังหาริมทรัพย์
มีราคาประเมิน
เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียม
ตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป
.
รวมถึงกรณีที่เจ้าหน้าที่
เห็นว่ามีพฤติการณ์น่าสงสัย
.
สิ่งที่เปลี่ยนไปตอนนี้
ไม่ใช่ว่ากฎหมายเพิ่งเกิด
แต่คือ
การบังคับใช้กำลังจริงจังขึ้น
.
โดยเฉพาะประเด็น
เรื่องการป้องกันการถือครองที่ดิน
แทนคนต่างด้าว
หรือที่เรามักเรียกกันว่า “นอมินี”
.
เพราะฉะนั้นต่อจากนี้
อย่าแปลกใจถ้าวันไปโอน
แล้วเจ้าหน้าที่ถามว่า
.
เงินก้อนนี้มาจากไหน
ทำอาชีพอะไร
มีรายได้ประมาณเท่าไร
เงินที่ใช้ซื้อเป็นเงินออม
เงินจากธุรกิจ
เงินจากการขายทรัพย์ เงินกู้
หรือเงินจากบุคคลอื่น
ชำระกันอย่างไร
และใครคือผู้ซื้อที่แท้จริง
.
เมื่อก่อนหลายคน
อาจมองว่าคำถามแบบนี้
เป็นเพียงขั้นตอนประกอบ
แต่วันนี้มันเริ่มไม่ใช่แล้วครับ
:
ถ้าเจ้าหน้าที่เห็นว่าข้อมูลยังไม่ชัด
เอกสารยังไม่ครบ
หรือที่มาของเงินยังอธิบายไม่ได้
.
ขั้นตอนการจดทะเบียน
ก็อาจถูกชะลอ
เพื่อให้ตรวจสอบเพิ่มเติมก่อน
.
ตรงนี้เป็นเรื่องที่ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย
และเอเจนต์ควรรู้ไว้
ตั้งแต่ก่อนนัดวันโอน
.
เพราะปัญหาของดีลแบบนี้
ไม่ใช่เรื่อง “ไม่มีเงินซื้อ”
.
บางครั้งเงินอยู่ครบ
คู่สัญญาพร้อม
เอกสารทั่วไปพร้อม
แต่ ที่มาของเงินไม่พร้อม
ดีลก็สะดุดได้เหมือนกัน
.
และมีอีกจุด
ที่ต้องทำความเข้าใจให้ถูก
ไม่ได้หมายความว่า
.
“ซื้ออสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ล้านบาท
ทุกคนต้องถูกสอบสวนหนักเหมือนกันหมด”
.
หลักเกณฑ์หนึ่งคือ
ราคาประเมินสำหรับเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียมตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป
ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
กับการตรวจสอบ
และรายงานธุรกรรม
.
แต่ระดับการสอบสวน
หรือเอกสารที่เจ้าหน้าที่ขอ
ในแต่ละเคส
อาจไม่เหมือนกัน
.
เพราะสุดท้าย
เจ้าหน้าที่ต้องดู
ข้อเท็จจริงของผู้ซื้อ
ลักษณะการซื้อขาย
แหล่งเงิน
สถานะของคู่สัญญา
และพฤติการณ์ของธุรกรรมนั้นประกอบกัน
.
ดังนั้นสิ่งที่ควรเตรียมตั้งแต่วันนี้
ไม่ใช่การพยายามเดาว่า
“จะโดนตรวจหรือไม่”
.
แต่ควรคิดง่าย ๆ ว่า
ถ้าเจ้าหน้าที่ถาม
เราตอบและมีเอกสารรองรับ
ได้หรือเปล่า
.
เงินมาจากบัญชีไหน
สะสมมานานแค่ไหน
ได้เงินมาจากธุรกิจอะไร
ขายทรัพย์อะไรมาก่อน
ได้รับเงินจากใคร
มีสัญญากู้หรือไม่
หรือถ้าเป็นเงินจากบริษัท
มีที่มาที่ไปอย่างไร
.
ยิ่งเป็นทรัพย์มูลค่าสูง
ยิ่งควรจัดเรื่องพวกนี้ให้เรียบร้อย
ก่อนถึงวันโอน
.
เพราะสิ่งที่กำลังเกิดขึ้นตอนนี้
สะท้อนค่อนข้างชัดว่า
.
กรมที่ดินไม่ได้แค่ “มีหลักเกณฑ์”
เรื่องการตรวจสอบที่มาของเงิน
.
แต่กำลังบังคับใช้
หลักเกณฑ์เหล่านี้จริงจังขึ้น
.
และถ้าทิศทางนี้เดินต่อไป
หน้าที่ของเอเจนต์
อาจไม่ได้มีแค่การเตรียมเอกสารซื้อขาย
หรือแจ้งค่าใช้จ่ายวันโอนอีกต่อไป
.
แต่ต้องเพิ่มอีกหนึ่งคำถามก่อนวันโอนว่า
“ที่มาของเงิน พร้อมอธิบาย
และมีหลักฐานหรือยังครับ?”
.
เพราะต่อไป
คำว่า “เงินพร้อม”
อาจไม่ได้หมายความว่า
“พร้อมโอน” เสมอไปครับ

ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02cPNBAARrE1iZ2F4y1GyfThgCQFaUCJaFN5TDGdPhy3YyKGzJH1JNvF42fvS7jTCNl