พื้นที่ดินกับพื้นที่ใช้สอย: ตัวเลขไหนสำคัญกับธุรกิจ?

มาต่อกันจากเมื่อวาน
ในเรื่องของขนาดที่ดิน
เหมาะกับประกอบธุรกิจอะไร
.
วันนี้จะมาพูดอีกเรื่องนึงที่เป็นปัจจัยสำคัญ
ที่ไม่ได้มองเรื่องของขนาดที่ดินเป็นเกณฑ์สำคัญ
แต่เป็นเรื่องของ”พื้นที่ใช้สอย”
.
พื้นที่ใช้สอยกี่ตารางเมตร
เหมาะกับธุรกิจแบบไหน?
.
ถ้านับจาก
พื้นที่ใช้สอยของอาคาร
จะประเมินประเภทธุรกิจ
ได้แม่นกว่าการดูขนาดที่ดินอย่างเดียว
เพราะธุรกิจสร้างรายได้
จากพื้นที่ที่ใช้งานจริง
ไม่ใช่จากพื้นที่ในโฉนดทั้งหมด
.
แต่ต้องแยกก่อนว่า “พื้นที่ใช้สอย”
ที่พูดถึงคือพื้นที่รวมทุกชั้น
ไม่ใช่เฉพาะพื้นที่ชั้นล่าง
และตัวเลขด้านล่างเป็นเพียง
ช่วงขนาดสำหรับวางแนวคิดเบื้องต้น
ไม่ใช่เกณฑ์กฎหมายตายตัว
.
.
.
ต่ำกว่า 30 ตร.ม.
ธุรกิจขนาดจิ๋ว เน้นขายเร็วและใช้คนน้อย
พื้นที่ระดับนี้เหมาะกับธุรกิจ
ที่ไม่ต้องให้ลูกค้าอยู่นาน
และแทบไม่มีพื้นที่หลังบ้าน เช่น
.
ร้านกาแฟแบบซื้อกลับ ร้านเครื่องดื่ม
ร้านเบเกอรีขนาดเล็ก ร้านทำเล็บ
ร้านตัดผม 1-2 เก้าอี้ ร้านโทรศัพท์
ร้านขายยา ร้านซักรีด
จุดรับส่งพัสดุ หรือสำนักงานตัวแทนขนาดเล็ก
.
หัวใจสำคัญคือ
ต้องจัดพื้นที่ให้ทุกตารางเมตรทำงานได้จริง
เพราะถ้ามีห้องน้ำ เคาน์เตอร์ สต๊อก
และพื้นที่พนักงาน
พื้นที่สำหรับลูกค้าอาจเหลือไม่ถึงครึ่ง
.
ธุรกิจขนาดนี้ไม่ได้พึ่งพื้นที่มาก
แต่พึ่ง ทำเล จำนวนคนผ่าน
และความเร็วในการหมุนเวียนลูกค้า
.
.
.
30–60 ตร.ม.
ร้านค้า คลินิก และสำนักงานขนาดเล็ก
เป็นช่วงพื้นที่ที่พบได้บ่อย
ในอาคารพาณิชย์ คอมมูนิตี้มอลล์
และชั้นล่างของคอนโดมิเนียม
.
เหมาะกับร้านกาแฟขนาดเล็ก ร้านอาหารประมาณ 15–30 ที่นั่ง
คลินิก 1-2 ห้องตรวจ
ร้านเสริมสวย ร้านนวดขนาดเล็ก
สำนักงานประมาณ 5–10 คน
หรือร้านค้าปลีกเฉพาะทาง
.
ข้อผิดพลาดที่พบมากคือ
เห็นพื้นที่ 50 ตร.ม. แล้วคิดว่าใช้ได้เต็ม 50 ตร.ม.
.
ในความเป็นจริง
เมื่อหักห้องน้ำ ห้องเก็บของ
เคาน์เตอร์ ครัว และทางสัญจร
อาจเหลือพื้นที่สร้างรายได้จริง
เพียงประมาณ 60–75%
แล้วแต่รูปแบบธุรกิจและรูปทรงพื้นที่
.
.
.
60–100 ตร.ม.
ร้านอาหารจริงจัง คลินิกกลาง และออฟฟิศขนาดย่อม
พื้นที่ช่วงนี้เริ่มแบ่งฟังก์ชันได้ชัดเจนขึ้น
.
สามารถทำร้านอาหารประมาณ 30–50 ที่นั่ง
คาเฟ่พร้อมพื้นที่นั่งทำงาน คลินิกหลายห้องตรวจ
สำนักงาน 10–20 คน ฟิตเนสสตูดิโอขนาดเล็ก
โรงเรียนกวดวิชา 1-3 ห้องเรียน
หรือโชว์รูมสินค้าขนาดย่อม
.
สำหรับร้านอาหาร
พื้นที่ไม่ได้ใช้เฉพาะโต๊ะลูกค้า
แต่ยังต้องมีครัว ล้างจาน สต๊อก ห้องเย็น
ห้องน้ำ และพื้นที่พนักงาน
ดังนั้นร้านอาหาร 100 ตร.ม.
อาจมีพื้นที่นั่งลูกค้าเพียง 50–65 ตร.ม. เท่านั้น
.
.
.
100–200 ตร.ม.
ธุรกิจขนาดกลางที่ต้องมีหลายแผนก
เหมาะกับร้านอาหารประมาณ 50–100 ที่นั่ง
คลินิกเฉพาะทาง โรงพยาบาลสัตว์ขนาดเล็ก
สำนักงาน 20–40 คน
โรงเรียนสอนภาษา ฟิตเนสขนาดกลาง
Co-Working Space ศูนย์กายภาพบำบัด
หรือโชว์รูมพร้อมสำนักงาน
.
ขนาดนี้เริ่มมีศักยภาพทางธุรกิจมากขึ้น
แต่ค่าเช่า ค่าตกแต่ง ค่าไฟ
และจำนวนพนักงานจะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
.
พื้นที่ใหญ่ขึ้น
ไม่ได้หมายความว่าจะคุ้มขึ้นเสมอไป
ถ้ายอดขายเท่าเดิม
แต่พื้นที่เพิ่มจาก 100 เป็น 200 ตร.ม.
ต้นทุนอาจเพิ่มเกือบเท่าตัว
ขณะที่รายได้ไม่ได้เพิ่มในอัตราเดียวกัน
.
.
.
200–400 ตร.ม.
ร้านอาหารใหญ่ ซูเปอร์มาร์เก็ตย่อม
และสำนักงานเต็มรูปแบบ
.
เหมาะกับร้านอาหารขนาดใหญ่ คาเฟ่ปลายทาง
สำนักงาน 40–80 คน คลินิกหลายแผนก
โรงพยาบาลสัตว์ขนาดกลาง ศูนย์ความงาม
ฟิตเนสเต็มรูปแบบ โรงเรียนขนาดเล็ก
ซูเปอร์มาร์เก็ตชุมชน โชว์รูมรถยนต์ขนาดย่อม
หรือสตูดิโอผลิตงาน
.
ธุรกิจขนาดนี้ต้องเริ่มคิดเรื่องระบบอาคารอย่างจริงจัง เช่น
ระบบไฟฟ้า เครื่องปรับอากาศ
ระบบระบายอากาศ ห้องน้ำ
ทางหนีไฟ พื้นที่ขนส่งสินค้า
และพื้นที่บริการหลังบ้าน
.
บางกิจการมีพื้นที่หน้าร้านเพียงครึ่งหนึ่ง
ส่วนที่เหลือเป็นครัว คลังสินค้า
ห้องพนักงาน และระบบสนับสนุน
.
.
.
400–800 ตร.ม.
ธุรกิจขนาดใหญ่ระดับสาขาหลัก
พื้นที่ระดับนี้เหมาะกับ
.
Supermarket ขนาดกลาง ฟิตเนสขนาดใหญ่
โรงเรียนหรือศูนย์ฝึกอบรม ร้านอาหารหลายโซน
สำนักงาน 80–150 คน โรงพยาบาลสัตว์เต็มรูปแบบ
ศูนย์สุขภาพ โชว์รูมรถยนต์
หรือโรงแรมขนาดย่อม
.
ธุรกิจที่ใช้พื้นที่มากมักมีจุดคุ้มทุนสูง
จึงควรมีฐานลูกค้าเพียงพอ มีที่จอดรถ
และสามารถสร้างยอดขายต่อตารางเมตรได้จริง
ไม่ใช่เช่าพื้นที่ใหญ่
เพียงเพราะค่าเช่าต่อตารางเมตรถูก
.
.
.
800–1,500 ตร.ม.
ศูนย์บริการ โรงแรม และโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดกลาง
เหมาะกับโรงแรมขนาดเล็กถึงกลาง สำนักงานสำนักงานใหญ่
โรงเรียนเอกชน ศูนย์การแพทย์เฉพาะทาง
ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ Supermarket ขนาดใหญ่
ศูนย์บริการรถยนต์ โกดังพร้อมสำนักงาน
หรือคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดย่อม
.
ในระดับนี้
ผู้ประกอบการต้องวิเคราะห์ทั้งรายได้จากพื้นที่
และประสิทธิภาพของผังอาคาร
.
อาคาร 1,000 ตร.ม.
ที่มีทางเดิน โถง และพื้นที่ระบบมากเกินไป
อาจมีพื้นที่สร้างรายได้จริงน้อยกว่าอาคาร 800 ตร.ม.
ที่ออกแบบดีกว่า
.
.
.
1,500–3,000 ตร.ม.
โรงแรม โรงเรียน ศูนย์สุขภาพ และค้าปลีกขนาดใหญ่
เหมาะกับโรงแรมขนาดกลาง โรงเรียนขนาดกลาง
ศูนย์ฟื้นฟูสุขภาพ โรงพยาบาลเฉพาะทาง
ศูนย์ประชุมขนาดย่อม ห้างค้าปลีกระดับชุมชน
อาคารสำนักงานให้เช่า
หรือคลังสินค้าเชิงพาณิชย์
.
โครงการระดับนี้
มักไม่สามารถประเมินจากขนาดเพียงอย่างเดียว
ต้องทำ Feasibility Study แยกออกมา
เพราะเงินลงทุนก่อสร้างและตกแต่งอาจสูงมาก
และการใช้พื้นที่ผิดประเภทเพียงเล็กน้อย
สามารถกระทบผลตอบแทนทั้งโครงการได้
.
.
.
3,000–10,000 ตร.ม.
โครงการเชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ
สามารถพัฒนาเป็นโรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ
โรงแรมขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน
ศูนย์การค้า คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า
หรือโครงการมิกซ์ยูสขนาดกลาง
.
พื้นที่ระดับนี้ต้องจัดสรรเป็นหลายส่วน ได้แก่
พื้นที่ให้เช่าหรือพื้นที่ขาย พื้นที่ส่วนกลาง
พื้นที่ระบบอาคาร พื้นที่ขนส่งสินค้า
ที่จอดรถ ห้องเครื่อง และพื้นที่บริการ
.
บางโครงการมีพื้นที่สร้างรายได้จริงเพียง 50–70%
ของพื้นที่อาคารรวม
ขึ้นอยู่กับประเภทอาคารและรูปแบบการออกแบบ
.
.
.
มากกว่า 10,000 ตร.ม.
ศูนย์การค้า โรงพยาบาลขนาดใหญ่ และโครงการระดับเมือง
เหมาะกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงพยาบาล
โรงแรมหลายร้อยห้อง ศูนย์ประชุม
อาคารสำนักงานหลายอาคาร ศูนย์โลจิสติกส์
หรือโครงการมิกซ์ยูส
.
ในระดับนี้ไม่ควรเริ่มจากคำถามว่า
“สร้างได้กี่ตารางเมตร”
แต่ควรเริ่มจาก
ตลาดรองรับพื้นที่ได้เท่าไร
และแต่ละตารางเมตร
สร้างรายได้เพียงพอกับเงินลงทุนหรือไม่
.
เพราะโครงการที่สร้างใหญ่เกินอุปสงค์
จะมีพื้นที่ว่าง ค่าส่วนกลางสูง และต้นทุนดูแลต่อเนื่อง
แม้เจ้าของจะมีที่ดิน
และเงินสร้างเพียงพอก็ตาม
อย่าดูเฉพาะพื้นที่รวม ต้องดู “พื้นที่สร้างรายได้”
.
พื้นที่ใช้สอย 500 ตร.ม.
ของแต่ละธุรกิจมีมูลค่าไม่เท่ากัน
ร้านค้าปลีก
อาจใช้พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ขาย
.
ร้านอาหารต้องเสียพื้นที่จำนวนมาก
ให้ครัวและหลังบ้าน
.
โรงแรมต้องเสียพื้นที่ให้โถง
ทางเดิน ลิฟต์ และห้องระบบ
.
คลินิกต้องแบ่งพื้นที่เป็นห้องตรวจ
ห้องพักฟื้น พื้นที่ฆ่าเชื้อ และส่วนบริการ
.
ดังนั้น
ก่อนเช่าหรือซื้ออาคาร
ควรแยกพื้นที่ออกเป็นสามส่วน
พื้นที่สร้างรายได้โดยตรง
เช่น พื้นที่ขาย โต๊ะอาหาร ห้องพัก หรือห้องตรวจ
.
พื้นที่สนับสนุน
เช่น ครัว คลังสินค้า ห้องพนักงาน และสำนักงาน
.
พื้นที่ที่ไม่สร้างรายได้โดยตรง
เช่น ทางเดิน บันได ลิฟต์ ห้องน้ำ และห้องระบบ
.
อาคารที่ดี
ไม่ใช่อาคารที่ใหญ่ที่สุด
แต่คืออาคารที่มีสัดส่วนพื้นที่สร้างรายได้
เหมาะสมกับโมเดลธุรกิจ
.
สุดท้ายต้องตรวจเรื่องประเภทการใช้อาคาร
ผังเมือง ระบบความปลอดภัย ทางเข้าออก ที่จอดรถ
และข้อบัญญัติท้องถิ่นเป็นรายแปลง
.
เพราะข้อกำหนดไม่ได้เหมือนกันทุกพื้นที่
และกรมโยธาธิการและผังเมือง
รวบรวมกฎหมายควบคุมอาคารหลายฉบับ
ไว้สำหรับตรวจสอบรายละเอียดเฉพาะโครงการ (DPT)

ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02pWa139Afzg6avr4hpsdJgCC4HXyPFd8j2FMJ3eHEkqxXt6C259Nn94Jy7svduLVgl