ที่ดินขนาดเท่าไรเหมาะกับธุรกิจ? อย่าดูแค่จำนวนตารางวา

หลายครั้งที่ผมประกาศหาที่ดินให้ลูกค้า
มักจะเจอผู้ที่นำเสนอหลายท่าน
นำเสนอที่ดินไม่ตรงกับความต้องการของลูกค้า
หลายท่านเคยแย้งผมว่า
อย่าตัดสินใจแทนลูกค้า
ลองเสนอดูก่อน
.
ถ้าเป็นสมัยผมทำแรกๆ
ผมก็อาจจะทำแบบนั้นใ
แต่ด้วยประสบการณ์ที่หาที่ดิน
ให้กับลูกค้าแบรนด์ใหญ่ๆหลายราย
จนทราบได้ว่า
“ขนาดที่ดินที่ต่างกัน ไม่สามารถทดแทนกันได้”
.
เพราะขนาดที่ดินในการทำเชิงพาณิชย์
มักถูกกำหนดมาแล้วว่า
ในแต่ละธุรกิจ
ควรจะใช้ที่ดินพื้นที่เท่าไหร่
.
ส่วนใครที่ยังไม่ทราบ
วันนี้ผมจะอธิบายให้ฟัง
เพื่อที่จะได้นำเสนอได้ถูกต้องจริงๆ
.
จริงอยู่
ถ้ามองในเชิงพาณิชย์
เราไม่ควรถามแค่ว่า “ที่ดินกี่ตารางวา”
แต่ควรถามต่อว่า
ต้องใช้พื้นที่สำหรับตัวอาคารเท่าไร
ต้องจอดรถกี่คัน
รถส่งของเข้าได้ไหม รถพ่วงเข้าได้รึเปล่า
และต้องเหลือพื้นที่โล่งตามกฎหมายเท่าไร
.
เพราะธุรกิจบางประเภทใช้ตัวอาคารไม่ใหญ่
แต่กินพื้นที่จอดรถมหาศาล
ขณะที่บางธุรกิจใช้ที่ดินไม่มาก
แต่ต้องการหน้ากว้างและทำเลที่มองเห็นง่าย
.
ตัวเลขต่อไปนี้
เป็นขนาดใช้งานโดยประมาณสำหรับวิเคราะห์เบื้องต้น
ไม่ใช่ขนาดขั้นต่ำตามกฎหมาย
ทุกแปลงต้องตรวจผังเมือง ทางเข้าออก ระยะร่น ที่จอดรถ
และข้อกำหนดของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอีกครั้ง
ที่ดินเชิงพาณิชย์ กี่ตารางวา ใช้ทำธุรกิจอะไรได้บ้าง
.
30–50 ตารางวา
ร้านค้าเล็ก คลินิก สำนักงาน และร้านบริการชุมชน
ที่ดินระดับนี้อาจดูไม่มาก
แต่ถ้าอยู่ติดถนนและมีหน้ากว้างดี
ก็สามารถทำธุรกิจได้หลายประเภท
.
เหมาะกับ
ร้านกาแฟขนาดเล็ก ร้านอาหารแบบซื้อกลับ คลินิกเสริมความงาม ร้านขายยา ร้านซักอบรีด ร้านทำผม ร้านสะดวกซื้อขนาดย่อม สำนักงาน หรือโฮมออฟฟิศขนาดเล็ก
.
ปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่พื้นที่อาคาร
แต่อยู่ที่ที่จอดรถ
หากต้องจอดรถภายในแปลง
ที่ดิน 30–50 ตารางวา
จะเริ่มตึงมาก
โดยเฉพาะเมื่อสร้างอาคารเต็มพื้นที่
.
ที่ดินขนาดนี้
จึงเหมาะกับทำเลที่
ลูกค้าเดินทางด้วยรถไฟฟ้า เดินเท้า
หรือมีที่จอดรถส่วนกลางมากกว่า
.
.
.
50–100 ตารางวา
ร้านอาหาร คาเฟ่ คลินิก และโชว์รูมขนาดเล็ก
ช่วงนี้เป็นขนาดที่เริ่มทำธุรกิจเชิงพาณิชย์ได้จริงจังขึ้น
.
สามารถทำ
ร้านอาหารประมาณ 40–100 ที่นั่ง
คาเฟ่พร้อมสวน
คลินิกขนาดกลาง
สำนักงานบริษัท
โฮมออฟฟิศ
ร้านขายวัสดุ
ร้านอุปกรณ์แต่งบ้าน
หรือโชว์รูมขนาดเล็กได้
.
หากออกแบบดี
อาจจอดรถได้ประมาณ 5–12 คัน
ขึ้นอยู่กับรูปแปลง ทางเข้า
และขนาดอาคาร
.
อย่างไรก็ตาม
ที่ดิน 100 ตารางวา
ที่หน้ากว้างเพียง 8 เมตร
อาจใช้งานเชิงพาณิชย์
ยากกว่าที่ดิน 70 ตารางวา
ที่หน้ากว้าง 16 เมตร
เพราะธุรกิจต้องการทั้งการมองเห็น
ทางเข้าออก และพื้นที่กลับรถ
.
.
.
100–200 ตารางวา
ร้านอาหารขนาดใหญ่ ศูนย์บริการสัตว์เลี้ยง โรงเรียนกวดวิชา และอาคารสำนักงาน
ขนาดนี้เริ่มเหมาะกับธุรกิจ
ที่ต้องรองรับลูกค้าหลายกลุ่มพร้อมกัน
ตัวอย่างเช่น ร้านอาหารขนาดกลางถึงใหญ่ คลินิกเฉพาะทาง โรงพยาบาลสัตว์ขนาดเล็ก โรงเรียนสอนภาษา โรงเรียนกวดวิชา สำนักงานให้เช่า โชว์รูมรถยนต์ขนาดย่อม ฟิตเนส สตูดิโอ หรือศูนย์บริการรถยนต์ขนาดเล็ก
.
ถ้าเป็นร้านอาหารหรือคลินิก
สิ่งที่ต้องคำนวณให้ดีคือจำนวนที่จอดรถ
.
ธุรกิจที่มีพื้นที่อาคาร 500 ตารางเมตร
แต่มีที่จอดรถเพียง 5 คัน
อาจเปิดจริงแล้วเกิดปัญหามากกว่าธุรกิจ
ที่มีอาคารเล็กกว่าแต่มีที่จอดรถเพียงพอ
.
.
.
200–400 ตารางวา
คอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็ก โรงแรมขนาดย่อม โชว์รูม และศูนย์บริการ
ที่ดินประมาณครึ่งไร่ถึง 1 ไร่
เริ่มสามารถพัฒนา
เป็นโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดเล็กได้
.
สามารถทำคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดย่อม ร้านอาหารหลายร้านในพื้นที่เดียวกัน โรงแรมบูติก สำนักงานหลายยูนิต ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ โรงพยาบาลสัตว์ ศูนย์กายภาพบำบัด โชว์รูมพร้อมศูนย์บริการ หรือโกดังพร้อมสำนักงานได้
.
หากอยู่ติดถนนใหญ่
มูลค่าของที่ดินระดับนี้
ไม่ได้มาจากขนาดเพียงอย่างเดียว
แต่มาจากความสามารถในการทำทางเข้าออก
ความลึกของแปลง จุดกลับรถ
และการรองรับรถบรรทุกหรือรถลูกค้า
.
.
.
1–2 ไร่
ปั๊มน้ำมัน คอมมูนิตี้มอลล์ โรงเรียน และโรงแรมขนาดกลาง
ที่ดินตั้งแต่ 1 ไร่ขึ้นไป
เริ่มเหมาะกับธุรกิจ
ที่ต้องการทั้งตัวอาคาร ที่จอดรถ
และระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ
.
สามารถพัฒนาเป็นปั๊มน้ำมันพร้อมร้านค้า คอมมูนิตี้มอลล์ โรงเรียนอนุบาลหรือโรงเรียนเอกชนขนาดเล็ก โรงแรมขนาดกลาง ร้านอาหารขนาดใหญ่ โชว์รูมรถยนต์ ศูนย์บริการรถยนต์ สถานดูแลผู้สูงอายุ หรือศูนย์การแพทย์เฉพาะทาง
.
แต่คำว่า “1 ไร่” ไม่ได้แปลว่าทำได้ทุกอย่าง
ถ้าแปลงแคบและลึกมาก
ทางเข้าออกแคบ
หรืออยู่บนถนนที่กลับรถยาก
ศักยภาพเชิงพาณิชย์อาจต่ำกว่าที่ดินครึ่งไร่ที่อยู่หัวมุมถนน
.
.
.
2–5 ไร่
โรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้า โรงเรียน และศูนย์สุขภาพ
ขนาดนี้เริ่มเหมาะกับ
การพัฒนาโครงการที่มีหลายอาคาร
หรือมีองค์ประกอบหลายประเภท
.
เช่น โรงแรม รีสอร์ต เวลเนสเซ็นเตอร์ โรงเรียน ศูนย์ฝึกอบรม ศูนย์กระจายสินค้า โครงการร้านอาหารหลายแบรนด์ ตลาดนัดถาวร โชว์รูมขนาดใหญ่ หรือคอมมูนิตี้มอลล์ระดับชุมชน
.
ที่ดินกลุ่มนี้มักถูกประเมินด้วยแนวคิดว่า
“ทำรายได้จากพื้นที่ทั้งหมดได้เท่าไร”
ไม่ใช่ดูเฉพาะว่าราคาต่อไร่ถูกหรือแพง
.
เพราะพื้นที่บางส่วน
ต้องเสียไปกับถนนภายใน
ที่จอดรถ บ่อบำบัด
พื้นที่สีเขียว ระบบดับเพลิง
และพื้นที่บริการหลังบ้าน
.
.
.
5–10 ไร่
ศูนย์การค้าขนาดกลาง โรงพยาบาล คลังสินค้า และโครงการมิกซ์ยูส
ที่ดินระดับนี้
เหมาะกับนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างโครงการเต็มรูปแบบ
ตัวอย่างเช่น โรงพยาบาลเอกชน ศูนย์การค้าขนาดกลาง โรงเรียนนานาชาติขนาดเล็ก คลังสินค้าให้เช่า ศูนย์กระจายสินค้า ตลาดค้าส่ง โครงการอาคารสำนักงาน หรือมิกซ์ยูสที่รวมร้านค้า สำนักงาน และที่พักอาศัย
.
สำหรับโครงการประเภทนี้
ขนาดที่ดินเป็นเพียงจุดเริ่มต้น
สิ่งที่สำคัญมากกว่าคือ
ระบบถนน ไฟฟ้า น้ำประปา การระบายน้ำ
และข้อจำกัดผังเมือง
.
.
.
10–30 ไร่
หมู่บ้านจัดสรร โรงงาน โลจิสติกส์ และศูนย์การค้าขนาดใหญ่
ที่ดินระดับนี้เริ่มเข้าสู่การ
พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงโครงการ
.
สามารถใช้ทำหมู่บ้านจัดสรร โรงงาน คลังสินค้า ศูนย์โลจิสติกส์ โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลขนาดใหญ่ ตลาดค้าส่ง หรือศูนย์การค้าระดับอำเภอและระดับจังหวัด
.
แต่ต้องระวังว่าที่ดิน 20 ไร่
ไม่ได้หมายความว่า
จะขายหรือใช้ประโยชน์ได้ครบ 20 ไร่
.
หากเป็นโครงการจัดสรร
ต้องมีพื้นที่ถนน สวน ระบบสาธารณูปโภค
และพื้นที่ส่วนกลาง
.
หากเป็นโรงงาน
ต้องตรวจสีผังเมือง ประเภทกิจการ
ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
และข้อกำหนดเกี่ยวกับชุมชนโดยรอบ
.
.
.
30–100 ไร่ขึ้นไป
นิคมอุตสาหกรรม ศูนย์โลจิสติกส์ขนาดใหญ่ และโครงการเมืองใหม่
ที่ดินระดับหลาย 10 ไร่
เหมาะกับโครงการที่ต้องใช้
ระบบโครงสร้างพื้นฐานของตัวเอง
.
เช่น ศูนย์กระจายสินค้าระดับภูมิภาค นิคมอุตสาหกรรม โรงงานขนาดใหญ่ ดาต้าเซ็นเตอร์ โรงไฟฟ้า โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุม หรือโครงการที่พักอาศัยหลายเฟส
.
ผู้ซื้อที่ดินกลุ่มนี้
ไม่ได้พิจารณาแค่ราคาต่อไร่
.
แต่จะวิเคราะห์
ระบบไฟฟ้าแรงสูง แหล่งน้ำ
เส้นทางรถบรรทุก ระยะห่างจากท่าเรือ
สนามบิน มอเตอร์เวย์
และความสามารถในการขยายโครงการในอนาคต
.
.
.
สุดท้าย
อย่าตัดสินศักยภาพจากขนาดที่ดินเพียงอย่างเดียว
เวลาวิเคราะห์ที่ดินเชิงพาณิชย์
ต้องดูอย่างน้อย 6 เรื่องพร้อมกัน
.
1.หน้ากว้าง
กำหนดความเด่นและความสะดวกในการเข้าออก
2.รูปแปลง
กำหนดประสิทธิภาพในการวางอาคาร
3.ขนาดถนน
กำหนดประเภทอาคารและปริมาณรถที่รองรับได้
4.ผังเมือง
กำหนดว่าธุรกิจประเภทนั้นเปิดได้หรือไม่
5.ที่จอดรถ
กำหนดว่าธุรกิจจะใช้งานได้จริงหรือไม่
6.กำลังซื้อในพื้นที่
กำหนดว่าธุรกิจจะอยู่รอดหรือไม่
.
ที่ดิน 2 ไร่ติดถนนใหญ่
อาจเหมาะทำโชว์รูม
.
แต่ถ้าอยู่ในซอยแคบ
อาจเหมาะทำโกดังขนาดเล็ก
หรือสถานดูแลผู้สูงอายุมากกว่า
.
ดังนั้น การตอบว่า
“ที่ดินกี่ไร่ทำอะไรได้”
จึงตอบได้เพียงครึ่งเดียว
.
คำตอบที่ถูกต้องต้องดูต่อว่า
ที่ดินอยู่ตรงไหน
หน้ากว้างเท่าไร ถนนกว้างเท่าไร
และกฎหมายอนุญาตให้ทำอะไรได้บ้าง
.
เพราะในเชิงพาณิชย์
ที่ดินไม่ได้แพงเพราะมีพื้นที่มาก
แต่แพงเพราะสามารถเปลี่ยนพื้นที่นั้น
ให้กลายเป็นรายได้ได้มากแค่ไหน
.
ก่อนจบบทความนี้
หลายคนอาจจะแย้งว่า
เค้าไม่ได้ดูแค่ขนาดที่ดินอย่างไร
หลายครั้งเค้าดูเรื่องของพื้นที่ใช้สอยเป็นหลัก
.
ถูกต้องครับ
เดี๋ยวพรุ่งนี้จะมาต่อเรื่องของ
พื้นที่ใช้สอยกี่ตารางเมตร
เหมาะกับธุรกิจอะไร

ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02rmQMdwLgBVfuDhbwQf7E5bGSxMc73ccs3v6VbUYZ5znUsneRSKTAmTC7Cz9oQKGPl