ตลาดอสังหาฯ ปี 2569: มองหาผู้ซื้อที่พร้อม แทนการเหมารวมว่ากำลังซื้อหาย

ผ่านไปแล้วสำหรับอสังหาครึ่งปีแรก 2569
หลายคนมองว่าเป็นปีที่ลำบากสำหรับวงการอสังหา
ผมคิดว่าหลายคนกำลังวิเคราะห์ตลาดผิดเรื่อง
.
คนชอบพูดว่าเศรษฐกิจไม่ดี
กำลังซื้อหาย
ธนาคารเข้มงวด
มันก็จริง
แต่ไม่ใช่สาเหตุทั้งหมด
.
สิ่งที่เกิดขึ้นจริงคือ
ประเทศไทย
มีเจ้าของอสังหาฯ
มากเกินกว่าจำนวนคนที่พร้อมซื้อ
.
ตลอด 10 กว่าปีที่ผ่านมา
คนไทยถูกสอนให้เชื่อว่า
อสังหาซื้อไว้ก็มีแต่ราคาขึ้น
ที่ดินขึ้นตลอด
บ้านขึ้นตลอด
คอนโดขึ้นตลอด
ใครถือไว้นานก็ชนะ
.
ปัญหาคือคนจำนวนมากเชื่อเรื่องนี้
จนกลายเป็นลัทธิเล็กๆ
เจ้าของจำนวนมากไม่ได้ขายตามตลาด
แต่ขายจากความเชื่อของตัวเอง
และความทรงจำที่เคยได้ยินมา
ยกตัวอย่างเช่น
.
จำได้ว่าตอนโควิดมีคนเคยให้ราคาเท่าไร
จำได้ว่าคนจีนเคยให้ราคาเท่าไหร่
จำได้ว่าเพื่อนบ้านเคยขายเท่าไร
จำได้ว่าตอนเปิดโครงการราคาเท่าไร
สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่ผมได้ยินจากปากคนขายมาตลอด
.
แต่คนซื้อไม่ได้สนใจ
ความทรงจำของเจ้าของ
เขาดูว่าสิ่งที่จ่ายวันนี้
มันคุ้มค่าแล้วหรือไม่
.
นี่จึงเป็นครั้งแรก
ในรอบหลายปี
ที่ตลาดไม่ได้มีปัญหา
เรื่องไม่มีสินค้า
.
แต่มีปัญหาเรื่องราคาของเจ้าของ
กับราคาที่ตลาดยอมรับอยู่คนละฝั่ง
.
เจ้าของคิดว่าทรัพย์ตัวเองมีค่า
มีเพียง 1 เดียวที่หาของทดแทนมาไม่ได้
แต่ตลาดคิดว่า
ทรัพย์แบบนี้
มีคนขายแบบเดียวกันอีกเป็นร้อย
.
ยิ่งเศรษฐกิจชะลอตัว
มันทำให้ความจริงข้อนี้ยิ่งชัดขึ้น
หลายคนคิดว่าทรัพย์ยังขายไม่ได้
เพราะการตลาดไม่ดี
.
ผมกลับมองว่า
ทรัพย์จำนวนมาก
ไม่ได้มีปัญหาเรื่องการตลาด
แต่มีปัญหาเรื่อง
เจ้าของยังไม่ยอมรับความจริง
.
อีกเรื่องที่น่าสนใจ
คือปีนี้ไม่ใช่ปีที่คนรวยหายไป
คนมีเงินยังมีเท่าเดิม
และจะเสริมให้อีกเล็กน้อยว่า
คนรวยมีมากกว่าที่ทุกคนคิด
เพียงแต่คนมี wealth สูง
จะไม่ค่อยแสดงตัว
.
เวลาตลาดร้อน
นักลงทุนต้องรีบซื้อ
เพราะกลัวซื้อไม่ทัน
.
แต่เวลาตลาดเย็น
นักลงทุนไม่ต้องวิ่ง
เขานั่งรอไปเรื่อยๆ
.
รอเจ้าของเหนื่อย
รอภาระดอกเบี้ยบีบคั้น
รอการค้างค่างวด
รอหุ้นส่วนทะเลาะกัน
รอปัญหาเรื่องมรดก
รอธุรกิจสะดุด
.
ฟังดูเหมือนนักลงทุนดูโหดร้าย
แต่นี่คือพฤติกรรมของเงินทุน
.
เงินไม่เคยวิ่งไล่ทรัพย์
ทรัพย์ต่างหากที่วิ่งหาเงิน
.
ช่วงที่ผ่านมา
ผมเริ่มเห็นดีลจำนวนมาก
เกิดจากความจำเป็น (need)
ไม่ใช่ความต้องการ (want)
.
เจ้าของไม่ได้ขายเพราะอยากขาย
แต่ขายเพราะต้องขาย
ด้วยสิ่งที่บีบคั้นอยู่ข้างหลัง
นี่คือสัญญาณที่นักลงทุนเก่าจะเข้าใจทันที
.
ตลาดกำลังเปลี่ยนมือ
ไม่ได้เปลี่ยนจากคนจนไปคนรวย
แต่เปลี่ยนจากคนที่คนต้องการใช้หนี้
ไปสู่คนที่ถือเงินสด
.
ส่วนเอเจ้นท์
ผมคิดว่าคนในกลุ่มนี้
กำลังเผชิญวิกฤต
ที่ใหญ่กว่าเศรษฐกิจ
.
เอเจ้นท์ส่วนใหญ่ยังเข้าใจว่า
ตัวเองอยู่ในธุรกิจขายอสังหาฯ
เป็นการขาย
หรือไม่ก็เป็นการบริการ
แต่ความจริงไม่ใช่
.
เอเจ้นท์ทุกวันนี้
ต้องอยู่ในธุรกิจจัดการข้อมูล
.
เมื่อก่อนเจ้าของมีทรัพย์ขาย
เอเจ้นท์มีลูกค้า
หาคนขายมาซื้อคือจบ
เอเจ้นท์เป็นตัวกลางสำคัญ
ในการ make deal ให้เกิด
และเอเจ้นท์คือคนที่ถือข้อมูลอยู่เพียงฝ่ายเดียว
.
แต่วันนี้ทุกคนมีข้อมูลเท่ากัน
ลูกค้าเปิดมือถือก็เห็นประกาศ
เจ้าของยิงแอดเองได้
AI เขียนประกาศได้
AI ตอบแชทได้
AI วิเคราะห์เบื้องต้นได้
.
สิ่งที่หายากที่สุดในปี 2569
ไม่ใช่ภาวะเศรษฐกิจ
แต่คือคนที่แยกออกว่า
ทรัพย์ไหนควรรีบทำประกาศขาย
ทรัพย์ไหนควรหนี
เจ้าของคนไหนพร้อมขายจริง
ราคาไหนปิดได้จริง
.
ถ้าเอเจ้นท์ที่ยังคิดว่า
หน้าที่คือตัวกลาง
ในการพาผู้ซื้อกับผู้ขายมาเจอกัน
หน้าที่คือพาลูกค้าดูบ้าน
อีกไม่นานจะถูกแทนที่
.
แต่เอเจ้นท์ที่อ่านเกมออก
อ่านคนออก
อ่านแรงกดดันของแต่ละฝ่ายออก
จะมี Value มากกว่าเดิม
.
เพราะสุดท้ายแล้ว
ลูกค้าไม่ได้จ่ายค่านายหน้า
เพื่อเปิดประตูโอกาส
.
ลูกค้าจ่ายเพื่อหลีกเลี่ยง
ความผิดพลาดราคาหลักล้าน
หรืออาจจะเป็นเงินทั้งชีวิต
.
ครึ่งปีแรก 2569 จึงไม่ใช่ตลาดขาลง
มันคือตลาดคัดกรองตัวจริงในแต่ละมุม
ไม่ว่าจะเป็น คนซื้อ คนขาย นักลงทุน
หรือแม้กระทั่งตัวเอเจ้นท์เอง
.
คัดกรองเจ้าของที่ยังอยู่กับอดีต
ตั้งราคาตามเชื่อ
.
คัดกรองคนซื้อ
ที่มีศักยภาพจริง
และมีเครดิตทางธนาคาร
.
คัดกรองนักลงทุนที่ใช้เงินกู้มาเก็งกำไร
หวังจะขายได้ตาม timing ที่หวัง
.
คัดกรองเอเจ้นท์ที่ไม่มีความรู้จริง
เน้นรับทรัพย์เข้าแบบ high quantity
แต่ low quality
.
คนที่เจ็บที่สุดในรอบนี้
คือคนที่แยกไม่ออก
ว่าทรัพย์ที่ตัวเองถืออยู่
ว่าคือหนี้สินหรือทรัพย์สิน
.
การที่มี Mind of Value
ผูกใจรักทรัพย์ที่ตัวเองถือไว้มากเกินไป
หรือคนที่ยังมีความทรงจำกับความเชื่อในอดีต
ว่า 10 ปีที่แล้วเป็นอย่างไร
ปัจจุบันก็ยังคงเป็นเช่นนั้น
.
มันจะทำให้คุณ
แบกรับต้นทุนความเชื่อ
มากเกินไป
จนเสียโอกาสหลายอย่าง
ไปโดยที่คุณไม่รู้ตัว

ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0gC5eiDHdjFjZr8VGtcsGef2AQKUew5ecc7jNoZsDfCXaYQ578gLyhvZLb2LV22QSl