เช่า 30 ปี กับทรัพย์อิงสิทธิ ต่างกันอย่างไร?

ทำความเข้าใจรูปแบบสิทธิ การจดทะเบียน การโอน และข้อจำกัดก่อนลงทุนหรือใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์

หลายครั้งที่ผมเคยพูดถึงความแตกต่าง
ระหว่างการทำสัญญาเช่า 30 ปี
และการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ์
แต่ก็ยังมีคนงง
และมาสอบถามหลังไมค์บ่อยครั้ง
.
วันนี้จะมาลงรายละเอียด
และข้อจำกัดที่แตกต่างกันให้อีกครั้ง
แบบกระชับๆดังนี้ครับ
.
1. ลักษณะของสิทธิและความคล่องตัว
การเช่า 30 ปี
จะผูกพันอยู่กับตัวสัญญาอย่างเคร่งครัด
หากผู้เช่าต้องการทำกิจการใดๆ
ที่นอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญา
หรือต้องการให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อ
จะต้องไปขออนุญาตเจ้าของที่ดินก่อนเสมอ
.
ทรัพย์อิงสิทธิ์
เป็นการจดทะเบียนโอนสิทธิในการใช้สอย
จำหน่าย และได้ดอกผล
ออกมาจากกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน
ผู้ซื้อสิทธิจะมีอำนาจบริหารจัดการที่ดิน
ได้อย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด
สามารถทำกิจการใดๆ ได้
โดยไม่ต้องขออนุญาตเจ้าของที่ดินเดิมอีก
.
นอกจากนี้
หนังสือตัวนี้ยังสามารถนำไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน
เพื่อขอสินเชื่อกับธนาคารได้
และสามารถโอน จำหน่าย
หรือเปลี่ยนมือให้คนอื่นได้สะดวกตลอด
ระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี
.
.
.
2. การตกทอดทางมรดก
การเช่า 30 ปี
หากผู้เช่าเสียชีวิต
เจ้าของที่ดินอาจไม่ประสงค์ให้เช่าต่อ
ทำให้สิทธิในการเช่าอาจสิ้นสุดลง
.
ทรัพย์อิงสิทธิ์
หากผู้ถือทรัพย์อิงสิทธิ์เสียชีวิต
สิทธินี้จะสามารถตกทอดไปเป็นมรดกให้แก่ทายาทได้
.
.
.
3. การถือครองของชาวต่างชาติ
ทรัพย์อิงสิทธิ์
ชาวต่างชาติสามารถใช้สิทธินี้ได้
โดยสามารถมีชื่อระบุเป็นเจ้าของสิทธิ
ในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ์ได้เลย
ซึ่งเป็นการเปิดโอกาส
ให้ชาวต่างชาติมีชื่อในเอกสารสิทธิของไทย
โดยที่ไม่ได้เป็นการซื้อขายขาดที่ดิน
.
.
.
4. ข้อจำกัดเรื่องการแบ่งพื้นที่ใช้สอย
การเช่า 30 ปี
สามารถเลือกทำสัญญาเช่าที่ดินเพียงบางส่วนได้
.
ทรัพย์อิงสิทธิ์
ต้องจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเต็มพื้นที่ทั้งแปลง
ไม่สามารถแบ่งย่อยเป็นส่วนๆ ได้
และกฎหมายอนุญาตให้ทำได้
เฉพาะบนที่ดินที่มีโฉนด
หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโด) เท่านั้น
.
.
.
5. ค่าธรรมเนียมและผลตอบแทนที่ได้รับ
การเช่า 30 ปี
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเช่า (เกิน 3 ปี)
จะอยู่ที่ร้อยละ 1 ของรายได้ตลอดอายุสัญญาเช่า
(ค่าอากรแสตมป์อีก 0.1 รวมเป็น 1.1)
.
ทรัพย์อิงสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตั้งต้นค่อนข้างสูง
โดยต้องเสียค่าจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิ 20,000 บาท
และค่าออกหนังสือรับรอง 10,000 บาท
รวมต้องจ่ายประมาณ 30,000 บาท
.
และเมื่อมีการโอนขายสิทธินี้ให้กับผู้ซื้อ
จะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2
ของราคาประเมินทุนทรัพย์
อย่างไรก็ตาม
เจ้าของที่ดินมักจะสามารถ
ขายทรัพย์อิงสิทธิ์ได้ในราคาที่สูงกว่าการปล่อยเช่าปกติ
.
.
.
6. ผลประโยชน์เมื่อครบกำหนดสัญญา (สูงสุด 30 ปี)
ทรัพย์อิงสิทธิ์
กฎหมายระบุไว้ชัดเจนว่า
เมื่อสิทธิครบกำหนด 30 ปี
สิ่งปลูกสร้างต่างๆ
ที่ผู้ถือสิทธิสร้างไว้บนที่ดิน
จะตกเป็นของเจ้าของที่ดินโดยอัตโนมัติ
.
สรุปคือ การเช่า
จะมีข้อจำกัดที่ผูกติดกับสัญญา
และตัวบุคคลมากกว่า
.
แต่ทรัพย์อิงสิทธิ์
จะให้อิสระคล้ายการเป็นเจ้าของที่ดิน
เอื้อต่อการทำธุรกิจ
สามารถนำไปกู้แบงก์
ส่งต่อให้ทายาท
และขายเปลี่ยนมือได้ง่ายกว่า