หมดสัญญาเช่า แต่ยังอยู่ต่อแบบไม่มีสัญญา ใครได้ ใครเสีย?

หมดสัญญาเช่าเดิมแล้ว

แต่ยังคงเช่าอยู่แบบไม่มีสัญญา

มันดีกว่าแบบต่อสัญญาหรือไม่

ใครได้ ใครเสีย?

.

เคสนี้เป็นเคสของนักเรียนถามมา

กรณีนี้เป็นการต่อสัญญาแบบ Classic

ที่ผู้เช่าเองไม่อยากผู้มัด

ในระยะเวลาเช่าของปีถัดไป

.

เจ้าของเองก็ง่ายๆสบายๆ

ขอแค่ผู้เช่าส่งค่าเช่าทุกเดือนก็พอ

.

ทุกอย่างดูเหมือนจะไม่มีอะไร

แต่พอมีปัญหาขึ้นมา

อยากให้ทั้ง 2 ฝ่ายได้รู้ไว้

ว่าจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง

.

ยกตัวอย่าง

ผู้ให้เช่า / ผู้เช่า

ทำสัญญาเช่าบ้าน 1 ปี

เมื่อครบกำหนดแล้ว

ไม่มีการต่อสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

แต่ผู้เช่ายังอาศัยอยู่เหมือนเดิม

และผู้ให้เช่าก็ไม่คัดค้าน

.

กรณีนี้

โดยหลักกฎหมายไทยจะมองว่า

การเช่า “ต่อเนื่องไป”

แต่เปลี่ยนสถานะเป็นสัญญาเช่า

แบบไม่มีกำหนดเวลา (เช่ารายเดือน)

อ้างอิงตามรอบการจ่ายค่าเช่าเดิม

(ถ้าจ่ายทุกเดือน ก็มองเป็นเช่ารายเดือน)

.

ผลคือ

ทั้งสองฝ่ายยังมี “สัญญาเช่า” อยู่

แต่เงื่อนไขหลายอย่าง

จะไม่เหมือนสัญญารายปีที่เคยเซ็น

จากตรงนี้ค่อยแยกดูทีละฝั่ง

ว่าใครได้เปรียบ–เสียเปรียบอย่างไร

.

#มุมของผู้ให้เช่า

ได้เปรียบในเชิงกฎหมาย

แต่ต้องระวังการใช้อำนาจ

.

จุดที่ผู้ให้เช่าได้เปรียบ

1.บอกเลิกสัญญาได้ง่ายขึ้น

จากเดิมสัญญารายปีต้องรอครบกำหนด

พอเปลี่ยนเป็นสัญญาไม่มีกำหนด

ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกได้

โดยแจ้งล่วงหน้าตามรอบค่าเช่า (ส่วนใหญ่คือ 1 เดือน)

ไม่ต้องมีเหตุพิเศษ เช่น ทำผิดสัญญาร้ายแรง

.

2.มีสิทธิปรับค่าเช่าได้ (แต่ต้องแจ้งล่วงหน้า)

เพราะไม่มีสัญญารายปีที่ล็อกตัวเลขไว้

หากต้องการปรับขึ้นค่าเช่า

สามารถแจ้งล่วงหน้าให้มีผลในรอบถัดไปได้

จะปรับทุกเดือนเลยก็ย่อมได้

ผู้เช่ามีทางเลือกแค่ “ยอมรับ” หรือ “ย้ายออก”

.

3.มีฐานในการฟ้องขับไล่

หากผู้เช่าทำผิดเงื่อนไขสำคัญ

เช่น ค้างค่าเช่า ไม่ชำระตามกำหนด

หรือใช้ทรัพย์ผิดประเภท

กฎหมายยังคงให้อำนาจผู้ให้เช่า

ใช้สิทธิฟ้องขับไล่ได้

.

จุดที่ผู้ให้เช่าต้องระวัง

1.เข้าใจผิดว่าหมดสัญญาแล้ว

“จะให้ย้ายวันไหนก็ได้”

.

ความจริงคือ

เมื่อปล่อยให้ผู้เช่าอยู่ต่อโดยไม่คัดค้าน

ผู้ให้เช่าต้องเล่นตามกติกาของ

“สัญญาไม่มีกำหนดเวลา”

จะบอกเลิกต้องแจ้งล่วงหน้าตามรอบค่าเช่า

ไม่ใช่สั่งออกทันที

.

2.เรื่องการเข้าบ้าน–ตรวจบ้าน

ถึงจะเป็นเจ้าของ

แต่การจะเข้าบ้านที่มีผู้เช่าอยู่

ต้องมีการขออนุญาตหรือแจ้งล่วงหน้า

การเข้าไปเองโดยพลการ

เสี่ยงถูกมองว่าเป็นการละเมิดสิทธิผู้เช่า

.

3.ถ้าไม่มีหลักฐานสภาพบ้านก่อน–หลัง

หรือข้อตกลงกันไว้ชัดเจน

เวลาเกิดข้อพิพาทเรื่องความเสียหาย

การหักเงินประกัน หรือการฟ้องร้อง

ผู้ให้เช่าอาจพิสูจน์ได้ยากกว่าที่คิด

แม้จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินก็ตาม

.

#มุมของผู้เช่า

อยู่ต่อได้

แต่ขาดความมั่นคงระยะยาว

.

จุดที่ผู้เช่าได้เปรียบ

1.ย้ายออกได้ยืดหยุ่น

ไม่ถูกผูกมัดด้วยสัญญารายปี

หากต้องการย้าย

สามารถแจ้งเลิกสัญญาล่วงหน้า 1 รอบค่าเช่า

(เช่น 30 วัน)

แล้วออกได้โดยไม่ผิดสัญญา

.

2.ปฏิเสธการขึ้นค่าเช่าที่ไม่เหมาะสมได้

หากผู้ให้เช่าปรับค่าเช่าขึ้นในระดับที่ผู้เช่ารับไม่ได้

ผู้เช่ามีสิทธิเลือก “ไม่ต่อ”

และย้ายออกตามกรอบเวลาแจ้งล่วงหน้า

.

3.ไม่ถูกไล่ออกทันทีโดยไม่แจ้งล่วงหน้า

ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิสั่งให้ออก “เดี๋ยวนี้”

ต้องแจ้งล่วงหน้าเช่นเดียวกับฝั่งผู้เช่า

.

จุดที่ผู้เช่าเสียเปรียบ

1.ความมั่นคงในการอยู่อาศัยลดลงอย่างชัดเจน

ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเมื่อไรก็ได้

เพียงแจ้งล่วงหน้าตามระยะที่กฎหมายใช้

ผู้เช่าไม่สามารถยก “สัญญารายปี”

มาอ้างเพื่อขออยู่ต่อได้

.

2.เสี่ยงต่อการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข

ทั้งค่าเช่า และกติกาอื่น ๆ (ในทางปฏิบัติ)

สามารถถูกเสนอให้เปลี่ยนได้ง่ายกว่าเดิม

คนที่ไม่มีเอกสารหรือข้อความคุยกันชัดเจน

มักเสียเปรียบเวลามีข้อพิพาท

.

3.การขอคืนเงินประกันอาจเหนื่อยขึ้น

ถ้าไม่มีสัญญาฉบับล่าสุด

หรือไม่มีการระบุสภาพบ้าน–เงื่อนไขชัดเจน

ผู้ให้เช่าอาจอ้างความเสียหาย

หรือภาระบางอย่างเพิ่ม

และผู้เช่าต้องใช้เวลา

และหาหลักฐานเพื่อโต้แย้ง

.

สรุป!!!

ใครได้เปรียบที่สุดในสถานการณ์นี้?

มองตามโครงกฎหมายล้วน ๆ

ผู้ให้เช่าได้เปรียบเรื่อง “อำนาจตัดสินใจ” มากกว่า

ผู้เช่าได้เปรียบเรื่อง “ความยืดหยุ่น” ในการย้ายออก

.

แต่ในโลกความเป็นจริง

ฝ่ายที่ได้เปรียบที่สุด

คือฝ่ายที่มีหลักฐานครบและเข้าใจกติกา

ไม่ว่าจะเป็น

ข้อความแชท

หลักฐานการจ่ายค่าเช่า

ภาพถ่ายสภาพบ้านก่อนเข้า–ก่อนออก

เอกสารตกลงเรื่องการซ่อมแซม/รับผิดชอบ

.

ซึ่งถ้าจะให้แนะนำจริงๆ

ถ้าเป็นผู้ให้เช่า

ควรทำสัญญาฉบับใหม่ทุกครั้งเมื่อครบกำหนดปี

ระบุชัดเจนเรื่องอายุสัญญา เงื่อนไขต่อสัญญา

ค่าเช่าใหม่ และวิธีการบอกเลิก

.

ถ้าเป็นผู้เช่า

ขอสำเนาสัญญา / หนังสือยืนยัน / ข้อความตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร

ไม่อยู่กันด้วย “ความเข้าใจปากเปล่า”

เก็บหลักฐานการโอนค่าเช่า และสภาพบ้านตลอดระยะเช่า

.

ถ้าในวันนี้ทั้งสองฝ่ายยังคุยกันรู้เรื่อง

นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการ

“จัดระเบียบสัญญาปีที่2”

ให้ชัดเจนตั้งแต่ตอนนี้

ก่อนจะมีเหตุขัดแย้งในอนาคต

ที่ต้องไปเจอกันอีกที

บนโต๊ะเจรจาหรือในศาล

.

นี่คือ 1 ใน 39 เคส

ที่มีอยู่ในเนื้อหาการสอน

“กฎหมายเช่าอสังหาฯ”

ตอนนี้กำลังเปิดรุ่น 2

.

ใครที่ยังปวดหัวกับปัญหาการปล่อยเช่า

แนะนำให้ลงเรียน

แล้วจะตรัสรู้ทั้งหมด

ในการสอนเพียงครั้งเดียว

.

สนใจเรียนดูในคอมเม้นท์ได้เลย

เหลืออีก 10 ที่นั่ง

สอนอาทิตย์หน้าแล้วจ้า (23 พฤศจิกายน)

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02CCbPDyLTEygQYpXXex9QFnAGzPwBTw3sREcPtVwgYXRVuvvzigQiU5gfmYpoXQkAl