การคืนบ้านแบบตีโอนชำระหนี้ คืออะไร? | ทางออกของคนผ่อนไม่ไหว

ภาวะเศรษฐกิจแบบนี้

อสังหาริมทรัพย์ถือเป็น Asset ตัวนึง

ที่มีสภาพคล่องที่ต่ำ

.

การที่เราเริ่มแบกรับภาระงวดบ้านไม่ไหว

จะปล่อยขายเอง

ยังไงก็ขายไม่ออก

แต่ถ้าขายถูก

ก็ไม่ cover ภาระหนี้ที่มีอยู่

ขายแพงก็ไม่มีคนซื้อ

.

จึงมีคำถามมาว่า

อยากคืนบ้านเหมือนคืนรถจะได้มั้ย

มีช่องทางไหนที่ทำให้ลูกหนี้เจ็บตัวหน่อยสุด

ก็ต้องบอกว่า “มีครับ”

.

ก่อนจะคืนบ้านจริง ๆ

ควรลองเจรจาหรือหาทางออกอื่น ๆ

เพราะการคืนบ้าน

อาจกระทบเครดิตบูโร

และอนาคตทางการเงิน

.

1.รีไฟแนนซ์ / รีเทนชัน (Retention)

ย้ายไปธนาคารใหม่หรือเจรจาธนาคารเดิมเพื่อขอลดดอกเบี้ย

.

2.พักชำระหนี้ / ปรับโครงสร้างหนี้

ธนาคารอาจให้เลื่อนงวด ปรับลดค่างวด หรือขยายเวลาผ่อน

.

แต่ถ้าวิธีที่พูดมา

ยังไม่ตอบโจทย์

เพราะอยากคืนบ้าน

ไม่อยากมีภาระแล้ว

#การตีโอนชำระหนี้

คือทางออกครับ

.

การตีโอนชำระหนี้ หรือเรียกสั้นๆว่า ตีโอน

ภาษาอังกฤษมักใช้คำว่า Dation in Payment

หรือ Datio in Solutum

เป็นแนวทางทางกฎหมายและการเงิน

ที่คนผ่อนบ้าน/คอนโดเจอกันบ่อย

โดยเฉพาะเวลาผ่อนไม่ไหว

และต้องหาทางปิดภาระหนี้กับธนาคาร

.

การตีโอนชำระหนี้

คือการที่ลูกหนี้

นำทรัพย์สินที่จำนองไว้

เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน

โอนกรรมสิทธิ์ให้เจ้าหนี้ เช่น ธนาคาร

เพื่อใช้ในการชำระหนี้ทั้งหมดหรือบางส่วน

แทนการจ่ายเงินสด

พูดง่าย ๆ คือ #เอาบ้านไปแลกกับการปิดหนี้

.

ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 340 ระบุว่า

"ถ้าลูกหนี้ยินยอมส่งมอบทรัพย์สินอย่างอื่น

แทนการชำระหนี้

เจ้าหนี้จะต้องยินยอมด้วยหนี้จึงจะระงับ"

.

ดังนั้น การตีโอนชำระหนี้

ต้องอาศัย ความยินยอมทั้งสองฝ่าย (ลูกหนี้ + เจ้าหนี้)

ไม่ใช่ว่าลูกหนี้จะโอนเองฝ่ายเดียวแล้วหนี้หายทันที

.

ซึ่งมูลค่าของการตีโอนฯ

คือแบงค์จะมาประเมินบ้านของเรา

ว่าราคาตลาดตอนนี้อยู่ที่เท่าไหร่

และแบงค์จะตีโอนอยู่ที่

70% #ของราคาประเมินแบงค์

.

ถ้าตีโอนมีมูลค่า”มากกว่า”หนี้

#แบงค์จะไม่คืนส่วนต่างให้กับลูกหนี้

.

เพราะ ฐานกฎหมาย (ป.พ.พ. มาตรา 340) กำหนดว่า

เป็นการ “ยินยอมให้เอาทรัพย์ชำระหนี้แทนเงิน”

ไม่ใช่การซื้อขาย

ธนาคารไม่ถือว่าตนเป็น “ผู้ซื้อบ้าน”

จึงไม่มีภาระต้องจ่ายเงินทอนให้ลูกหนี้

.

ถ้าตีโอนมีมูลค่า”น้อยกว่า”หนี้

#เราต้องจ่ายส่วนต่างต่อ

.

แบงค์จะเรียกเรามาพูดคุย

เกี่ยวกับส่วนต่างที่เหลือ

ว่าเราจะมีการจัดการตรงนี้ยังไง

จะผ่อนรวดเดียว / ทยอยผ่อน / ระบุจำนวนงวด

หรืออะไรก็แล้วแต่

ตามแต่กำลังที่เราไหว

.

ซึ่งส่วนต่างที่เหลือตรงนี้

ถือเป็นหนี้เงินกู้

ของลูกหนี้ต่อธนาคาร

จึงมีดอกเบี้ยด้วย

.

ธนาคารมีสิทธิ์คิดดอกเบี้ยตามอัตราในสัญญาเดิม

ดอกเบี้ย MMR/MLR/MOR+Spread

(ปกติเฉลี่ยอยู่ที่ 6-7%ต่อปี)

ตามที่ระบุไว้ในสัญญาสินเชื่อเดิม

.

ซึ่งขั้นตอนนี้

ลูกหนี้สามารถเจรจากับแบงค์ได้

อาจตกลงเป็น

1.ขอ hair cut ทั้งจำนวน

2.ขอผ่อน อีก 5-10 ปี

3.จ่ายบางส่วน hair cut บางส่วน

ทั้งหมดนี้เราเรียกว่า“ปรับโครงสร้างหนี้ใหม่”

.

#ถ้าเจรจาไม่สำเร็จ

หนี้ส่วนต่างนี้จะเดินดอกเบี้ยต่อเหมือนปกติ

และถ้าไม่จ่าย

ธนาคารสามารถฟ้องร้องและบังคับคดีต่อไปได้

ซึ่งถ้ามีหนี้ส่วนต่างหนี้เกิน 1 ล้าน

แบงค์ก็สามารถฟ้องล้มละลายต่อได้

.

#ถ้าเจรจาสำเร็จ

ธนาคารบางแห่งอาจยอม “ตัดหนี้สูญ”

หรือยกเว้นดอกเบี้ย

เพื่อให้ลูกหนี้จ่ายแต่เงินต้นที่เหลือ

.

ยกตัวอย่างที่ 1

หนี้บ้านคงเหลือ 3 ล้าน

บ้านราคาประเมิน 4 ล้าน

เคสนี้คือ

โอนแล้วหนี้จบ แต่ไม่ได้ 1 ล้านที่เกินมา

.

ตัวอย่างที่ 2

หนี้คงเหลือ 3 ล้าน

บ้านราคาประเมิน 2.2 ล้าน

ธนาคารหัก 2.2 ล้านเป็นการใช้หนี้

เหลือหนี้อีก 8 แสน

ที่ลูกหนี้ต้องรับผิดชอบต่อ

พร้อมดอกเบี้ย 6-7% ต่อปี

.

หนี้ทุกอย่าง

ไม่ว่าจะเป็นบัตรเครดิต,บัตรกดเงินสด,สินเชื่อส่วนบุคคล

หนี้แบบมีหลักทรัพยค้ำ, ไม่มีหลักทรัพย์ค้ำ

หรือหนี้อื่นๆ

ถ้าเป็นหนี้ที่อยู่ในระบบ (สถาบันการเงินเป็นเจ้าหนี้)

ทุกอย่างสามารถเจรจาได้

.

ถ้าลูกหนี้มีเจตนาที่อยากลดภาระจริง

แนะนำให้ลูกหนี้ไปเจรจากับเจ้าหนี้ตรงๆ

การเงียบ,หนี,นิ่งเฉย

อาจเป็นการสร้างผูกปมให้แน่นขึ้น

จนตัวเองไม่สามารถต่อรองอะไรได้อีก

.

บทความหน้าเดี๋ยวมาสรุปขั้นตอนทั้งหมด

เมื่อเราตัดสินใจแล้วว่า

เราเลือกที่จะ”ตีโอน”บ้าน

เพื่อปลดภาระกับทางเจ้าหนี้

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0PeoxupXu23iUAiba6BASfiUBDiaLJ9CuUztbQoxw2Km4HcXcLKqRaYwJMtq9pC4zl