การบริหารค่าส่วนกลางคอนโด เส้นบาง ๆ ระหว่างความพอใจกับความจริง

กดแชร์ไม่ได้ ขออนุญาต Repost

เป็นเรื่องของการบริหารค่าส่วนกลางของบริษัทนึง

ในโครงการแถวอ่อนนุช

(Public ได้แหละมั้ง)

.

ด้วยความที่โครงการนี้

ผู้ที่ไม่จ่าย/ค้างชำระส่วนกลางในโครงการนี้

มีเพียง 6% เท่านั้น

.

แต่เงินบริหารกลับหมดเกลี้ยง

และกำลังใช้เงินทุนสำรองอยู่

ตอนนี้ใช้ไปถึง 40 % แล้ว

(3.74 ล้านจาก 9.55 ล้าน)

คาดว่าอีก 5 เดือนจะไม่มีเงินสำรอง

และจะเกิดปัญหาตามมามากมาย

.

มีหลายเพจแชร์เรื่องนี้ไปแล้ว

ผมขอพูดในเชิงของการบริหารค่าส่วนกลางของนิติโครงการ

ที่เจ้าของร่วมควรรู้ละกัน

.

คอนโดมิเนียมก็ไม่ต่างอะไรจากเมืองจำลอง

ที่ลูกบ้านทุกคนเป็น “เจ้าของร่วม”

การอยู่ร่วมนั้นต้องมีค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลส่วนกลาง

เช่น ลิฟต์ สระว่ายน้ำ สวน ระบบไฟฟ้าและน้ำ

รวมถึงพนักงานรักษาความปลอดภัยและแม่บ้าน

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ถูกเก็บเป็น “ค่าส่วนกลาง”

คิดตามพื้นที่ห้องชุด (บาท/ตร.ม./เดือน)

.

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

มาตรา 18 และ 33 วางหลักว่า

เจ้าของห้องชุดทุกคน

ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

ตามสัดส่วนพื้นที่ของตน

นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดเก็บและบริหาร

เพื่อให้โครงการอยู่ได้อย่างต่อเนื่อง

.

ส่วนเรื่องปัญหาการเงินที่ไม่พอใช้

เอาจริงๆไม่ใช่แค่เฉพาะโครงการนี้

แต่เป็นเหมือนโรคประจำตัวในหลายๆโครง

ซึ่งสิ่งที่ก่อให้เกิดปัญหาเรื่องนี้

มีอยู่ 3 สาเหตุหลักๆ

.

1.ตั้งค่าส่วนกลางต่ำเกินจริงตอนขายห้อง

เพื่อจูงใจผู้ซื้อ

แต่สุดท้ายไม่พอใช้

.

2.การค้างชำระของลูกบ้าน

ห้องบางส่วนไม่จ่าย

ทำให้ภาระตกกับผู้ที่จ่ายปกติ

.

3.ค่าใช้จ่ายแฝง

เช่น การซ่อมบำรุงใหญ่ เปลี่ยนลิฟต์ ระบบปั๊มน้ำ ฯลฯ

ที่ใช้เงินก้อนโตในการจัดการ

.

.

ถ้าเรามองในเรื่องของกฏหมายการบังคับ

ที่ต้องให้เจ้าของร่วมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง

.

ตาม มาตรา 18/1 พ.ร.บ.อาคารชุดฯ

หากเจ้าของห้องชุดไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

นิติบุคคลมีสิทธิดังนี้

1.คิดดอกเบี้ยผิดนัด (ไม่เกิน 12% ต่อปี)

2.ฟ้องบังคับคดี ยึดทรัพย์ บังคับขายทอดตลาด

3.ที่สำคัญ: ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องได้จนกว่าจะชำระหนี้ค่าส่วนกลางครบ (มาตรา 18/1 วรรคท้าย)

.

ดังนั้น ค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องความสมัครใจ

แต่เป็นหน้าที่ตามกฎหมาย

จะใช้มากใช้น้อยหรือไม่ใช่เลย...ก็ต้องจ่าย

.

.

.

อย่างเคสนี้

ถ้าจะให้วิเคราะห์เชิงการเงิน

.

สมมติคอนโดมีพื้นที่ขายรวม 20,000 ตร.ม.

ค่าส่วนกลางปัจจุบัน 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 13.2 ล้านบาท/ปี

ค่าใช้จ่ายจริงกลับแตะ 18 ล้านบาท/ปี

.

ผลลัพธ์: ขาดดุล 4.8 ล้านบาท

ต้องดึงเงินกองกลางมาใช้

เมื่อเงินสำรองหมด

ก็ต้องปรับขึ้นค่าส่วนกลาง

.

นี่คือเหตุผลที่บางโครงการ

เสนอปรับค่าส่วนกลางขึ้นจาก

55 บาท → 70 บาท → 85 บาท/ตร.ม. ภายใน 2 ปี

เพื่อให้รายได้ตรงกับรายจ่ายจริง

.

ดังนั้นข้อควรรู้สำหรับลูกบ้าน

1.เข้าประชุมใหญ่

ตามกฎหมาย มาตรา 49

การปรับขึ้นค่าส่วนกลาง

ต้องได้รับมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

.

2.ตรวจสอบงบการเงินประจำปี

นิติบุคคลต้องเปิดเผยงบการเงินต่อที่ประชุมใหญ่

ให้ผู้สอบบัญชีตรวจสอบ

.

3.เปรียบเทียบกับโครงการใกล้เคียง

อัตราค่าส่วนกลางที่สมเหตุสมผล

ควรใกล้เคียงกับมาตรฐานในพื้นที่เดียวกัน

.

4.ติดตามการใช้กองทุนซ่อมใหญ่ (Sinking Fund)

เพราะเป็นเงินสำหรับเปลี่ยนทรัพย์สินอายุการใช้งานยาว

เช่น หลังคา ระบบไฟ สระว่ายน้ำ

.

.

.

การบริหารค่าส่วนกลางของนิติบุคคลคอนโด

คือการเดินบนเส้นบาง ๆ

ระหว่างความพอใจของลูกบ้าน

กับความจริงทางการเงิน

.

หากตั้งต่ำเกินไป

โครงการจะทรุดโทรมไว

หากสูงเกินไปก็จะถูกต่อต้าน

.

ทางออกคือ บริหารอย่างโปร่งใส

สื่อสารตรงไปตรงมา

เปิดเผยรายจ่ายทุกบาททุกสตางค์

และทำ Stress Test

ว่าแม้มีการค้างชำระ นิติฯ

ยังอยู่ได้กี่เดือน

.

เมื่อลูกบ้านเห็นความจริงด้วยตนเอง

การปรับขึ้นค่าส่วนกลางก็จะได้รับความเข้าใจมากขึ้น

.

Crภาพ.คุณกร Phitchakorn Watcharanurak

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid032xhULFxCJR1EGT6uKAGMs1bT3VZguXyQViyEj5f4MitfCj3VDoZB1Reb2rb8CBMgl