กำกับการจองคอนโดก่อนสร้าง: แนวทางคุ้มครองผู้บริโภค

เมื่อวันก่อน
ผมและพ่อบ้านบ้าคอนโด
ได้เข้าให้ข้อมูลต่อคณะกรรมการ
พัฒนาเศรษฐกิจ (กมธ.)
ในหัวข้อ
“การพิจารณาแนวทางกำกับดูแลการขายสิทธิ์จองอสังหาริมทรัพย์
เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคและรักษาเสถียรภาพทางธุรกิจ”
.
ประเด็นที่สะท้อนจากเคสจริง
ในประเด็นที่โครงการประกาศยุติการก่อสร้าง,
EIA ไม่ผ่านหรือปรับแบบยืดเวลา,
ไปจนถึงเหตุสุดวิสัยที่ทำให้โครงการสร้างไม่เสร็จ
.
ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งหยุดผ่อนดาวน์
เพราะไม่มั่นใจว่าโครงการจะไปต่อไหม
อันเป็นเหตุให้ผิดสัญญาไปโดยปริยาย
.
หรือบางส่วนกัดฟันทนจนสุดทาง
แต่พอโครงการไม่สร้าง
กลับถูกชวน “ย้ายโครงการ/รอแบบใหม่”
หรือส่วนนึงที่ขอเงินคืน
ก็ใช่ว่าจะทำได้ง่ายๆ
.
ปมสำคัญอีกชั้นคือ
ความกำกวมระหว่าง
“จองสิทธิ์” กับ “จองซื้อ”
ขณะเดียวกัน
การขายคอนโดอย่างถูกต้อง
ควรตั้งอยู่บนฐานใบอนุญาต/ความเห็นชอบที่ครบถ้วน
โดยหลักๆต้องใช้ใบประกอบ 3 ใบ
1.EIA
2.ใบอนุญาตก่อสร้างจากท้องถิ่น และ
3.การจดทะเบียนอาคารชุดกับกรมที่ดิน
.
แต่ในทางปฏิบัติ
ผู้ประกอบการจำนวนมาก
ต้อง “เปิดจองขายก่อนมีใบ EIA”
เพื่อพิสูจน์ Demand
และยื่นกู้โครงการกับธนาคาร
ซึ่งโยงไปสู่ความเสี่ยงปลายน้ำ
เมื่อโครงการสะดุด
.
โดยผู้เข้าร่วมประชุมที่มาจากหน่วยงานรัฐ
ร่วมกันรับทราบถึงปัญหา
และรายงานข้อมูลต่างๆ
เพื่อหาวิธีป้องกันและแก้ไขเรื่องพวกนี้อย่างเด็ดขาด
โดยเจ้าภาพสำหรับเรื่องนี้ไม่ใช่ใครที่ไหน
นั่นคือ สคบ.
.
.
สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค)
สคบ.ออก “ประกาศควบคุมสัญญาจองห้องชุด ปี 2567”
และแบบสัญญามาตรฐาน
บังคับให้ผู้ประกอบธุรกิจ
ใช้ข้อความและเงื่อนไขที่เป็นธรรม
โดยกำหนดสิทธิยกเลิกเมื่อโครงการ
“ไม่ได้รับความเห็นชอบ EIA/ไม่บรรลุเงื่อนไขอนุญาตก่อสร้างภายในกำหนด”
.
และเมื่อมีการบอกเลิก
ผู้ประกอบการต้องคืนเงินจอง/เงินที่มีลักษณะเดียวกับเงินจอง (เงินดาวน์)
ที่ไม่ใช่เงินมัดจำทั้งหมด
แก่ผู้บริโภคภายในกำหนดเวลาในแบบสัญญา
(ปัจจุบันสื่อสารกันที่ 15 วัน)
.
ทั้งนี้สคบ.ยังมีบทบาทดำเนินคดี
แทนผู้บริโภคในบางกรณี
เพื่อให้เกิดคำพิพากษา
และการชดใช้จริงอยู่ 5,000 กว่าเคส
.
.
เจ้าพนักงานท้องถิ่น/โยธาธิการ (ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคาร)
มีอำนาจออกใบอนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลง/รื้อถอนอาคาร
(ยื่นแบบ ข.1 พร้อมเอกสารครบ)
เป็นอีก “เงื่อนไขแข็ง” ก่อนการลงเสาเอกจริง
หากยังไม่ได้ใบอนุญาตก่อสร้าง
การเรียกเก็บเงินก้อนใหญ่จากผู้บริโภค
ย่อมต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขคุ้มครองเงินล่วงหน้าอย่างเคร่งครัด
.
.
กรมที่ดิน
เอาจริงๆเรื่องนี้ไม่เกี่ยวกับกรมที่ดินเลย
เป็นเพียงผู้รับผิดชอบการ
“จดทะเบียนอาคารชุด”
ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จ
ตามแบบและเงื่อนไขครบถ้วน
เอกสารสำคัญที่ยื่นประกอบการจดทะเบียน
ต้องอ้างอิงแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากท้องถิ่น
และรายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคล/ส่วนกลางตามกฎหมายอาคารชุด
ดังนั้น ถ้า “ต้นน้ำ” (EIA/ก่อสร้าง) ไม่ชัด
“ปลายน้ำ” อย่างกรมที่ดินก็จดทะเบียนไม่ได้อยู่ดี
.
.
ธปท. (ธนาคารแห่งประเทศไทย)
กำกับดูแลสถาบันการเงิน/สินเชื่อโครงการในภาพรวม
กรอบนโยบายมหภาคของ ธปท.
สามารถ “ล็อกวินัย” ตลาดได้มาก
เช่น กำหนดหลักปฏิบัติสินเชื่อโครงการ
ให้ผูกกับหมุดหมายด้านกฎระเบียบ
EIA ผ่าน/ใบอนุญาตก่อสร้างออก/เงินลูกค้าอยู่ใน Escrow จริง
ก่อนเบิกเงินก้อนใหญ่
ไม่ใช่เบิกบนสมมติฐาน
.
และในปัจจุบัน Escrow Agent จริงๆ นั้นมีอยู่แล้ว
นั่นคือ 8 ธนาคารพาณิชย์ที่เราคุ้นเคย
และทั้ง 8 แห่งก็มี Escrow Account
ที่ทำข้อตกลงกับทาง Developer อยู่แล้ว
เพียงแต่การจะดึงเงินที่อยู่ในระบบ Escrow
ยังเป็นสิ่งที่ยุ่งยากและวุ่นวาย
เพราะนั้นหมายถึง
ผลกระทบด้านความเชื่อมันของโครงการ Developer
ที่จะได้วงเงินสินเชื่อน้อยและยากขึ้น
.
ปัจจุบัน Developer ต้องแสดงยอดจอดถึง 50%
ธนาคารถึงจะเริ่มปล่อยสินเชื่อ
ซึ่งตัว Developer เอง
ก็คงอยู่ในภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก
ต้องล้อไปตามกฏเกณฑ์ของ ธปท. เช่นกัน
.
.
ปปง. (สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน)
เมื่อมีกรณีทุจริต/หลอกลวงที่เข้าข่ายความผิดมูลฐาน
ปปง.มีเครื่องมือยึด/อายัดทรัพย์และกลไก
“คุ้มครองสิทธิผู้เสียหาย”
เพื่อผลักทรัพย์กลับไปสู่ผู้เสียหาย
หลังผ่านกระบวนการยุติธรรม
ต้องทำงานร่วมกับหน่วยงานสอบสวน/อัยการ/บังคับคดี
เหมาะอย่างยิ่งกับเคส Developer ต่างชาติ
ที่รับเงินจากผู้บริโภค
แล้วหนีออกนอกประเทศ
ในหลายๆเคส
.
.
วันนี้แบบสัญญามาตรฐานของสคบ.
ช่วยคลี่ขยายสิทธิของผู้บริโภคไว้แล้วส่วนนึง
แต่เท่าที่ฟังมา
เหมือนกับ สคบ. กำลังปิดแผลเก่าที่มีอยู่เดิม
ด้วยการออกข้อบังคับที่เหมือนเป็นการเปิดแผลใหม่
ทำให้เกิดช่องโหว่ที่เกิดปัญหาขึ้น
สคบ. ต้องแก้ไข
สัญญามาตรฐานของตัวเอง
ให้รัดกุมและปกป้องสิทธิของผู้บริโภคมากกว่านี้
เพราะนี้คือสูญญากาศที่สำคัญ
ที่ สคบ. ต้องรีบจัดการ
.
โดยเฉพาะสิทธิยกเลิกเมื่อ EIA ไม่ผ่าน
หรืออนุญาตก่อสร้างไม่มา
และต้องมีคำสั่งไปที่ Developer
ให้คืนเงินกับผู้บริโภคทั้งหมด
ภายในกรอบเวลาที่กำหนดภายใน 15 วัน
โดยไม่ต้องให้ผู้บริโภคต้องมานั่งจ้างทนายให้เหนื่อย
.
ซึ่งโดยรวมในเชิงระบบโครงสร้างยัง “หลวม”
ตรงที่เงินจอง/เงินทำสัญญา/เงินดาวน์จำนวนมาก
ไม่ได้อยู่ในระบบคุ้มครองเงินล่วงหน้าแบบ Escrow
ทำให้การคืนเงินจริงในชีวิตจริงยังติดปัญหา
“ใครถือเงิน-เงินอยู่ที่ไหน-คืนอย่างไร”
นี่คือช่องว่างเชิงระบบที่ต้องปิดให้เด็ดขาด
.
เมื่อใช้เวลาในการประชุมกันอยู่ประมาณ 3 ชั่วโมง
ผมได้มองเห็นถึงทางออกที่จะแก้ไขในเชิงระบบ
และประธาน กมธ.ก็ดูจะเข้าใจปัญหาตรงนี้เป็นอย่างดี
.
1. No EIA, No Presale
กำหนดชัดในกฎหมายลำดับรอง/แนวนโยบาย
ห้ามเปิดจอง/รับเงินลูกค้า
จนกว่า EIA จะผ่าน
อย่างเป็นทางการ
.
ยกเว้นกรณีวิจัยตลาด
ที่ห้ามรับเงิน
และห้ามสื่อสารชวนเชื่อเกินจริง
ทั้งหมดนี้ต้องสอดรับ
กับแบบสัญญามาตรฐานของสคบ.
ที่เปิดทางให้บอกเลิกได้หาก EIA ไม่ผ่าน
.
2. Escrow ภาคบังคับสำหรับเงินลูกค้าทุกบาท
ยกระดับ “พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow)”
จาก “ทางเลือก” เป็น “ข้อบังคับ”
สำหรับเงินจอง/ทำสัญญา/ดาวน์
ฝากไว้กับผู้ดูแลผลประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต
(ธนาคาร/นิติบุคคลที่ได้รับอนุญาต)
เบิกจ่ายตามงวด Milestone เท่านั้น
EIA ผ่าน → ออกใบอนุญาตก่อสร้าง → งานโครงสร้างหลัก → แล้วค่อยทยอยเบิก
เพื่อตัดปัญหา “เงินไม่อยู่-คืนไม่ได้”
.
3. 15-Day Refund Rule แบบ “อัตโนมัติ”
เมื่อเข้าเงื่อนไขบอกเลิกตามแบบสัญญามาตรฐาน
เช่น EIA ไม่ผ่าน/ไม่ออกใบอนุญาตก่อสร้างตามกำหนด/โครงการยุติ
ระบบ Escrow ต้องโอนคืนอัตโนมัติ
ภายในกรอบเวลาที่กำหนด
โดยไม่ต้องให้ผู้บริโภคไปจ้างทนายฟ้องรายคน
ซึ่ง สคบ.เป็น “ผู้สั่งการมาตรฐาน” ต่อผู้ดูแลผลประโยชน์
.
4. Project-Finance Guardrail โดย ธปท.
ออกแนวปฏิบัติให้ธนาคารผูกสัญญาเงินกู้โครงการ
กับ “หลักฐานผ่านด่านรัฐ” (EIA/ก่อสร้าง/Escrow)
และ “ข้อกำหนดการคืนเงินลูกค้า”
หากโครงการสะดุด
ธนาคารและ Escrow ร่วมกันเป็น “ช่องทางคืน”
ไม่ใช่ผลักให้ลูกค้าฟ้องเอง
.
5. Cross-border Risk: Bond/Guarantee + AMLO Fast-Track
กำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการที่มีนิติบุคคลต่างชาติ
เงินไหลข้ามแดนต้องวาง “Performance Bond/Bank Guarantee”
กับสถาบันการเงินในประเทศ
และทำ MOU ช่องทางด่วนกับ ปปง.+บังคับคดี
สำหรับการติดตามทรัพย์/นำขายทอดตลาด
เพื่อชดใช้ผู้เสียหาย
จากหลัก “ปี” เหลือเพียงหลัก “เดือน”
.
6. Disclosure Portal กลาง (EIA/ก่อสร้าง/สถานะคืนเงิน)
ตั้ง Dashboard กลาง
ให้ประชาชนตรวจได้แบบ Realtime
EIA ผ่านหรือยัง, ใบอนุญาตก่อสร้างเลขที่อะไร,
คืบหน้าก่อสร้างกี่ %, เงินลูกค้าอยู่กับEscrowไหน,
และถ้ามีคำสั่งคืนเงิน
สถานะการโอนคืนถึงไหนแล้ว
ซึ่งสามารถเชื่อม API กับ ONEP/ท้องถิ่น/Escrow/สคบ.
.
ดังนั้น...ต่อจากนี้
กฎระเบียบของเรื่องนี้ต้องชัด
เงินของลูกค้าต้องปลอดภัย
ข้อมูลต้องโปร่งใส
และการคืนเงินต้อง “ทำได้จริง”
ภายใต้กรอบเวลา
.
เมื่อกติกาถูกล็อก
ตลาดจะกลับมามีวินัย
ทุกฝ่ายช่วยกันขานรับนโยบายและกฎระเบียบใหม่
ผู้บริโภคเชื่อมั่นได้
และผู้ประกอบการที่ทำงานโปร่งใสจะยืนได้อย่างยั่งยืน
.
.
.
เอเจ้นท์อื่นอาจจะไปอยู่ตามงาน Agent Day
แต่เอเจ้นท์คนนี้
ดันอยู่ตามหน่วยงานราชการ
เพราะเป็นเอเจ้นท์ที่รู้เรื่องขอบเขตหน้าที่หน่วยงานรัฐ
การเมือง / กฎหมาย / ภาษี / บัญชีนิดหน่อยแค่นั้นแหละ

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0NBxJUM71g8uhoivCEr4okVQe7rAmLycHG5Uppn2PCxxzij2YpGQnExpggiypeLwKl