“ถือไว้มีแต่ราคาขึ้น” จริงหรือ? วิเคราะห์กราฟอสังหาฯแบบมืออาชีพ

ผมชวนคุณเริ่มด้วยประโยคเก่าที่ได้ยินกันมานาน

“อสังหาฯมีแต่ราคาขึ้น”

“ราคาที่ดินไม่เคยโกหก”

ฟังดูหนักแน่นเหมือนหินก้อนใหญ่

แต่พอจับลงตาชั่งจริง ๆ กลับพบว่า

มันหนักด้าน"ความเชื่อ"มากกว่า"ด้านเหตุผล"

.

โลกของอสังหาฯ

ราคาไม่ได้วิ่งเป็นเส้นตรงขึ้นฟ้า

มันวิ่งเป็นเส้นซิกแซก

.

ช่วงหนึ่งแรง ช่วงหนึ่งเฉื่อย

และบางช่วงก็ไหลกลับลงเนิน

ทั้งหมดนี้ไม่ได้ทำให้ “การถือ” เป็นเรื่องผิด

เพียงแต่ทำให้เราต้องถือให้ “เป็น”

มากกว่าเชื่อให้ “สุด”

.

เวลาคนในวงการพูดว่า

“ราคาอสังหาฯถือไว้มีแต่ราคาขึ้น”

#คือภาพจำกับอคติที่หลอกเรา

มักมาจากความทรงจำของช่วงขาขึ้น

.

สถานีรถไฟฟ้าเปิดใหม่ย่านหนึ่ง

ถูกปักหมุดเป็นแหล่งงาน-แหล่งเงิน

คนแห่ซื้ออสังหาฯ

แล้วราคาขยับเป็นขั้นบันได

ใครผ่านช่วงนั้นมาก็รู้สึกว่า

“ปกติ” มันจะขึ้นไปเรื่อย ๆ

.

นี่แหละคืออคติแบบคัดเลือกความทรงจำ (survivorship bias)

เราจำแต่ผู้รอดและโครงการเด่น

ลืมคอนโดที่ขายไม่ออกหลายปี

ลืมตึกแถวที่ติดอยู่กับผังเมือง

และพื้นที่ที่งานไหลออก

.

#เส้นกราฟระยะยาว

ขึ้นได้ แต่ไม่ใช่ทุกที่ ทุกเวลา และทุกประเภท

.

ระยะยาวถ้าพูดถึง “ที่ดินศักยภาพสูง” ในเมืองใหญ่

เส้นกราฟโดยรวมมักชันขึ้นจาก 4 แรงหลัก คือ

1.เงินเฟ้อและต้นทุนก่อสร้างที่ไม่เคยลด

2.ที่ดินใหม่สร้างไม่ได้อีกแล้ว

3.โครงสร้างพื้นฐานที่ขยายศูนย์กลางเศรษฐกิจ และ

4.รายได้ของผู้คนในบางอาชีพที่ย้ายเข้ามากระจุกตัว

.

แต่กราฟเดียวกันนี้มีช่วงฟันปลา

ดอกเบี้ยขึ้น นโยบายคุมสินเชื่อออก ตลาดมือสองล้น

หรือ Demand หดจากประชากรบางกลุ่ม

สิ่งเหล่านี้ทำให้ราคา “นิ่งยาว”

หรือ “ถอยชั่วคราว” ได้เหมือนกัน

.

ถ้าดูกราฟภาพใหญ่ของที่ดินในกรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่

เส้นมันชันขึ้นจริงในระยะยาว

เพราะที่ดินใหม่สร้างไม่ได้

เงินเฟ้อทำให้ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น

โครงสร้างพื้นฐานขยาย

และเศรษฐกิจดึงคนเข้ามาอยู่ในเมือง

แต่ในรายละเอียด เส้นกราฟเต็มไปด้วย “คลื่น”

.

บางปีราคากระโดดจากข่าวรถไฟฟ้า

บางปีนิ่งสนิทเพราะซัพพลายคอนโดล้น

บางปีราคาถอยเพราะดอกเบี้ยสูงจนคนกู้ไม่ไหว

.

ดังนั้นใครที่บอกว่าถือไว้ยังไงก็ขึ้น

เขาอาจพูดจากมุมมอง 20–30 ปี

แต่ถ้าคุณถือ 5–7 ปีในทำเลผิด

คุณอาจเจอแค่ความเงียบ

.

.

#อะไรคือแรงส่ง “ขึ้น”?

แรงส่งที่แท้จริง ไม่ใช่ความหวัง

1.ความขาดแคลนแท้จริง

Supply ถูก “จำกัดโดยธรรมชาติ”

เช่น โซนที่สร้างสูงไม่ได้

แหล่งงานชั้นนำที่ขยายยาก

ทำให้มูลค่าเพิ่มจากการใช้ประโยชน์ (highest and best use)

ดันราคาที่ดินมากกว่าค่าเฉลี่ย

.

2.ต้นทุนทดแทน (replacement cost)

ถ้าราคาระดับ Resale ต่ำกว่าต้นทุนสร้างโครงการใหม่

เวลาจะเป็นเพื่อนเรา

เพราะผู้พัฒนาไม่เปิด Supply ใหม่

จนกว่าราคา Resale จะไล่ทัน

.

3.โครงสร้างพื้นฐานที่ “เกิดจริง”

สถานีรถไฟฟ้าเปิดใช้จริง

ทางด่วนตัดเสร็จ

โรงพยาบาล/มหาวิทยาลัยระดับเรือธงเกิดขึ้น

ผลัก Demand คนคุณภาพเข้ามาอยู่และทำงาน

ไม่ใช่แค่ข่าวลือบน internet

.

4.งานและรายได้ที่โตในพื้นที่

ที่อยู่อาศัยตามคน เงินเดือน และธุรกิจ

ไม่ใช่ตามคำโปรยหน้า billboard

.

.

#อะไรคือแรงดึง “ไม่ขึ้น”—หรือ “ถอย”?

1.ความอิ่มตัวของอุปทานเฉพาะจุด

คอนโด Micro Location ที่หนาแน่นเกินไป

ห้องปล่อยเช่าชนกันเอง

ทำให้ yield บางลง

ผู้ซื้อเพื่ออยู่จริงเลือกได้มากขึ้น

ราคาภาพรวมเลยนิ่งยาว

.

2.ดอกเบี้ยและเกณฑ์กู้

ต้นทุนเงินทุนสูงขึ้นลดกำลังซื้อจริง

แม้ชื่อโครงการจะดังแค่ไหน

.

3.นโยบายภาษีและกฎระเบียบ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง,

ข้อกำหนดผังเมือง

สิ่งเหล่านี้เปลี่ยนสมการผลตอบแทน

.

4.ความเสื่อมของสินค้า (product risk)

ห้องเล็กพิเศษรุ่นหนึ่งเคยขายดี

เพราะกระแสยุคหนึ่ง แต่ตกยุคเร็ว

ระบบอาคาร ซาวน่า สระ วิว และที่จอดรถ

กลายเป็น “ต้นทุน” แทน “มูลค่า”

.

5.ประชากรและพฤติกรรม

เมืองที่แหล่งงานเคลื่อน

ย่านที่วัยทำงานย้ายออก

หรือรูปแบบการทำงานยืดหยุ่นมากขึ้น

ก็ Reset Demand และราคาได้

.

.

#จังหวะการถือ

“ถืออะไร” ก็สำคัญพอ ๆ กับ “ถือเมื่อไหร่”

.

1.ที่ดินเปล่าในย่านงานหนาแน่น

มักโตด้วย “มูลค่าใช้ประโยชน์ในอนาคต”

มากกว่าที่อยู่อาศัย

แต่ต้องรับความผันผวนจากผังเมืองและรอจังหวะนาน

.

2.แนวราบคุณภาพในย่านโรงเรียน/โรงพยาบาล/แหล่งงาน

มีฐานผู้ซื้อเพื่ออยู่จริง ทำให้ราคาทนแรงกว่าช่วงผันผวน

.

3.คอนโดใน Micro Location ที่มีตัวตนชัด

ใกล้สถานีที่ใช้งานจริง

ใจกลางงาน-ร้าน-ไลฟ์สไตล์

และมีที่จอดรถเพียงพอ

สิ่งเหล่านี้กันเสื่อมราคาได้ดีกว่า “ติดสถานีแต่ไม่มีงาน”

.

4.สินทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดจริง

เช่น โกดัง/ออฟฟิศย่อย/ shophouse ในโซนที่ธุรกิจโต

ราคาไปกับค่าเช่าที่ขึ้นได้ตามรายได้ผู้เช่า

.

.

#เวลาไม่ได้ช่วยรักษาทุกแผล

เพราะมีต้นทุนการ “ถือ”

.

การถือยาวไม่ใช่ฟรี

เราต้องจ่ายด้วยดอกเบี้ย

โอกาสที่ไม่ได้ลงทุนอย่างอื่น

ภาษีที่ดินฯ ค่าส่วนกลาง การซ่อมบำรุง และเวลาที่ใช้บริหาร

.

ถ้าราคานิ่ง 5–7 ปี

ในขณะที่เราจ่ายต้นทุนการถือทุกเดือน

ผลตอบแทนสุทธิจริง

อาจต่ำกว่ากองทุนตราสารหนี้เสียอีก

.

การถือยาวจึงต้องมี “แผนกระแสเงินสด”

ไม่ใช่มีแต่ “ความหวังราคาขึ้น”

.

.

ผมขอยก 3 ตัวอย่างสั้นๆจากสนามจริง

ตัวอย่างที่ 1 : ซอยเล็กแต่หนาแน่นด้วยงาน

ที่ดินแปลงเล็กหลังซอย

ร้านกาแฟเฉลี่ยราคาแก้วละ200

บ่ายวันธรรมดายังต่อคิว

รอบ ๆ คือสำนักงาน agency และ Tech-Startup

ข้อจำกัดความสูงอาคาร

ทำให้พื้นที่ใช้ประโยชน์พุ่ง

มูลค่าที่ดินขยับตามค่าเช่าร้านที่เพดานสูงขึ้นทุกปี

นี่คือ “ขึ้นเพราะใช้ประโยชน์ได้สูงกว่าเดิมจริง”

.

ตัวอย่างที่ 2 : คอนโดตามกระแสในยุคเปิดสถานีรถไฟ

เปิดขายด้วยโปรโมชันจัดเต็ม

ห้องตัวอย่างสวยมาก

ซื้อเพราะกลัวตกรถไฟ

พอสร้างเสร็จทั้งย่านมี supply หลาย 1,000 ยูนิต

ปล่อยเช่าแข่งกันจน yield บาง

โครงการใหม่ ๆ ถัดไปอัดส่วนกลางหนักกว่าเดิม

ทำให้ Resale รุ่นแรก ๆ

ต้องยอมขายเท่าทุนหรือขาดทุนเล็กน้อย

นี่คือ “ภาวะนิ่งยาว” ไม่ใช่ “ขึ้นเรื่อย ๆ”

.

ตัวอย่างที่ 3 : ทาวน์โฮมเก่าแต่ปรับเปลี่ยนได้

โซนที่มีโรงเรียนดังกับคลินิกเฉพาะทาง

เจ้าของซื้อทาวน์โฮมเก่า

Renovate แปลนเป็น Home Office

เทคค่าเช่าใหม่จากธุรกิจที่ต้องการLocation

ไม่ใช่จากผู้เช่าที่อยู่อาศัยอย่างเดียว

มูลค่า Resale ขึ้นตามค่าเช่าที่พิสูจน์ได้

นี่คือ “ขึ้นเพราะทำให้มันขึ้น”

.

#ลงมือถือให้เป็น : กรอบคิดสำหรับมืออาชีพ

เริ่มที่ “เศรษฐศาสตร์เล็ก ๆ ของย่าน”

มากกว่า “สโลแกนใหญ่ของเมือง”

ชี้นิ้วจิ้มลง Micro Location ถาม 5 เรื่องแบบตรงไปตรงมา

งานมาจากไหน

ใครจ่ายเงินค่าเช่าเราได้จริง

ซัพพลายใหม่เข้าได้อีกเท่าไร

โครงสร้างพื้นฐานไหน “จะเปิดเมื่อไหร่และเปิดจริงไหม”

และสินทรัพย์แบบที่เราจะถือ “จะตกยุคเร็วหรือช้า”

.

จากนั้นเทียบราคารีเซลกับต้นทุนทดแทน

ถ้าซื้อสูงกว่าทดแทนโดยไม่มีเหตุผลเรื่อง

คุณภาพ/แบรนด์/เวลาที่ได้คืน

เรากำลังจ่าย “ภาษีความเชื่อ” มากกว่า “ราคาตลาด”

.

อย่าลืมว่าส่วนต่างผลตอบแทนของอสังหาฯ

มาจาก 4 ช่องทาง:

กระแสเงินสดสุทธิ,

การเพิ่มขึ้นของราคา,

การลดหนี้ต้น และ

การเพิ่มมูลค่าจากการปรับปรุง

.

เวลาใครพูดว่า “ถือไว้ เดี๋ยวก็ขึ้น”

ให้ถามกลับว่า “ขึ้นช่องไหน และขึ้นเพราะอะไร”

ถ้าไม่มีคำตอบที่ตรวจสอบได้

แปลว่านั่นคือความหวัง ไม่ใช่แผนการลงทุน

.

.

#สัญญาณที่ควรเช็กก่อนตัดสินใจถือยาว

ห้ามพึ่งดวง ให้พึ่งข้อมูลที่จับต้องได้

อัตราว่างเช่าในย่าน

ระยะเวลาประกาศขายเฉลี่ยของสินทรัพย์คล้ายกัน

ส่วนลดที่เกิดขึ้นจริงหน้าห้องโอน

อัตราการขึ้นค่าจ้างในอุตสาหกรรมที่เป็นฐานผู้เช่า

งบและ Timeline โครงสร้างพื้นฐาน ที่ “ลงนามแล้ว”

ไม่ใช่ข่าวเล่าต่อกัน

.

ปิดท้ายด้วย stress test ง่าย ๆ

ดอกเบี้ยเพิ่มอีก 1–2% เรายังถือไหวไหม

ถ้าคำตอบคือ “หวังให้ไม่ขึ้นดอก”

นั่นไม่ใช่การลงทุน นั่นคือการภาวนา

.

กลับมาที่คำถามเปิดหัวเรื่อง

“ถือไว้มีแต่ราคาขึ้น” สรุปว่าอย่างไร?

ขอใช้คำตอบสั้นๆตามข้อมูลที่มี

#ไม่จริงเสมอไป

.

#จริงสำหรับ

สินทรัพย์ถูกชนิด ถูกที่ ถูกเวลา

ที่มีความขาดแคลนแท้จริง

และถูกหนุนด้วยกิจกรรมเศรษฐกิจที่

โต “จริง” ไม่ใช่โตในสไลด์

.

#และไม่จริงสำหรับ

สินทรัพย์ผิดชนิด ผิดจังหวะ ผิดราคา

ต่อให้ Location ดีในระดับเมือง

แต่ถ้า Micro Location อิ่มตัว

หรือผลิตภัณฑ์ตกยุคเร็ว

ราคาอาจนิ่งยาว

จนต้นทุนการถือแซงผลตอบแทน

.

ผมในฐานะเอเจ้นท์, นักลงทุน, ผู้ลงสนามทุกวัน

เราไม่ได้ถูกบังคับให้เชื่อกระแสใดๆ

เราถูกบังคับให้บริหารความจริง

เลือกสินทรัพย์ที่ “ให้ตัวเลขทำงาน”

มากกว่าปล่อยให้ story ทำงานแทนตัวเลข

.

ซื้อด้วยเหตุผล

ถือด้วยกระแสเงินสด

ปรับด้วยคุณค่าใช้งาน

และขายด้วยวินัย

แล้วคุณจะพบว่า “การขึ้นของราคาอสังหา”

เป็นผลพลอยได้จากระบบคิด

ไม่ใช่ของขวัญจากเวลา

.

#สรุป

ถ้าถือเพื่อหวังขึ้น : คุณต้องเลือก “ของที่เวลาอยู่ข้างเรา”

ถ้าถือเพื่อสร้างผลตอบแทน : คุณต้องทำให้ “เวลามีงานทำ”

ทั้งค่าเช่า การลดหนี้ และการเพิ่มมูลค่า

.

เมื่อคุณถือเป็น

ราคาจะขึ้น “เพราะเหตุผล”

ไม่ใช่ “เพราะคำปลอบใจ”

และนั่นต่างหาก

คือวิธีถืออสังหาฯ แบบมืออาชีพจริง ๆ

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0Xi1cYqHkaoEgMvrfhkB9mFg6pwyRVVUZLVa946NLr62K32yfK8GJtZtDWoAxDDUNl