อวสานคนกลาง (เอเจ้นท์): เมื่อยุคทอง “คนกลาง” กำลังถึงจุดจบ

วิเคราะห์ภาพใหญ่ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ถูกเทคโนโลยีและพฤติกรรมใหม่สั่นคลอน

เห็นหัวข้อ “อวสานชนชั้นกลาง”
ของคุณต่อที่เป็น Viral อยู่
เลยเป็นไอเดียให้ได้เขียนบทความนึงที่ชื่อว่า
#อวสานคนกลาง (เอเจ้นท์)
.
.
.
นี่คือสรุปภาพใหญ่ในแวดวงอสังหาฯ
ที่ผมได้มีโอกาสเก็บข้อมูล
ซึ่งสะท้อนชีพจรธุรกิจเอเจ้นท์อสังหาฯในไทย
ได้อย่างชัดเจน
และมันกำลังบอกเราว่า
“ยุคทองของคนกลาง…ใกล้เดินมาถึงจุดจบ”
.
ไม่ใช่เพราะตอนนี้ตลาดอสังหาฯ
หดตัวเพียงอย่างเดียว
แต่เพราะโครงสร้างเกมทั้งกระดาน
ถูกเปลี่ยนโดยเทคโนโลยี
และพฤติกรรมผู้บริโภครุ่นใหม่
.
ภาพรวม: วิกฤตคนกลางอสังหาฯ
ที่ติดอยู่ใน “กับดัก 2 ชั้น”
.
ชั้นแรก : การแข่งขันที่สูงขึ้น
แม้ค่าคอมจะดูเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สวยงาม
แต่เมื่อเทียบกับจำนวคู่แข่งขันหน้าเก่า หน้าใหม่
แบบ freelance, แบบทีมในบริษัท
บริษัทลูกของนักพัฒนา,เอเจ้นท์ต่างด้าว
.
โอกาสปิดการขายต่อเดือนจริงๆ
ลดน้อยลงอย่างน่าใจหาย
เฉลี่ยรายได้ต่อเดือนจริง ๆ แล้ว
อาจไม่ได้สูงเหมือนสมัยก่อน
.
กว่าจะสำเร็จในแต่ละดิล
ต้องใช้ต้นทุนสูงขึ้น
และการแข่งขันสูงขึ้นเรื่อย ๆ
โดยเฉพาะในเมืองใหญ่
.
ชั้นที่สอง : คลื่นเทคโนโลยีและแพลตฟอร์ม
ถ้าสมัยก่อนเอเจ้นท์แข่งกันด้วย
Connection และ Data
แต่วันนี้ข้อมูลเหล่านั้น
ถูกเปิดให้ผู้ซื้อ–ผู้ขาย
เข้าถึงได้โดยตรงผ่าน Platform Online
และตอนนี้ AI กำลังทำให้ “งานที่ต้องใช้สมอง”
ของเอเจ้นท์ถูกแทนที่อย่างรวดเร็ว
.
.
1. วิถี “ยิ่งทำงาน ยิ่งรายได้หด”
ค่าคอมถูกบีบลง
เมื่อแพลตฟอร์มเข้ามา
ผู้ขายสามารถลงประกาศเองได้
เอเจ้นท์ต้องแข่งด้วยการลดเปอร์เซ็นต์ค่าคอม
เพื่อรักษาลูกค้า
หรือเพื่อต้องการรีบจบดิล
ซึ่งจำนวนที่ลดลงไป
ทำให้ขาดทุนตรงกำไรทันที
.
ต้นทุนการหาลูกค้าสูงขึ้น
ค่าโฆษณาออนไลน์แพงขึ้นเรื่อย ๆ
แต่ผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้น
และใช้เวลาเปรียบเทียบนานขึ้น
ทำให้ Conversion Rate ต่ำกว่าที่เคย
.
.
2. คลื่น AI และ Disruption ที่เร็วเกินตั้งตัว
AI ทำงานแทนกระบวนการวิเคราะห์และเจรจา
ตั้งแต่การประเมินราคา วิเคราะห์ตลาด
จนถึงร่างสัญญา
ทุกอย่างสามารถทำได้ในไม่กี่วินาที
สิ่งที่เคยเป็น “ความรู้เฉพาะของเอเจ้นท์”
กลายเป็น Free Function ใน app
.
โมเดล Zero-Commission และ Self-Service
เริ่มมีแพลตฟอร์มที่ให้ผู้ซื้อและผู้ขายคุยกันโดยตรง
โดยไม่ต้องมีคนกลาง
และเก็บค่าบริการแบบเหมาจ่ายราคาถูกกว่าค่าคอมมหาศาล
.
การจัดชั้นใหม่ของคนในวงการ
ในอนาคต “เอเจ้นท์” อาจเหลือเพียง 4 แบบ:
1.Platform Owners
เจ้าของระบบที่เป็นศูนย์กลางข้อมูลและ AI
2.Agentic Ai Agents
เอเจ้นท์ที่ใช้ AI และระบบอัตโนมัติเป็น “แขนขา”
ทำงานได้เร็วกว่า ถูกกว่า และแม่นกว่าใคร
3.Specialist Human Touch
เอเจ้นท์ที่ขายประสบการณ์
และความสัมพันธ์แบบพรีเมียม (Luxury, Investment)
4.The Displaced
คนที่ไม่ปรับตัว และถูกตลาดทิ้ง
.
.
3. รูปแบบใหม่: เมื่อผู้ซื้อไม่ต้องง้อคนกลาง
Buyer Behavior Shift
ลูกค้ารุ่นใหม่โตมากับข้อมูลแบบ On-Demand
พวกเขาไม่อยากรอเอเจ้นท์ส่งข้อมูล
แต่ต้องการคลิกแล้วรู้ทุกอย่างทันที
.
ค่านิยมเปลี่ยน
แทนที่จะมองว่า “เอเจ้นท์” คือผู้ชี้ช่องสู่ดีลในฝัน
ผู้ซื้อบางกลุ่มกลับมองว่าเป็น “ค่าใช้จ่ายส่วนเกิน”
.
ช่องว่างทักษะ
เอเจ้นท์ส่วนใหญ่ยังเน้นทักษะขายแบบเดิม
ขณะที่ตลาดต้องการ
ที่ปรึกษาเชิงข้อมูล (Data-driven Advisor)
ซึ่งเป็นสิ่งที่ AI สามารถเข้ามาทำได้ในทันที
ถ้าเอเจ้นท์ไม่พัฒนาตัวเอง
.
.
4. โอกาสในโลกที่คนกลางกำลังหายไป
Human Touch ที่เงินซื้อยาก
ในตลาด Luxury หรือ Asset Investment
ความสัมพันธ์และความน่าเชื่อถือ
ยังเป็นป้อมปราการสุดท้าย
ที่ AI แทนไม่ได้
.
แพลตฟอร์มเป็นของเราเอง
เอเจ้นท์ที่รวมตัวกันสร้าง Marketplace
หรือ Data Platform ของตนเอง
จะมีอำนาจต่อรองและไม่ต้องเป็น “ลูกจ้างระบบ” ของเจ้าใหญ่
.
Data-Driven Advisory
จากคนขายกลายเป็นที่ปรึกษาด้านกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ
โดยใช้ข้อมูลและ AI เพื่อวางแผนให้ลูกค้าแบบเจาะลึก
.
AI-Detox Experience
ในยุคที่ทุกอย่างถูกทำให้เป็นอัตโนมัติ
“ประสบการณ์ที่เกิดจากคนจริง ๆ”
จะกลายเป็นสินค้าพรีเมียม
เอเจ้นท์ที่เน้นการพาชมบ้านแบบจัดEvent
สร้างเรื่องราว และให้ความรู้เชิงลึก
จะยืนหนึ่งในกลุ่มนี้
.
.
5. บทสรุป: จากเหยื่อสู่ผู้สร้างเกม
ใครที่ยังคิดว่า Disruption ครั้งนี้เป็นเพียงคลื่นชั่วคราว
ต้องทำความเข้าใจใหม่
เพราะนี่คือ “โครงสร้างตลาดใหม่”
ที่กำลังถูกตั้งขึ้นมาแทนระบบเดิม
.
ทางรอดเดียว คือการเปลี่ยนจาก “คนกลาง” ที่รอค่าคอม
ไปเป็น “ผู้สร้างระบบ” หรือ “Agentic Ai Agent”
ที่ใช้ AI และข้อมูลเป็นพลังเสริม
พร้อมขายสิ่งที่แพลตฟอร์มใหญ่ให้ไม่ได้
นั่นคือความสัมพันธ์, ความไว้วางใจ
และประสบการณ์ที่ไม่ซ้ำใคร
.
.
ดังนั้น ในวันที่ตลาดกำลังไล่คนกลางออกจากเกม
เรามีสองทางเลือก
คือ #ออกจากสนาม
หรือ #สร้างสนามใหม่ที่เราเป็นเจ้าของ