นิทานอสังหา EP.4 : เราอยู่กันคนละดาว(น์) — บทเรียนจากคนถือดาวน์คอนโด

นิทานอสังหา EP.4 : เราอยู่กันคนละดาว(น์)
จะดาวฤกษ์หรือเลิกดาวน์อยู่ที่มุมมอง
.
.
.
เมื่อ 6 ปีที่แล้ว
วันนั้นฝนพรำเบาๆ ในบ่ายเดือนกุมภา...
แถวของคนถือใบจองยาวเหยียด
ณ หน้าสำนักงานขายโครงการใหม่
"The Matching โครงการใหม่ ติด BTS ย่านแจ้งวัฒนะ"
.
ปั้น กับ แก้ม ยืนอยู่ด้วยกันในแถวตั้งแต่ตอนตี 5
มือกำคิวจองไว้แน่น ใจก็เต้นตุบๆ
.
ระหว่างยืนรอ
ปั้นมองเข้าไปในสำนักงานขาย
หยิบ iPad ขึ้นมากางตารางยูนิต
"ยูนิตมุม ชั้นสูง ใกล้ลิฟต์ วิวไม่บัง ราคานี้ยังว่างอยู่!"
เขาหันมาบอกแก้ม
.
แต่แก้มขมวดคิ้วนิดๆ
“ห้องนี้ดาวน์เดือนละ 6,800 แพงไปนะ…
ชั้นเอาห้องฝั่งนี้ดีกว่า โปรลดเยอะกว่า
เดือนละ 4,500 เอง”
เธอยิ้มเหมือนคนที่หาของเจอแล้ว
.
ทั้งคู่เซ็นใบจองพร้อมกันในวันนั้น
กลั้นหายใจรูดบัตรมัดจำ
แก้มบอกปั้นว่า
“เดี๋ยวใกล้โอน ขายดาวน์ ได้กำไรแน่นอน”
.
ปั้นได้แต่ยิ้มให้แก้มและบอกกับแก้มว่า
“จริงๆโครงการนี้
ควรเริ่มปล่อยช่วงหลังจากผ่านปีแรกไปนะ
ตอนนั้นเริ่มเห็นโครงตึกแล้ว
โครงการเค้าจะเริ่มโปรโมทหนักอีกรอบ
เรารีบปล่อยตอนนั้นดีกว่า”
.
หลังจากได้เลือกห้องที่ถูกใจกันไปคนละห้อง
ต่างคนต่างแยกย้ายกลับบ้านไป
ปั้นไม่เคยหยุดแค่ “ถือดาวน์”
เขานั่ง Research Demand การเช่า
ในโซนแจ้งวัฒนะ
.
จึงรู้ว่าถ้ารอปล่อยช่วงใกล้โอน
แล้วลากไปถึงโอน
แล้วไปหวังเก็บกินค่าเช่า...คงไม่ดีแน่
เพราะรอบๆราคาเช่าไม่ได้สูงมาก
แข่งขันราคาไม่ได้แน่นอน
.
ปั้นดูแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่กำลังจะมาถึง
ค้นข้อมูลเกี่ยวกับสำนักงานราชการที่จะเปิดใหม่
และประเมินว่าคนที่ทำงานราชการระดับซี
คงอยากได้ห้องชั้นสูง ๆ วิวโล่ง
.
เขาทำหน้าเพจชื่อ “วิวสวยปล่อยต่อ”
โพสต์เป็นเรื่องเป็นราว
มีภาพยูนิต, มีแผนผัง
มีบทวิเคราะห์ค่าเช่า Yield และ Capital Gain
ทุกโพสต์เขียนเอง ตัดต่อเอง
เงียบบ้าง มีคนกดไลก์บ้าง แต่เขาทำต่อเนื่อง
.
ส่วนแก้ม...
หลังจากผ่อนดาวน์ได้ 12 งวด
ก็ไม่ได้ก็ยังทำอะไรต่อ
"ไม่ต้องรีบ ไม่ขายตอนนี้หรอก รอโครงการเสร็จก่อนดีกว่า"
เธอพูดเหมือนใบดาวน์
คือกล่องสมบัติที่เก็บไว้เฉยๆ
แล้วจะงอกเอง
.
เดือนที่ 18...
ปั้นขายดาวน์ออกเรียบร้อย
ได้คนที่มองหาห้องแบบเขาพอดี
คู่สามีภรรยาข้าราชการ
ที่ไม่อยากเลือกโครงการมือ 2
เพราะกลัวกู้แล้วไม่มีเงินเหลือตกแต่งห้อง
จึงซื้อดาวน์ต่อจากปั้น
พร้อมโอนเองวันรับโครงการ
.
ราคาที่ได้...
บวกกำไรเกือบ 80,000 บาท
หักค่าธรรมเนียม ค่าเอเจ้นท์
เหลือสุทธิ 45,000 บาท
ในใจเขาไม่ได้รู้สึกดีแค่เพราะเงิน
แต่มันคือการ "ชนะเกม" ที่เขาวางแผนมาตั้งแต่วันแรก
.
ส่วนแก้ม...
เดือนที่ 21
เธอเพิ่งโพสต์ขายดาวน์ครั้งแรก
ภาพถ่ายจากมือถือ มืดๆ
แคปชั่นสั้นๆ
“ขายดาวน์ขาดทุน คุยได้”
.
เธอชะล่าใจ
เพราะห้องของปั้นสูงกว่ายังขายได้
ทำไมห้องของตัวเองที่มีราคาถูกกว่า
ถึงจะขายไม่ได้

.
แต่ไม่มีใครติดต่อ
เพราะในวันเดียวกันนั้น...
หน้าเพจโครงการเองประกาศ “ลดพิเศษก่อนโอน”
ยูนิตใกล้กับห้องของเธอ ราคา "ต่ำกว่าห้องของแก้ม"
พร้อมของแถมครบทุกอย่าง
และโปรดาวน์ 0% นาน 18 เดือน
.
เธอกลืนน้ำลายไม่ลง
ไม่รู้จะขายให้ใคร
ไม่รู้จะทำยังไง
.
เดือนที่ 24
สำนักงานขายโทรมาครั้งสุดท้าย
“ถ้าไม่โอนภายใน 30 วัน เงินดาวน์ทั้งหมดจะถูกริบตามเงื่อนไขนะคะ”
.
แก้มหยิบเครื่องคิดเลขมานั่งกด
เธอจ่ายดาวน์มา 2 ปีเต็ม
รวมกว่า 108,000 บาท
ค่าใบจองอีก 10,000
รวม 118,000 ที่จะหายวับถ้าเธอไม่โอน
.
เธอพยายามโพสต์ขายดาวน์ลดราคาอีกครั้ง
“ขายดาวน์ขาดทุน 50%”
แต่โพสต์ก็ยังเงียบเหมือนเดิม
เงียบ... จนเธอรู้ว่า
ไม่มีใครซื้อห้องที่ “แพงกว่าโปรหน้าโครงการ”
แม้เธอจะยอมขายถูกแค่ไหนก็ตาม
.
วางจองโครงการ 5,000
กับซื้อดาวน์แสนกว่าบาท
ถึงแม้ราคาหน้าสัญญาห้องแก้มจะถูกกว่า
แต่การวางเงินก้อนเพื่อซื้อดาวน์
กับกลุ่มลูกค้าแบบนี้
คงไม่ง่ายนัก
.
แก้มได้โทรหาปั้นเพื่อปรึกษาการ exit
ซึ่งปั้นได้แนะนำไม่ให้ถือจนโอน
แต่แก้มยังคงคิดว่า
ถ้าไม่ปล่อยให้โดนยึด
ก็ไม่ขาดทุน
.
วันตัดสินใจ: ต้องกู้แล้วสินะ…
เธอไม่เคยคิดมาก่อนว่า
ดาวน์ที่จองไว้เล่น ๆ วันนั้น
จะกลายเป็น “หนี้จริง” ที่ต้องกู้จริง โอนจริง
.
เธอยื่นกู้กับธนาคาร A
ถูกปฏิเสธเพราะภาระหนี้เก่า
ยื่นธนาคาร B… ผ่านแบบมีเงื่อนไข
ต้องหาคนค้ำ
.
ตอนนั้นแก้มตัดสินใจโทรหาแม่…
“แม่ค้ำให้หนูหน่อยนะ เดี๋ยวหนูหาทางปล่อยเช่าแล้วคืนทุกเดือน”
เสียงแม่ปลายสายเงียบไปนาน ก่อนจะตอบเบา ๆ
“ทำไมไม่บอกแม่ก่อนจะจอง...”
.
น้ำตาเธอไหลเงียบ ๆ
เพราะแม่พูดถูกทุกคำ
.
วันที่โอน
ค่าใช้จ่ายที่พุ่งมาแบบไม่บอกก่อน:
✅ค่าจดจำนอง 1% (โครงการออกให้)
✅ค่าธรรมเนียมโอน 1% (โครงการออกให้)
✅ค่าประกันอัคคีภัย
✅ค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี
✅ค่าประกันมิเตอร์
✅ค่ากองทุน
และที่เซอร์ไพรส์สุด…
ค่าชุดครัว “ที่ไม่รวม” ทั้งที่โครงการเขียนไว้อ้อม ๆ
รวมเบ็ดเสร็จ วันโอนต้องจ่าย อีกราว 78,000 บาท
ที่เธอ ไม่ได้เตรียมไว้
.
บัตรเครดิตใบนึงรูดหมด
อีกใบต้องผ่อน
พี่ที่ออฟฟิศต้องช่วยโอนให้ก่อนส่วนหนึ่ง
.
เมื่อได้กุญแจห้องมาในมือ...
เธอยืนนิ่งอยู่หน้าประตู
ห้องที่เธอไม่เคยคิดจะอยู่
ห้องที่ไม่มีใครอยากซื้อ
ห้องที่วันนี้กลายเป็น พันธะ 30 ปี กับธนาคาร
.
เธอพยายามปล่อยเช่าตามเรทราคาส่งงวดธนาคาร
แต่ก็ไม่เป็นผล ไม่มีใครติดต่อมา
จึงตั้งราคา “ต่ำกว่าราคาตลาด”
ประกาศทุกกลุ่ม
แปะใบปลิว
ขอเพื่อนช่วยแชร์
.
สุดท้ายปล่อยได้...
ค่าเช่าเดือนละ 7,000 บาท
แต่งวดธนาคารที่ต้องจ่ายอยู่ที่ 9,800 บาท
ยังไม่รวมค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเอง
ยังไม่รวมค่าสึกหรอ ค่านายหน้า ค่าจิปาถะระหว่างการเช่า
.
ทุกเดือนคือการ “โปะต่าง” จากเงินเดือนตัวเอง
เพื่อให้ห้องที่ไม่อยากได้
ไม่กลายเป็น “ภาระบานไม่รู้จบ”
.
และสิ่งที่เจ็บที่สุดคือ…
โครงการหน้าเดียวกัน
เปิดตึกใหม่ ราคาลดลงอีก
ห้องแบบเดียวกัน ราคาขายถูกกว่าเธอวันโอนเกือบ 100,000 บาท
พร้อมโปรเช่าอยู่ฟรี 6 เดือน
.
เธอรู้แล้วว่าเกมนี้
ไม่ใช่ใครมาก่อนได้ก่อน
แต่คือใคร “วางแผนไว้ก่อน” ถึงจะรอด
.
วันหนึ่ง เธอกลับมาเปิดโพสต์เฟซบุ๊กของปั้น
ที่โพสต์ภาพยูนิต วิวมุมสูง พร้อมแคปชั่นว่า
“จบภารกิจแล้วครับ… ดาวน์นี้สร้างกำไรให้ผมทั้งเงิน และบทเรียน”
แก้มปิดโทรศัพท์
ถอนหายใจยาว
แล้วเปิดแอป Mobile Banking
กดโอนเงินค่าผ่อนคอนโดอีกงวด…
เพื่อห้องที่เป็นของเธอ
แต่ไม่เคยเป็นฝันของเธอเลยสักวัน
.
.
.
จบนิทาน
กลับมาสู่โลกความจริง
.
ตลาดวันนี้ คุณยังลงทุนรูปแบบขายดาวน์ได้
แต่คุณต้องคิดให้ดีและคิดให้หนักกว่าเดิม
เพราะตลาดไม่เป็นเหมือนเมื่อ 6 ปีที่แล้ว
วันนี้ถ้าคุณยังอยากจะเล่นตลาดนี้
ผมให้ Checklist ก่อนตัดสินใจจองดาวน์อสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร
.
1. วิเคราะห์ “ทำเล”
☐มี Demand จริงหรือไม่? (คนเช่า / คนซื้ออยู่จริง)
☐มีปัจจัยหนุนอนาคตหรือเปล่า? เช่น รถไฟฟ้า, ห้าง, ออฟฟิศ
☐ทำเลนี้อิ่มตัวหรือยัง? มีโครงการใหม่เปิดติด ๆ กันหรือไม่?
☐กลุ่มเป้าหมายที่เหมาะกับทำเลนี้คือใคร? เขามีงบเท่าไหร่?
.
🧠 2. รู้จัก “ยูนิตที่เลือก” แบบนักลงทุน
☐ยูนิตที่เลือก "ขายง่าย" หรือแค่ "ถูกใจเรา"?
☐วิวดี? ชั้นดี? ใกล้ลิฟต์? ไม่ติดบ่อบำบัด?
☐เป็นยูนิตที่มีจุดเด่นเมื่อเทียบกับห้องอื่นในโครงการหรือไม่?
☐ขนาดห้องเหมาะกับตลาดเป้าหมายหรือเปล่า?
.
💰 3. คำนวณเงินทุนและต้นทุนทั้งหมด
☐ยอดผ่อนดาวน์ทั้งหมดเท่าไหร่?
☐มีค่าใช้จ่ายแฝงอะไรบ้าง? (ค่าธรรมเนียมวันโอน, ค่ามิเตอร์, ค่าส่วนกลาง ฯลฯ)
☐มีเงินสำรองเผื่อ "ต้องโอนเอง" หรือไม่?
☐รับไหวไหม ถ้าต้องแบกห้องไว้ยาวกว่าแผน?
.
🛣️ 4. วาง Exit Plan ให้จบตั้งแต่เริ่ม
☐ถ้าขายดาวน์ไม่ได้ จะโอนเองหรือปล่อยเช่าได้ไหม?
☐ถ้ากู้ไม่ผ่าน มีแผนสำรอง? (คนค้ำ, เงินสด)
☐มีแผนปล่อยขายล่วงหน้ากี่เดือนก่อนโอน?
☐เตรียมช่องทางประกาศขายไว้แล้วหรือยัง?
.
📊 5. ศึกษา “คู่แข่ง” อย่างรอบด้าน
☐โครงการยังมีห้องเหลือหรือไม่? เหลือแบบไหนบ้าง?
☐โครงการมีโปรโมชั่นตอนโอนหรือเปล่า? ส่งผลต่อราคาเราไหม?
☐มีคนประกาศขายดาวน์ห้องแบบเดียวกันอยู่กี่ราย? ขายได้มั้ย?
☐เคยมีห้องมือสองในโครงการนี้ไหม? ขายราคาเท่าไร?
.
🎯 6. เตรียม “กลยุทธ์การตลาด” ถ้าจะขายดาวน์
☐รู้วิธีตั้งราคาขายดาวน์ (รวมทุน+กำไรที่เหมาะสม)
☐มีแผนทำคอนเทนต์ขายดาวน์? (รูป / จุดขาย / benefit ที่ต่าง)
☐วางแผนลงประกาศใน Marketplace, เพจ, และกลุ่มเฉพาะแล้ว
☐มี Story หรือ positioning สำหรับยูนิตของคุณหรือยัง?
.
⚠️ 7. เตือนตัวเองด้วยคำถาม “แรงๆ”
☐ถ้าขายดาวน์ไม่ออกจริงๆ ฉันยังโอเคอยู่ไหม?
☐ฉันจองเพราะรีบ? เพราะเชื่อคำโฆษณา? หรือเพราะวิเคราะห์จริง?
☐ฉันกำลังซื้อ “ของที่ขายได้” หรือ “ของที่ฉันอยากได้เฉยๆ”?
☐ถ้าเพื่อนมาปรึกษาเรื่องห้องแบบเดียวกัน ฉันจะแนะนำให้จองหรือไม่?
.
🧾 8. ขอสรุปสุดท้าย: จองดาวน์ = จองความเสี่ยง
☐ฉันมีแผน A (ขายดาวน์) และแผน B (โอนเอง) แล้ว
☐ฉันมีข้อมูลมากพอที่จะตัดสินใจอย่าง “นักลงทุน”
☐ฉันไม่ซื้อเพราะ FOMO (กลัวตกรถ) แต่ซื้อเพราะ “เห็นภาพจนจบ”
.
หากคุณเช็กครบทุกข้อ ✅ แล้วตัดสินใจจอง
คุณจะไม่ใช่แค่คนขายดาวน์
แต่คือนักลงทุนที่พร้อมรับผลลัพธ์ทุกทาง

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02FMX7zCsrRJR5t93bqCpa5qQng13hEXHwzCcnMc1FyKjYMi4w741AGmaAmLfoq1gSl