Duplex vs Loft ต่างกันยังไง? เจาะลึกคอนโด Double Space 2 ชั้น

เมื่อพูดถึงคอนโดที่มี Douple Space 2 ชั้น
หลายคนมักจะสับสนระหว่าง
Duplex Type และ Loft Type
ว่าจริงๆแล้วสิ่งที่ตัวเองกำลังเห็น
ห้องนั้นเรียกว่าอะไรกันแน่
.
และหลายคน
มันจะเรียกห้อง 2 ชั้น
ว่า Duplex แบบติดปาก
ไม่ต่างกับการเรียกแฟ้บหรือมาม่า
.
ทำให้เรามักหลงไปกับคนขายที่บอกว่า
ห้องนี้เป็น Duplex Type
พื้นที่ 2 ชั้นรวมกันมี 35 ตรม.
แต่ในโฉนดจะใส่แค่พื้นที่ด้านล่าง
ไม่ใส่พื้นที่ชั้นบน
เพื่อจะได้จ่ายค่าส่วนกลางน้อยลง
.
หรือการโน้มน้าวให้คำนวนว่า
สมมติว่าชั้นล่างมีพื้นที่ในโฉนด 24 ตรม.
พื้นที่ชั้นบน 9 ตรม.
รวมเป็น 35 ตรม.
.
แต่เวลาคำนวนราคาขาย
จะเอาชั้นล่าง+ชั้นบนมารวมกัน
ทำให้เราถูกหลอกตัวเลข
.
เช่น สมมติว่าพื้นที่ขายห้องนี้
อยู่ที่ 3,500,000 บาท
.
ถ้าเราคิดแต่ในพื้นที่โฉนด 24 ตรม.
จะได้ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 145,833 บาท/ ตรม.
.
แต่คนขายจะอธิบายว่า
จริงๆแล้ว
เราได้พื้นที่ใช้สอยจริงอยู่ที่ 35 ตรม.
ทำให้การคิดราคา
จึงอยู่ที่ 100,000 บาท/ ตรม.
เราจึงเคลิ้มไปกับตัวเลข
ว่ากำลังซื้อห้อง Duplex ที่ถูกกว่าทั่วไป
.
ทั้งๆที่จริงแล้ว
ชั้นบนของ Loft Type ในเชิงกฏหมาย
ถือว่าเป็นเพียงเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งเท่านั้น
.
ที่มาจริงๆของห้อง Type Loft
คือถ้าตามข้อกำหนดกฏหมาย
พื้นที่การขายของโครงการนั้นเต็มแล้ว
แต่พื้นที่ความสูงยังไปได้ต่อ
จึงเกิดห้อง Type Loft เกิดขึ้น
.
ทุกวันนี้ Dev บางเจ้า
ใช้การเล่นแร่แปรธาตุ
จนเกิด Loft/Duplex พันธุ์ทางขึ้นมา
ทำให้ผู้บริโภคสับสนเข้าไปใหญ่
.
ทั้งสองแบบนี้แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ
ตั้งแต่แนวคิด การออกแบบ ฟังก์ชันการใช้งาน
ไปจนถึงกฎหมาย และโครงสร้าง
.
วันนี้ผมจะมา Breakdown รายละเอียดให้ชัดเจน
ว่า Duplex กับ Loft นั้น
มีความแตกต่างกันอย่างไร
อย่าเข้าใจเองด้วยตาเปล่า
แล้วปล่อยให้คนอื่นป้อนข้อมูลแบบผิดๆ
.
.
.
1️⃣ ความแตกต่างเชิงโครงสร้าง
🔴Duplex
✅โครงสร้างชั้นบนต้องออกแบบรองรับน้ำหนักจริงตั้งแต่แรก
✅พื้นชั้น 2 เป็นโครงสร้างถาวร มีคาน เสา และระบบวิศวกรรมที่รองรับการใช้งานเต็มรูปแบบ
✅บันไดภายในเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างหลัก ไม่สามารถรื้อออกได้
✅ชั้นบนมีทั้งแบบเปิดโล่งและไม่เปิดโล่ง
.
🟡Loft
⭐พื้นชั้น 2 เต็มไม่เต็มพื้นที่ ใช้โครงสร้างเหล็กหรือโครงสร้างเสริมสำหรับการทำชั้นลอย
⭐ชั้นลอยไม่ได้รองรับน้ำหนักเทียบเท่าชั้นจริง ส่วนใหญ่ใช้เป็นพื้นที่เบา เช่น เตียงนอน หรือมุมอ่านหนังสือ
⭐ชั้นบนมักเป็นแบบเปิดโล่งไม่มีการกั้นห้อง
.
.
2️⃣ กฎหมายและการคำนวณพื้นที่
🔴Duplex
✅เพดานสูงไม่น้อยกว่า 2.6 ม./ชั้น รวม 5.2 ม. ขึ้นไป
✅พื้นที่ชั้นบนทั้งหมดจะถูกนับเป็นพื้นที่ใช้สอยจริง และแสดงในโฉนด
✅ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา และภาษีคิดตามพื้นที่จริงทั้งหมด
✅ชั้นบนต้องมีประตูออกไประเบียงทางเดิน (เหมือนเป็นทางหนีไฟ)
✅พื้นที่ใช้สอย และอัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ คำนวนเท่ากับตารางเมตรของโฉนด
.
🟡Loft
⭐เพดานโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.2–5 เมตร (บางโครงการสูงถึง 5.5 ม.)
⭐พื้นที่ชั้นลอยส่วนใหญ่ไม่ถูกนับรวมในโฉนด (เว้นแต่ยื่นขออนุญาตดัดแปลงและผ่านการอนุมัติ)
⭐การคำนวณค่าส่วนกลางและภาษีจะอิงเฉพาะพื้นที่หลัก ไม่รวมชั้นลอย
⭐ชั้นบนไม่มีประตูออกไประเบียงทางเดิน
⭐อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ คำนวนตามพื้นที่ชั้นล่างเท่านั้น
.
.
3️⃣ ลักษณะการใช้งานและความเป็นส่วนตัว
🔴Duplex
✅ชั้นบนเป็นพื้นที่แยกอิสระ เช่น ห้องนอน ห้องน้ำ หรือ walk-in closet
✅ชั้นบนจะมี Public Space ก่อนถึงห้องนอน
✅มีประตูหรือผนังกั้นชัด ปลอดภัย มีความเป็น Private สูง
.
🟡Loft
⭐ชั้นลอยใช้เป็นมุมนั่งเล่นหรือห้องนอนแบบเปิด มีการเชื่อมต่อกับชั้นล่างโดยไม่มีกำแพง
⭐เดินขึ้นชั้นบนแล้วถึงเตียงนอนเลย
⭐ไม่เหมาะมีห้องน้ำชั้นบน ต้องใช้ร่วมกับชั้นล่าง
⭐ความเป็นส่วนตัวน้อยมาก เพราะไม่ได้กั้นห้องแยกจริง
.
.
4️⃣ โครงสร้างรองรับน้ำหนัก
🔴Duplex
✅บ้านสองชั้นภายในเดียว โครงสร้างต้องรองรับเต็มรูปแบบ
✅พื้นชั้นบนรองรับเฟอร์นิเจอร์หนักและผู้อยู่อาศัยได้ตามมาตรฐาน
.
🟡Loft
⭐ชั้นลอยส่วนใหญ่เป็นโครงสร้างเบา ไม่ได้ออกแบบให้รับน้ำหนักมาก
⭐เหมาะกับการใช้งานกึ่งถาวร เช่น นั่งเล่น วางของเบาๆ
.
.
5️⃣ ราคาและต้นทุน
🔴Duplex
✅ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องปกติ เพราะได้พื้นที่ใช้สอยจริงเพิ่ม
✅ค่าส่วนกลางและค่าดูแลสูงขึ้นตามพื้นที่จริง
✅งบตกแต่งและติดตั้งระบบต่าง ๆ สูงกว่าห้องชั้นเดียว
.
🟡Loft
⭐ราคาต่อตารางเมตรใกล้กับห้องปกติ แต่ราคาขายจริงมักสูงกว่าด้วยเหตุผลด้านภาพลักษณ์และดีไซน์
⭐ค่าไฟฟ้าสูงขึ้น เพราะเพดานสูง ต้องใช้เครื่องปรับอากาศขนาดใหญ่
⭐ค่าออกแบบภายในสูง หากต้องการชั้นลอยที่ใช้งานจริงและปลอดภัย
.
.
6️⃣ การลงทุนและตลาดผู้เช่า
🔴Duplex
✅เหมาะสำหรับคนที่เน้นการอยู่อาศัยระยะยาว ต้องการฟังก์ชันจริง มีครอบครัว หรือทำงานแบบ Work from Home
✅กลุ่มผู้เช่ามีขนาดเล็กกว่า แต่พร้อมจ่ายสูง
✅การขายต่อ ใช้เวลานาน เพราะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ
.
🟡Loft
⭐กลุ่มผู้เช่าชอบสไตล์ urban, minimal, creative
⭐ปล่อยเช่าง่ายขึ้นในเมืองใหญ่ กลุ่มคนทำงานหรือคนรุ่นใหม่ตอบรับดี
⭐การขายต่อทำได้ง่ายกว่าในระยะสั้น แต่หาก supply เพิ่มขึ้น ราคาสามารถปรับลงได้เร็ว
.
.
.
ดังนั้น ก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อห้องแบบไหน
ข้อมูลควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจ
แปลนห้องจริง
และระบุพื้นที่ในโฉนดให้ชัด
.
ตรวจสอบความสูงเพดาน
และการออกแบบ mezzanine (ชั้นลอย)
ว่าใช้งานจริงได้หรือไม่
.
ค่าดูแลส่วนกลาง ค่าภาษี และค่าใช้จ่ายอื่นๆ
เป้าหมายการใช้งานระยะยาว
(อยู่เอง, ปล่อยเช่า, ถือขายต่อ)
.
ซึ่งจุดประสงค์ของแต่ละ Type นั้น
มีความชัดเจนในการออกแบบ
.
Duplex คือห้องที่เน้นการใช้งานจริง
มีชั้น 2 เต็มรูปแบบ
ให้ฟิวเหมือนอยู่บ้าน
เหมาะสำหรับคนที่มองหาพื้นที่เพิ่มจริง
ไม่ใช่แค่ความรู้สึกกว้าง
.
ส่วน Loft คือห้องที่เน้นความโปร่ง
แต่มีข้อจำกัดเรื่องพื้นที่และงบประมาณ
และเหมาะกับคนที่ให้ความสำคัญ
กับ Design มากกว่า Function

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0Hq8dqwFefHBQu8UKBhXQLnPGna9jfFBPTTPeTxabFeSHyCZ19X9R5WDscvoHMfvul