คัดผู้เช่าอย่างไรไม่ให้ปวดหัว รวมเทคนิคกรองคนก่อนปล่อยเช่า

หลายคนมองการปล่อยเช่าเป็นเรื่องง่าย
เป็นpassive income
แค่มีบ้าน มีคอนโด
แล้วหาผู้เช่าให้เต็ม
เก็บกินค่าเช่าไปยาวๆ
.
แต่ในโลกจริง
การปล่อยเช่าที่ดี
มันคือ “การคัดคน”
ไม่ใช่แค่ “การหาคน”
.
เรากำลังพูดถึงการเลือกผู้เช่า
คนที่อยู่แล้วสบายใจ
อยู่แล้วไม่สร้างปัญหา
ไม่ใช่คนที่พร้อมจ่ายตอนแรก
แล้วมีแต่ปัญหาในระหว่างเช่า
จนต้องบอกเลิกสัญญาภายหลัง
.
"คัดกรองผู้เช่าอย่างไร ไม่ให้ต้องปวดหัวตอนท้ายเกม"
.
.
1️⃣ ก่อนอื่นต้องเช็กเอกสารแบบละเอียด (Document Verification)
สำหรับคนไทย
✅บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน
✅สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3–6 เดือน หรือ Statement
✅หนังสือรับรองงาน ถ้ามี ยิ่งดี
.
สำหรับต่างชาติ
✅Passport + Visa (ดูดี ๆ ว่าเป็น Visa ประเภทไหน)
✅Work Permit หรือสัญญาจ้าง
✅Statement บัญชี
✅หลักฐานที่อยู่ก่อนหน้าในไทย (เช่น สัญญาเช่าเดิม หรือใบแจ้งค่าน้ำค่าไฟ)
.
ถ้าผู้จะเช่าปฏิเสธ
หรือให้ข้อมูลแบบกั๊ก ๆ
นี่คือธงแดงผืนแรก🚩
.
.
2️⃣การสัมภาษณ์เชิงลึก (Behavioral Screening)
ต้องสัมภาษณ์แบบมีศิลปะ
การถามตรงๆห้วนๆเกินไป
อาจจะทำให้ผู้จะเช่ารู้สึกไม่สบายใจ
หรือจะได้คำตอบที่ผิดจากความเป็นจริง
.
ยกตัวอย่างคำถาม
✅เคยเช่าที่ไหนมาก่อน?
✅ทำไมย้ายมาอยู่ที่นี่?
✅ปกติจ่ายค่าเช่าอย่างไร ตรงเวลาไหม?
✅มีแผนจะอยู่กี่ปี?
.
สังเกตุน้ำเสียง ท่าที วิธีตอบ
ภาษากายมันโกหกไม่ได้
ถ้าพูดไม่ตรง พูดอ้อม
หรือมีท่าทีรีบปัดเรื่อง
มักมีอะไรซ่อนอยู่
.
.
3️⃣ ตรวจสอบเครดิตและพฤติกรรมการเงิน (Credit and Financial Behavior Check)
มาตรฐานสากลของหลายประเทศ
มักจะตรวจสอบรายได้
หรือ statment ของผู้จะเช่าด้วย
#แปลกมากที่ประเทศไทยไม่มีการกำหนดตรงนี้
.
ซึ่งค่าเช่าที่ผู้เช่าจะเข้าอยู่
ต้องไม่เกิน 30–35% ของรายได้
ถ้ามากเกิน 50 % ถือว่าเสี่ยง
.
ส่วนยอดคงเหลือในบัญชี
ควรมี 3–5 เท่าของค่าเช่า
เป็นเงินสำรอง
เช่น
ค่าเช่า 50,000 บาท
ต้องมีอย่างน้อย 150,000–250,000 บาทในบัญชี
.
สำหรับ Expat หลายคน
ที่บริษัทออกค่าเช่าให้
ตรวจสอบ Letter of Guarantee ได้
จะช่วยลดความเสี่ยงได้
.
.
4️⃣ ตรวจสอบแหล่งอ้างอิง (Reference Check)
หลายคนอาจจะมองว่า
บางคำถามหรือบางเอกสาร
ถือเป็นเรื่องส่วนตัว
หนำซ้ำยังอ้างเรื่อง PDPA เข้ามาเกี่ยวข้อง
.
ดังนั้นการขอข้อมูลจากบุคคลที่ 3 เช่น
ขอเบอร์ติดต่อของผู้ให้เช่าเดิม
หรือหัวหน้างาน (ในกรณีผู้เช่ามีประวัติอยู่ก่อน)
.
จะทำให้ลดความรู้สึกไม่สบายใจ
หรือการกระทบกระทั่งทางความรู้สึกได้
.
.
5️⃣การประเมิน Lifestyle และภาพรวมการใช้ชีวิต (Lifestyle and Overall Living Evaluation)
สไตล์ไทยๆการถามตรงๆ
อาจจะไม่ค่อยได้ข้อมูลที่เป็นความจริงนัก
แต่เราสามารถสืบจากที่อื่นได้
นั่นคือ Lifestyle บน Social media
.
เราสามารถขอดูหรือแอบส่งผู้จะเช่า
ว่ามี Lifestyle หรือความคิดเป็นอย่างไร
ซึ่งการแชร์หรือการเข้าไปคอมเม้นท์อะไรก็ตาม
ก็พอจะเห็นพฤติกรรมว่าเป็นเช่าไร
แต่ละเดือนใช้จ่ายไปกับอะไรบ้าง
.
ถ้าดูแล้วไม่มั่นคงหรือไม่ปลอดภัย
อาจจะขอเพิ่มวงเงินประกัน
และระบุบทลงโทษในสัญญาอย่างชัดเจน
.
หรือบางประเทศ
ถึงขั้นขอให้มีคนค้ำประกันคนจะเช่าเลยก็มี
.
.
.
ซึ่งพฤติกรรมที่ควรระวังเป็นพิเศษ
ที่ส่อแววว่าจะมีปัญหา
ผมสรุป List มาให้ดังนี้
.
1️⃣ รีบย้าย รีบจ่าย รีบเซ็น ไม่สนใจอ่านสัญญา
2️⃣ ไม่ยอมให้ข้อมูลส่วนตัว หรืออ้างเรื่องความเป็นส่วนตัวจนเกินเหตุ
3️⃣ ต่อรองหรือขอผ่อนเงินประกัน หรือค่าธรรมเนียมทุกอย่าง
4️⃣ ข้อมูลไม่ตรง หรือพูดวนไปวนมา
5️⃣ เปลี่ยนเงื่อนไขตลอดเวลา เดี๋ยวเพิ่มคน เดี๋ยวขอลดราคา
6️⃣ ดูถูกกฎบ้าน/คอนโด อ้างว่าที่เก่าก็ทำ ไม่เห็นมีใครร้องเรียน
7️⃣ ไม่สนใจรายละเอียดการดูแลบ้าน ไม่ถามเรื่องขยะ ซ่อมบำรุง ค่าใช้จ่ายจุกจิก
.
การคัดกรองผู้เช่า
เอเจ้นท์ควรให้ข้อมูล
กับผู้จะเช่าให้มากที่สุด
และผู้ให้เช่า
ควรพิจารณาข้อมูลอย่างถี่ถ้วน
.
ถ้าผู้เช่ามีธงแดง 2–3 ข้อขึ้นไป
แนะนำให้ปฏิเสธดีกว่า
.
คนส่วนใหญ่เลือกผู้เช่า
เพราะน่าจะจ่ายได้
.
แต่คนที่มีประสบการณ์มามาก
จะเลือกผู้เช่า
ที่อยู่แล้วไม่สร้างปัญหา
ถ้านึกภาพไม่ออก
ให้ดูอย่างผู้เช่าคนจีนเทาเป็นตัวอย่าง
.
อย่าเสียดาย income ที่จะเข้ามา
เพราะถ้ามีปัญหาขึ้นมา
outcome อาจจะมากกว่าก็ได้

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid02JHLnFMVQ2zM219ihqHdTUnkdh9pgVnizgk5b8xSuL6bP8mqzjLYZPK3TzipnYKnQl