เช่าระยะยาว vs เซ้ง vs เช่าช่วง vs ค่าหน้าดิน — ต่างกันยังไง?

วันนี้แอบเห็นประเด็นที่น่าสนใจอีกอันนึง
ถ้าเป็นคนปล่อยเช่าบ้าน หรือคอนโด
อาจจะไม่ค่อยเจอเรื่องพวกนี้
.
แต่ถ้าเป็นการเช่าเชิงพาณิชย์
เหล่าพ่อค้า แม่ค้าและผู้ประกอบการที่มีหน้าร้าน
จะเจอสิ่งพวกนี้บ่อยมาก
เจอจนบางทีอาจจะเริ่มสับสน
ว่าการลักษณะของสิทธิในการเช่าเชิงพาณิชย์แต่ละอย่าง
มันต้องใช้คำว่าอะไรบ้าง
เดี๋ยวเรามาอธิบายให้ฟัง
.
1.เช่าระยะยาวกับเซ้ง เหมือนกันมั้ย?
เดี๋ยวอธิบายแต่ละตัวก่อน
.
เช่าระยะยาวคืออะไร ?
✅เป็นการทำสัญญาระหว่างผู้ให้เช่า (เจ้าของทรัพย์) กับผู้เช่า ( A กับ B )
✅กำหนดระยะเวลาเช่าชัดเจน ตั้งแต่ 3 ปี จนถึง 30 ปี
✅ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือนหรือรายปีตามที่ตกลงกัน
✅สิทธิการใช้ทรัพย์สินจะสิ้นสุดเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า
✅มักใช้ในอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน อาคารสำนักงาน
.
ส่วนเซ้งคืออะไร?
✅คือการโอนสิทธิการเช่าต่อจากผู้เช่ารายเก่าไปยังผู้เช่ารายใหม่ (A เช่ากับ B และ B เอาไปปล่อยให้ C ต่อ)
✅มักมีค่าเซ้ง (เงินก้อน) ที่ผู้รับเซ้งต้องจ่ายให้กับผู้เซ้ง
✅ผู้รับเซ้งจะได้รับสิทธิการใช้ทรัพย์สินต่อจากผู้เช่ารายเดิมจนหมดอายุสัญญา
✅นิยมในธุรกิจ เช่น ร้านอาหาร ร้านค้าในห้าง ตลาด ฯลฯ
✅มักได้อุปกรณ์หรือการตกแต่งภายในร้านมาด้วย
.
.
.
#ถ้าให้สรุปง่ายๆ
เช่าระยะยาว
คือผู้เช่าทำสัญญากับเจ้าของโดยตรง
โดยการเช่าไม่ต่ำกว่า 3 ปี
.
เซ้ง
คือการรับสิทธิจากผู้เช่าเดิม
และจ่ายเงินก้อนให้ผู้เช่าเดิมส่วนนึง
ซึ่งค่าเซ้งมักจะประกอบไปด้วย
✅ค่าอุปกรณ์ที่มีอยู่เดิม
✅ค่าประกัน
✅ค่าทำสัญญา
✅ค่าเปลี่ยนมือ
✅ค่าดำเนินการอื่นๆ (ถ้ามี)
ผู้เช่าเดิมจะมัดรวมเป็นเงินก้อนในค่าเซ้งไปเลย
.
.
.
ซึ่งหลายคนพอฟังแบบนี้แล้ว
มักจะคิดต่อว่า
#ค่าเซ้งมันกับค่าหน้าดินมันคือตัวเดียวกันใช่มั้ย
ก็ต้องตอบว่า "ไม่ใช่"
.
หลายคนจะเข้าใจว่า
มันคือค่าแรกเข้าเหมือนกัน
เลยคิดว่ามันเป็นตัวเดียวกัน
แต่แท้จริงแล้ว
.
ค่าเซ้งและค่าหน้าดิน
เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการใช้สิทธิ์ในทรัพย์สิน
แต่มีความแตกต่างกัน
ทั้งในด้านวัตถุประสงค์
และผู้ที่เกี่ยวข้อง
.
#ค่าหน้าดิน (หรือค่าแป๊ะเจี๊ยะ)
เป็นเงินก้อนที่ผู้เช่าจ่ายให้กับเจ้าของที่ดิน ( A กับ 😎
เพื่อเป็นค่าตอบแทนในการเข้าทำสัญญาเช่า
โดยมักเรียกเก็บ
นอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือนหรือรายปี
.
บางคนอาจเป็นการเรียกค่าเสียโอกาส
ที่เจ้าของไม่สามารถยกเลิกสิทธิไปให้ผู้อื่นได้
ตลอดระยะเวลาการเช่า
.
ซึ่งค่าหน้าดินมักจะมาเกี่ยวข้อง
ในการเช่าระยะยาว
ระยะสั้นมักจะไม่มีใครเรียกเก็บ (แต่ก็มีบ้าง)
.
โดยสิ่งที่ได้รับ
สิทธิ์ในการเช่าทรัพย์สิน
ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา
.
ลักษณะการใช้งาน
มักเป็นการเช่าที่ดินระยะยาว
เช่น การเช่าที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารหรือดำเนินธุรกิจ
.
.
.
คราวนี้มีคนถามอีก
#แล้วเซ้งกับเช่าช่วงเหมือนกันมั้ย
ก็ต้องตอบว่า "มันก็ต่างกันอีก"
.
หลักๆมันต่างตรงที่
การที่ผู้เช่า
นำทรัพย์สินที่ตนเช่ามา
ไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อ ( B กับ C )
#แต่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สินก่อน
.
มักใช้ในกรณีที่ผู้เช่า
มีสิทธิ์ในการให้เช่าช่วงตามสัญญา
เช่น การเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าแล้วให้ร้านค้าย่อยเช่าต่อ
.
ข้อกำหนดของการเช่าช่วง
มักจะขึ้นอยู่กับ B ที่เป็นคนปล่อยเช่าช่วง
ถ้า C รับข้อตกลงข้อ B ได้
ก็ถือว่าดิล
(แต่ข้อกำหนดของ B จะต้องไม่ขัดแย้งกับข้อตกลงของ A)
.
ซึ่งต่างจากเซ้ง
ที่ข้อตกลงและข้อบังคับ
ยังคงต้องเป็นของ A ซะส่วนใหญ่
.
.
.
ถึงตอนนี้อาจจะงง
ว่า เช่าระยะยาว,เช่าช่วง,เซ้ง,ค่าหน้าดิน มันคืออะไรแน่
ขอสรุปอีกรอบ
.
🔹 เช่าระยะยาว (Long-term Lease)
✅เช่ากับ เจ้าของทรัพย์สิน โดยตรง
✅สัญญานาน เช่น 3 ปี, 10 ปี, 30 ปี
✅มีค่าเช่าจ่ายตามรอบ (เดือน, ปี)
✅ใช้สำหรับอยู่อาศัย ทำธุรกิจ หรือก่อสร้างได้
✅อาจมี ค่าหน้าดิน เพิ่มถ้าเจ้าของเรียกเก็บ
.
🔹 เช่าช่วง (Sublease)
✅ผู้เช่าเดิม (ที่ทำสัญญากับเจ้าของ) เอาสิทธิ์ไปให้คนอื่นเช่าต่อ
✅ต้องมี เจ้าของที่ดิน/ตึกยินยอม
✅คนเช่าช่วงไม่ได้เช่าโดยตรงกับเจ้าของ
✅ถ้าเจ้าของไม่อนุญาต เช่าช่วงอาจผิดสัญญาได้
.
🔹 เซ้ง (Lease Transfer)
✅ผู้เช่าเดิม "โอนสิทธิ์" ทั้งหมดให้คนใหม่
✅มักมี ค่าเซ้ง ที่ต้องจ่ายเป็นเงินก้อน
✅ผู้รับเซ้งได้สิทธิ์เช่าต่อพร้อมทรัพย์สิน (เช่น ร้าน, อุปกรณ์)
✅ต้องดูด้วยว่าสัญญาเช่าเดิมอนุญาตให้เซ้งหรือไม่
.
🔹 ค่าหน้าดิน (Key Money / แป๊ะเจี๊ยะ)
✅เงินก้อนที่ จ่ายให้เจ้าของที่ดิน แยกต่างหากจากค่าเช่า
✅เป็น "ค่าสิทธิ์" ในการได้เช่าทำเลดี ๆ
✅เจอได้ทั้งในสัญญาระยะสั้นและระยะยาว
✅ไม่มีสิทธิ์ในที่ดินมากกว่าการเช่าปกติ แค่เป็น "ค่าทำเล" และ "ค่าเสียโอกาส"
.
ถ้าอ่านเฉยๆอาจจะสับสน
แต่ถ้าคนที่ทำในวงการนี้อยู่ประจำ
จะรู้เลยว่าการได้สิทธิหรือการโอนสิทธิแบบนี้
เค้าจะใช้คำเรียกว่าอะไร
ดังนั้นอย่าใช้คำผิดนะ
เพราะมันคนละความหมายกันหมดเลย
.
ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0hgXn4rSF7r9NSZ6PruhLBcDG3XFwAnxurQEwkLZV7xV1HWYXXrekDbLbQMMYy59cl