เจาะลึกตลาดบ้านเช่าหรูปี 2025 ทำไมต่างชาติหาย? ใครยังอยู่? เจ้าของต้องปรับตัวยังไง

ติดค้างเรื่องนึงไว้
กำลังจะเขียนแต่ป่วยหนักพอดี
ตอนนี้เริ่มพอทรงๆ พอไหวละ
ลุกมาเขียนต่อให้เสร็จละกัน
มันค้างคาใจ
.
ตอนนี้เชื่อว่าหลายคน
ที่อยู่ในธุรกิจสายปล่อยเช่า
จะเริ่มสังเกตุ
หรือเอะใจอะไรขึ้นมาบางอย่างได้ว่า
เริ่มเห็น listing บ้านหรูระดับ Ultra Luxury
ที่มีราคาค่าเช่ามากกว่า 300k
ถูกนำมา Relist ปล่อยเช่ามากขึ้น
.
คนที่มีศักยภาพเช่าบ้านหรูขนาดนั้นได้
ตอนนี้ไม่เช่าแล้วหรอ
แล้วถ้าไม่เช่าที่ไทยหรือกรุงเทพ
จะย้ายไปเช่าที่ไหน
.
จะบอกว่าบทความนี้ถ้าลงดีเทลลึกๆทั้งหมด
มันจะยาวววววววมากๆๆๆๆๆ
ผมจะพยายามสรุปเป็นหัวข้อคำถาม
ให้พอเห็นเป็นภาพรวมละกัน
ใครอยากให้เพิ่มรายละเอียดจุดไหน
ค่อยว่ากันในบทความถัดไป
#ยาวนะบอกไว้ก่อน
.
.
.
#Q1 กำลังซื้อและเช่าจากต่างชาติหายไปไหน?
#A1 ไทยไม่ใช่ Safe Haven สำหรับชาวจีนอีกต่อไป
ตรงนี้ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญมาก
ของตลาดอสังหาฯ
และบ้านเช่าระดับบนในไทย
.
เพราะภาพลักษณ์ของไทยในสายตาคนจีน
เป็นตัวแปรใหญ่ที่เคยทำให้ Demand จากจีน
หลั่งไหลเข้ามา
.
แต่พอมีข่าวดังระดับประเทศอย่าง
✅ดาราชื่อดังอย่าง"เสี่ยวซี" ถูกหลอกมาขายงานเถื่อน
✅Taxi หลอกนักท่องเที่ยว
✅การลักพาตัวนักท่องเที่ยวจีน
✅การยิงกันในห้างในกรุงเทพฯ
.
สื่อจีนโดยเฉพาะ Douyin, Weibo และ Xiaohongshu
มีการแชร์ข่าวเหล่านี้อย่างกว้างขวาง
ซึ่งมีผลกระทบกับคนจีนที่มีลูกหรือผู้สูงอายุ
เริ่มเกิดความลังเล
และไม่อยากพาครอบครัวมาอยู่ที่ไทย
.
.
.
#A2 ข่าว "มาเฟียจีนในไทย" และตำรวจไทย
กระแสข่าวว่ามีการจ่ายใต้โต๊ะ
การลักลอบ หรือการค้ามนุษย์
การคอรัปชั่นทุกหน่วยงาน
ที่มีเจ้าหน้าที่ไทยเกี่ยวข้อง
อาจจะดูดีกับพวกที่มาทำธุรกิจสีเทา
.
ที่จีนทำไม่ได้
เลยมาทำที่ไทยแทน
.
แต่กับนักท่องเที่ยวทั่วไป
ชาวจีนมองว่า
เป็นความเสี่ยงมากๆ
เพราะไม่รู้จะแจ็คพอต
โดนกับตัวเองตอนไหน
.
.
.
#A3 ความไร้เสถียรภาพทางการเมือง
และความไม่แน่นอนของนโยบายรัฐ
ไทยไม่มีนโยบายระยะยาว
ที่เปิดรับต่างชาติแบบชัดเจน
เท่า มาเลเซีย (MM2H), สิงคโปร์, หรือดูไบ
.
โครงการวีซ่าระยะยาวของไทย LTR หรือ DTV
ยังจำกัดกลุ่ม
และขั้นตอนซับซ้อน
.
เป็นผลให้นักลงทุนจีนไม่มั่นใจว่า
ถ้ามาอยู่ไทย 5–10 ปี
จะปลอดภัยและอยู่ได้จริงไหม
.
.
.
ซึ่งแน่นอนว่า
ภาพลักษณ์จากสื่อจีน
คนจีนจำนวนมากรับข่าวผ่านแอปจีน
ซึ่งข่าว “ด้านลบ” ของไทย
มักได้รับความสนใจมากกว่าด้านดี
.
คลิปหรือโพสต์ที่พูดว่า
“จีนไม่ควรมาลงทุนในไทย”
ได้รับ Engagement สูง
ในช่วงปี 2023–2024 ที่ผ่านมา
.
ทั้งหมดนี้
ทำให้คนจีนกลุ่ม Ultra Luxury
ที่มักให้ความสำคัญกับ "ความมั่นคงระยะยาว"และ "ความน่าอยู่"
เมื่อมองมาที่ไทยแล้ว
จึงเบนเข็มย้ายจากไทย
ไปอยู่ที่เวียตนาม,มาเลเซียหรือญี่ปุ่นแทน
.
สิ่งนี้ผมมองว่าเป็นเหตุผลหลัก
ที่ทำตลาดเช่าบ้านหรู
หรือการซื้อคอนโด Biglot เพื่อลงทุน
แบบในช่วง2-3ปีที่ผ่านมา
ได้หายไปจากประเทศไทยแบบงงๆ
.
หนำซ้ำเริ่มมีการเทขายขาดทุนจากนักลงทุนจีน
เพื่อหอบเงินไปลงทุนประเทศอื่น
ทำให้ราคาตลาดบ้านเราสลวนเข้าไปอีก
.
.
.
แต่ก็ยังมีเหตุปัจจัยอื่น
ที่เป็นแรงผลักดัน
ให้จีนหรือชาวต่างชาติระดับ High Net Worth (HNW)
ได้หายไปจากไทยเช่นกัน
นั่นก็คือ
.
#AA1 ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ซบเซา
โดยเฉพาะจากจีน, รัสเซีย, และยุโรปตะวันออก
ประสบกับภาวะเศรษฐกิจถดถอย-ผันผวน
หรือมาตรการควบคุมเงินทุนออกนอกประเทศ (capital control)
ทำให้ไม่สามารถเคลื่อนย้ายเงินได้ง่ายเหมือนเดิม
.
#AA2 การตั้งภาษีนำเข้าสินค้าจากจีนของทรัมป์
อาจไม่ได้กระทบกับตลาดบ้านเช่าในไทยโดยตรง
แต่มีผลทางอ้อม
ที่ลึกและค่อนข้างน่าสนใจ
โดยเฉพาะต่อกลุ่มลูกค้าต่างชาติ
ที่เคยเป็นกำลังซื้อหลัก
ในตลาดบ้านเช่าระดับกลาง-บน ในไทย
.
จากเหตุการณ์นี้
ทำให้เศรษฐกิจจีนเริ่มแผ่วลง
สงครามการค้าสหรัฐฯ–จีนในยุคทรัมป์ทำให้จีนเริ่มเผชิญกับ
✅การลดลงของการส่งออก
✅ความไม่มั่นใจของนักลงทุนในประเทศ
✅การโยกย้ายฐานการผลิตออกจากจีนไปยังเวียดนาม/อินโดฯ/เม็กซิโก/อินเดีย เพื่อเลี่ยงกำแพงภาษีที่ส่งจากจีนโดยตรง
.
เป็นผลทำให้คนจีนระดับกลาง-บน
เริ่มเก็บเงินมากกว่าการใช้จ่ายฟุ่มเฟือย
.
#AA3 จีนเริ่มควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศเข้มขึ้น
ธนาคารกลางจีน (PBoC)
คุมเข้มการโอนเงินไปต่างประเทศมากขึ้นเรื่อย ๆ
.
บวกกับค่าเงินหยวนอ่อนตัว
ทำให้การเช่าบ้านในไทย
ที่ต้องจ่ายเป็นเงินบาท
ดูแพงขึ้นสำหรับชาวจีน
.
กลุ่มจีน Hi-End ตอนนี้จึงย้ายไปอยู่ที่
เวียตนาม เกาหลี ญี่ปุ่นแทน
.
#AA4 ฐานการผลิตย้ายมาที่อาเซียน รวมถึงไทย
โรงงานหลายแห่งย้ายจากจีนมาไทย
ทำให้มี Expat ใหม่เข้ามา
เช่น ญี่ปุ่น เกาหลี อินเดีย
ซึ่งตอนนี้ #อินเดียมาแทนที่จีนแล้ว
.
แต่กลุ่มนี้ก็ไม่ใช่กลุ่ม Hi-End
ที่สามารถเช่าบ้านระดับ 300k+ได้
แต่เป็นบ้านเช่าในเรท 100K ลงไปแทน
.
.
.
#Q2 ทำไมราคาเช่าที่200k ถึงเป็นราคาจุดตัดของsegmentลูกค้าระดับนี้
#B1 เป็นเพดานสวัสดิการของ Expat ระดับสูง
บริษัทข้ามชาติ เช่น ญี่ปุ่น, สหรัฐฯ, EU
ที่ส่งผู้บริหารมาไทย
มักมีเพดานสวัสดิการค่าเช่าให้ตามตำแหน่ง
.
ระดับ Middle Manager: 50k–120k
ระดับ Director–VP: 150k–200k
ระดับ Country Head ขึ้นไป: 250k+
.
แต่ในเชิงโครงสร้างบริษัท
ส่วนใหญ่หยุดที่ 200k
เว้นแต่เป็น Regional Director จริง ๆ
.
ดังนั้นทรัพย์เช่าที่เกิน 200k
จะเกินงบอัตโนมัติ
สำหรับ Expat แม้รายได้สูง
.
#B2 กลุ่มครอบครัวจีนที่ส่งลูกเรียน
โรงเรียนนานาชาติในไทย
มักมีงบประมาณเฉลี่ยรวมทั้งหมด
ราว 300k–400k/เดือน
.
ค่าเรียน ~100k+/term
ค่าใช้จ่ายครอบครัว ~100k
เพดานค่าเช่าจึงอยู่ที่ 120k–180k/เดือน
พอเกิน 200k
จะเริ่มถูกมองว่าไม่คุ้ม
แม้จะมีเงินจ่ายก็ตาม
.
#B3 เป็นระดับราคาที่ถูก
เมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อ
ลูกค้าบางคน
โดยเฉพาะคนไทยและต่างชาติที่อยู่ยาว
เริ่มตั้งคำถามว่า
.
“เช่าเดือนละ 200,000 = 2.4 ล้าน/ปี ถ้าอยู่นานขนาดนั้น ทำไมไม่ซื้อเลย?”
.
ทำให้บ้านเช่า 200k+
ต้องมีจุดขายมากจริง ๆ
เช่นทำเลเฉพาะ, สไตล์ unique, furniture ระดับ high-end
ถึงจะปล่อยได้
.
#B4 เป็นจุดตัดของ “บ้านหรู” กับ “บ้าน Super Luxury”
ในตลาดจริง
บ้านเช่าที่ราคา 80k–180k
คือกลุ่มที่ปล่อยเช่าได้เรื่อย ๆ
.
แต่พอขึ้นไปเกิน 200k
กลายเป็นบ้านไซส์ใหญ่ 300+ ตร.ม.
ที่ดินเริ่ม 100 ตร.วา+
ตกแต่งระดับ Hi-End
ห้องน้ำหินอ่อน, เฟอร์นิเจอร์นำเข้า, สระว่ายน้ำส่วนตัว
แต่ไม่ใช่ทุกคนต้องการสิ่งนี้
แม้จะมีเงินก็ตาม
.
.
.
#Q3 ตอนนี้ชาวต่างชาติแบบไหนบ้างที่ยังอยู่ในไทย
จากที่เก็บข้อมูลมา
กลุ่มต่างชาติที่ยังเช่าบ้านระดับ 200k+ ในไทยคือ
.
#C1 Expat ระดับผู้บริหาร
โดยเฉพาะจาก ญี่ปุ่น, เกาหลี, ฝรั่งเศส, เยอรมัน, อินเดีย
.
#C2 มาทำงานในไทยในบริษัท MNC
หรือโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม
เช่น อมตะ, อีสเทิร์นซีบอร์ด
.
#C3 พวกที่ส่งลูกเรียน ร.ร.อินเตอร์
อย่าง Bangkok Patana, ISB, NIST, RIS, Harrow, Shrewsbury, Wellington ฯลฯ
กลุ่มนี้ยังอยู่ต่อ
เพราะสัญญาจ้างเป็นแบบ 2–4 ปี
และลูกเข้าโรงเรียนไปแล้ว
.
ใครได้กลุ่ม C3 ไปยินดีด้วย
เพราะกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ไม่ค่อยย้ายที่อยู่
และได้รอเรื่องความชัดเจนเรื่อง Visa/Passport ไปพลางๆ
.
#C4 กลุ่มรัสเซีย-ยุโรปตะวันออก
ย้ายมาอยู่แบบ semi-permanent
เพื่อดูสถานการณ์สงคราม
และการเมืองในบ้านตัวเอง
รวมถึงการส่งลูกเรียนอินเตอร์
.
บางครอบครัวยังอยู่
แต่หลายครอบครัว
เริ่มย้ายไปประเทศอื่น
เช่น ตุรกี, UAE, เซอร์เบีย
.
เพราะเรื่องวีซ่าระยะยาว
และการเดินทางสะดวกกว่า
.
.
.
#Q4 คนที่ถือครองทรัพย์สินปล่อยเช่าระดับ 200k+ ขึ้นไป
จะต้องปรับตัวอย่างไร
ทำอย่างไรถึงจะทำให้บ้าน
ระดับ Ultra Luxury ปล่อยออกไปได้
เพราะถ้าผ่อนให้แบงค์ไปทุกเดือน
ต่อให้มั่งคั่งระดับไหน
ก็เอาขาสั่นได้เหมือนกัน
.
#D1 ปรับราคาลงแบบมีชั้นเชิง
บ้านระดับนี้ส่วนใหญ่มักเป็น segment niche
คนเช่าต้องการความ Premium
ไม่ใช่แค่พื้นที่
.
แนะนำให้ลดราคาเช่าชั่วคราว
ในเรท 10-20%
และเป็นการลด+บริการ upsell
เช่น ฟรีแม่บ้าน, ฟรีเน็ต, จัดสวน ฯลฯ
เพื่อเพิ่ม perceived value
โดยไม่กระทบภาพลักษณ์ราคามากเกินไป
.
#D2 เปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายจาก expat ระยะยาว เป็น short-term executive
ปรับกลยุทธ์มาเน้นปล่อยเช่าระยะสั้น (3–6 เดือน)
สำหรับผู้บริหารต่างชาติ
ที่เดินทางมาทำ project ชั่วคราว
.
กลุ่มนี้มักมี budget สูง
และต้องการความเป็นส่วนตัว
ในรูปแบบบ้านมากกว่าคอนโด
.
#D3 ปรับทรัพย์ให้รองรับ co-living หรือ serviced villa
บ้าน luxury ที่มีหลายห้องนอน
สามารถปรับโมเดลการใช้งานใหม่
เช่น ปล่อยเช่าทั้งหลัง
กับกลุ่ม expat family 2–3 ครอบครัว
ที่แชร์กัน
.
เพราะกลุ่มต่างชาติที่ยังอยู่ในประเทศ
และมีกำลังเช่าเพียงพอ
ตอนนี้เท่าที่พอมองเห็นได้คือกลุ่ม Digital Nomad
กลุ่มนี้ยังเป็นกลุ่มกำลังเช่าที่มีศักยภาพ
และเป็นช่องที่ owner
อยากจะดึงลูกค้ากลุ่มนี้มาเช่าทรัพย์สิน
ระดับ Ultra Luxury ได้
.
หรือใช้แพลตฟอร์มเช่าระยะกลาง/ยาว
เช่น Blueground, NomadX, SabbaticalHomes
แทน Airbnb
.
#D4 ขายบางหลังและกระจายความเสี่ยง
หากมีพอร์ตบ้านหลายหลัง
ที่ปล่อยเช่าระดับสูง
ควรพิจารณาขายบางหลัง
เพื่อนำเงินมาลงทุนในกลุ่มสินทรัพย์ให้เช่า
ที่มี demand จริง
เช่น คอนโด mid-end
หรือ townhome ย่านคนทำงาน
.
#D5 ถ้ายังเป็นบ้านเปล่า
เน้นทำ Signature interior style
หรือ Personal branding through decoration
(การสร้างแบรนด์ส่วนตัวผ่านการตกแต่ง)
.
บ้านระดับนี้มักขาย/เช่าผ่าน Network Agent
มากกว่าการลงประกาศทั่วไป
.
การตกแต่งที่ดูเป็นเอกลักษณ์เฉพาะ
ที่ยังคงคุม budget การตกแต่งอยู่ได้
.
ควรมีการทำ production ที่ดี
ภาพถ่ายสวย ข้อมูลครบ
และดูมืออาชีพเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมายระดับสูง
.
.
.
ทำเลในกลุ่มบ้าน Ultra Luxuy
ที่ยังพอหายใจหายคอได้
คือโซน สุขุมวิท, รามคำแหง, พระราม 9, บางนา
ถือว่าปลอดภัย
**กรุงเทพกรีฑาอย่ามโน**
.
เพราะ magnet หลักที่ต่างชาติเลือกที่จะอยู่
คงหนีไม่พ้นโรงเรียนนานาชาติระดับ top
สิ่งแวดล้อมดี ปลอดภัยและมี Community ต่างชาติ
.
.
.
#Q5 เมื่อไหร่กลุ่ม HNW จะกลับคืนมา
#E1 ผมมองว่าไม่ใช่เร็วๆนี้แน่ๆ
อาจจะต้องผ่านพ้นปีนี้-ต้นปีหน้าไปก่อน
แล้วค่อยมาดูกันอีกที
.
เพราะช่วงนั้น
หากเศรษฐกิจจีน-ยุโรปฟื้นตัว
และตลาดทุนโลกเริ่มนิ่ง
จะเริ่มเห็นคนกลับมา
วางแผน relocation อีกครั้ง
.
ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0FZZwoSkcmu9W2QcDxCRmeAxn3JLVCh2358JaB2sMkgUcUCxwZM6gC6UvrnXPW14Fl