จุดไหนเจ้าของไม่ควรเก็บค่าเสียหายจากผู้เช่า? เคลียร์แบบละเอียด!

เจาะลึก!!!

ตั้งแต่ฝ้ายันพื้น

จุดไหนบ้าง

ที่เจ้าของคอนโด

ไม่ควรเรียกเก็บค่าเสียหาย

จากผู้เช่า

.

ถ้าคุณคือเจ้าของคอนโด

หรือบ้านปล่อยเช่า

.

ช่วงคืนห้อง

อาจเป็นช่วงเวลาที่ตึงเครียดที่สุด

เดินตรวจไป

ใจเต้นไป

บางคนแทบจะเอาแว่นขยายส่องทุกมุม

.

แต่เดี๋ยวก่อน!!!!

ไม่ใช่ทุกอย่าง

ที่คุณจะสามารถเรียกเก็บค่าเสียหายได้

เพราะบางจุดคือการสึกหรอ

ตามอายุการใช้งานปกติ (normal wear & tear)

ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบเอง

.

วันนี้จะมาไล่กันตั้งแต่ฝ้าเพดานยันพื้นห้องกันเลยว่า

อะไรบ้างที่ไม่ควรไปฟาดค่าเสียหายกับผู้เช่า

.

.

.

ฝ้าเพดาน & ผนัง

สีซีดหรือสีจางลง

เป็นเรื่องปกติ

เพราะแสงแดด ความชื้น

และอายุการใช้งานทำให้สีซีดลงได้เอง

คราบฝุ่นบาง ๆ หรือคราบเขม่าจาง ๆ

อาจเกิดจากการทำอาหาร หรือการระบายอากาศไม่ดี

.

รอยตะปูหรือรอยแขวนเล็ก ๆ แบบมาตรฐาน

ถ้ามีระบุอยู่ในสัญญา

หรือได้รับการยินยอมจากเจ้าของ

อนุญาตให้แขวนกรอบรูปหรือชั้นเล็ก ๆ ได้

ถ้ารูเล็ก ๆ ไม่เกินมาตรฐาน

ไม่ควรคิดค่าเสียหาย

.

.

หน้าต่าง & กระจก

กระจกมีฝุ่นหรือคราบน้ำฝนบาง ๆ

เป็นเรื่องธรรมชาติ เพราะถ้าอยู่สูงหรือติดถนนฝุ่นเยอะ

.

เฟรมหน้าต่างหรือประตูเลื่อนฝืดเล็กน้อย

เกิดจากฝุ่นหรือการเสื่อมของราง ไม่ใช่ความผิดผู้เช่า

.

.

เคาน์เตอร์ครัว & ซิงก์

รอยขีดข่วนบาง ๆ บนเคาน์เตอร์

เกิดจากการใช้งานทั่วไป เช่น การหั่นของ หรือการวางของหนัก

.

ซิงก์มีคราบน้ำหรือรอยหินปูน

น้ำบ้านเราแข็ง มีตะกอนเยอะ เป็นเรื่องปกติ

.

.

ห้องน้ำ

คราบหินปูนในโถสุขภัณฑ์

ถ้าไม่ได้เสียหายหรือแตกหัก เป็นเรื่องการบำรุงรักษาปกติ

.

ก๊อกหรือฝักบัวหินปูนเกาะ

เจ้าของควรล้างหรือเปลี่ยนตามรอบ

.

.

เชื้อราบนฝ้าห้องน้ำ

อันนี้ขอขยายความเยอะหน่อย

เพราะเป็นเหตุที่เกิดข้อถกเถียงกันบ่อย

.

#สาเหตุหลักของเชื้อราบนฝ้าห้องน้ำ

ความชื้นสะสมสูง (ห้องน้ำคือแชมป์อันดับ 1 ของบ้าน)

การระบายอากาศไม่ดี (ไม่มีพัดลมดูดอากาศ หรือไม่มีหน้าต่าง)

การรั่วซึมจากท่อน้ำด้านบน (โดยเฉพาะคอนโด)

การออกแบบฝ้าที่ปิดมิดชิด ทำให้ระบายอากาศยาก

การใช้น้ำอุ่นหรืออบไอน้ำบ่อย ทำให้ไอน้ำลอยขึ้นไปฝ้า

.

ส่วนใหญ่แล้ว

เชื้อราจะเกิดเพราะโครงสร้าง

และการออกแบบของห้องน้ำเอง

ไม่มีพัดลมดูดอากาศ

หรือไม่มีช่องระบายอากาศ

โอกาสเกิดเชื้อราสูงมาก

และถือว่าเป็นการบำรุงรักษาส่วนโครงสร้าง

ที่เจ้าของต้องดูแล

ไม่ได้เกิดจาก “การใช้งานผิดวิธี” ของผู้เช่า

.

ผู้เช่ามีหน้าที่ดูแลความสะอาด

เช็ดผนังหรือฝ้าถึงระดับที่เอื้อมได้เท่านั้น

.

.

เฟอร์นิเจอร์ & ของตกแต่ง

สีเฟอร์จางลงหรือมีรอยถลอกเล็กน้อย

เป็นเรื่องปกติจากการนั่ง วางของ หรือโดนแสง

.

เบาะหรือโซฟาที่บุ๋มหรืออ่อนลง

ฟองน้ำและวัสดุภายในจะเสื่อมตามเวลา

.

ผ้าม่านซีดหรือหม่นลง

แสงแดดคือศัตรูตัวฉกาจของผ้าม่าน

.

.

หลอดไฟ

หลอดไฟขาดหรือเสื่อม

อายุการใช้งานของหลอดไฟมีจำกัด

.

.

พื้นห้อง

พื้นไม้/ลามิเนตมีรอยขีดเล็ก ๆ

จากการลากเก้าอี้หรือโต๊ะ ถือเป็น wear & tear

.

กระเบื้องมีรอยขนแมวหรือรอยจาง ๆ

เกิดจากการเดินทั่วไป ไม่ใช่การทำลาย

.

.

เครื่องปรับอากาศ

ลมไม่เย็นเท่าเดิม หรือเสียงดังขึ้น

เกิดจากการใช้งานต่อเนื่อง

และอายุของคอมเพรสเซอร์

.

ถ้าผู้เช่าล้างแอร์ตามรอบแล้ว ยังไม่เย็น แปลว่าอุปกรณ์เริ่มเสื่อมตามอายุ ไม่ควรโทษผู้เช่า

.

.

ตู้เย็น

มีเสียงดัง หรือความเย็นตกลงบ้าง

เกิดจากคอมเพรสเซอร์

หรือระบบทำความเย็นเสื่อมตามอายุการใช้งาน

.

ถ้าผู้เช่าใช้งานตามปกติ ไม่ควรเก็บค่าเสียหาย

.

.

ไมโครเวฟหรือเตาไฟฟ้า

กำลังไฟตกเล็กน้อย

แผงวงจรหรือขดลวดภายในเสื่อมสภาพตามอายุ

.

.

เครื่องซักผ้า

หมุนเสียงดัง หรือสั่นมากขึ้น

ลูกปืนหรือชิ้นส่วนกลไกเสื่อมตามการใช้งาน

.

ถ้าผู้เช่าใช้งานถูกวิธีและไม่ใส่น้ำหนักเกิน ก็ไม่ควรเรียกเก็บ

.

.

รีโมทแบตหมด หรือปุ่มกดยากขึ้น

ปกติถือเป็นการสึกหรอจากการใช้งาน

.

.

ไฟ LED บนเครื่องใช้ไฟฟ้าบางตัว

เริ่มติด ๆ ดับ ๆ

อายุการใช้งานหลอด LED จะเสื่อมเองตามเวลา

.

.

เครื่องดูดควันครัวดูดได้น้อยลง

ฟิลเตอร์เสื่อม หรือมอเตอร์อ่อนแรง ซึ่งต้องบำรุงรักษาตามรอบ

.

.

.

สุดท้ายและท้ายสุด

ขออธิบายเพิ่มเรื่องแอร์

เป็นเรื่องที่หลายคนเข้าใจคลาดเคลื่อน

.

แอร์เสียเพราะไม่เคยล้าง

จนท่อน้ำรั่ว

ขอแยกออกเป็น 2 ประเด็น

เพราะมีทั้งแบบ

เรียกเก็บได้

และเรียกเก็บไม่ได้

.

ก่อนอื่นต้องเข้าใจคำว่า

“หน้าที่ความรับผิดชอบ”

เวลาเช่าห้อง

ส่วนใหญ่การล้างแอร์

จะระบุไว้ในสัญญาชัดว่า

.

ผู้เช่าต้องล้างเองเป็นรอบ (เช่น ทุก 6 เดือน)

หรือเจ้าของจะเป็นคนจัดการให้ปีละครั้ง

.

แต่! ในความเป็นจริง

เจ้าของบางคน

หรือสัญญาของเอเจ้นท์

ไม่ได้ระบุรายละเอียดตรงนี้ชัดเจน

หรือไม่ได้ติดตาม เช่น

.

ไม่แจ้งรอบการล้าง

ไม่ออกใบเตือน

ไม่รวมใน service list

.

ดังนั้น

ถ้าไม่มีข้อกำหนดในสัญญา

หรือไม่ได้แจ้งผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

การปล่อยให้แอร์ไม่ได้รับการบำรุงรักษา

เป็นความรับผิดชอบหลักของ "เจ้าของ"

เพราะถือเป็นการดูแลเชิงป้องกัน

(preventive maintenance)

.

ท่อน้ำรั่วเกิดจากอะไร?

เวลาล้างแอร์

จะมีการทำความสะอาดท่อระบายน้ำ (drain pipe)

ถ้าปล่อยไว้นาน

ตะกอนหรือฝุ่นจะอุดตัน

น้ำเอ่อล้น

รั่วหยดลงมาในห้อง หรือทะลัก

.

ซึ่งสาเหตุหลักคือ

การไม่บำรุงรักษาตามรอบ

ไม่ใช่การใช้งานผิดวิธี

.

หลักการตามสากล (Fair wear & tear)

ในหลายประเทศ

รวมถึงมาตรฐานการปล่อยเช่าทั่วไป

จะระบุว่า

.

"การดูแลบำรุงรักษาระบบหลัก (เช่น แอร์, ระบบท่อ, ระบบไฟฟ้า)

เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า

เว้นแต่เกิดจากการจงใจทำลาย

หรือใช้งานผิดวิธี

.

ถ้าแอร์เสียจากความสกปรกเพราะไม่ได้ล้าง

ถือเป็นความเสื่อมจากการใช้งานทั่วไป

และการบำรุงรักษา

เป็นสิ่งที่เจ้าของต้องดูแล“

.

ดังนั้นการจะเรียกเก็บค่าเสียหายได้

ก็ต่อเมื่อมีการระบุชัดในสัญญาว่า

ผู้เช่าต้องล้างแอร์ทุก 6 เดือน

มีหลักฐานแจ้งเตือน

ผู้เช่าไม่ทำตามจริง

.

กรณีนี้ เรียกเก็บค่าเสียหายได้

เพราะผู้เช่าผิดข้อสัญญาชัดเจน

.

สรุปง่าย ๆ

ไม่มีข้อกำหนดในสัญญา + เจ้าของไม่ได้เตือน = ไม่ควรเก็บ

มีข้อกำหนดชัดเจน + ผู้เช่าไม่ทำ = เรียกเก็บได้

.

#บทความหน้า

เดี๋ยวมาต่อกันเรื่อง

แล้วแบบไหน

ที่สามารถเรียกค่าเสียหาย

กับผู้เช่าได้บ้าง
.
ร่วมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid05qcCzsJSgBkX9XzH9oGQzs61WaMJF82AUq7sSWjTyCbn96JkYZRu7kx7Y6umdQP9l