คำตอบเรื่องค่าส่วนกลาง คำถามยอดฮิตต้นปี 2565

สรุปครบ จ่ายไม่จ่ายได้ไหม นิติทำอะไรได้บ้าง พร้อมคำตอบ Q&A ครบถ้วน

พอเริ่มต้นปีใหม่

คำถามอันดับ 1 ที่มีคนมาถามถึงมากที่สุดคือ

"เราไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้มั้ยครับ/คะ"

"ถ้าเราไม่จ่าย นิติสามารถทำอะไรเราได้และไม่ได้บ้างครับ/คะ"

ดูมีปัญหาการเงินกันตั้งแต่ต้นปีนะฮะ

แต่โอเค....มีคำตอบให้

มาเริ่มกันก่อนที่....ค่าส่วนกลางคืออะไร

ค่าส่วนกลางคือ

เงินที่ส่วนของนิติบุคคลห้องชุด

หรือนิติบุคคลโครงการ

เรียกเก็บจากเจ้าของร่วม/ลูกบ้าน

เพื่อนำมาบำรุง ดูแลโครงการที่นิติดูแลอยู่นั้น

ค่าน้ำ / ค่าไฟ / ค่าซ่อมบำรุง / ค่าเก็บขยะ / ค่าจ้าง รปภ,แม่บ้าน หรือพนักงานต่างๆ

ให้มีความสงบสุข, สะอาดและเรียบร้อย

ซึ่งการนำเงินมาใช้สอยนั้น

แตกต่างกันไปตามแต่ลักษณะโครงการ

ไม่ได้มีการกำหนดสัดส่วนขั้นต่ำ

ในเรื่องของการจัดเก็บค่าส่วนกลาง

ส่วนใหญ่ลูกบ้านไหนที่มีสัดส่วนการถือครองที่มาก

ก็จะแบกภาระการรับผิดชอบที่มากขึ้น

ตามสัดส่วนของการถือครอง

โดยวิธีการเรียกเก็บจะเป็นสัดส่วน

กี่บาทต่อตร.วา. กี่บาทต่อตร.ม.

สมมติว่ามีบ้านเนื้อที่ 100ตร.วา

และการเก็บค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตรวา

วิธีการคิดคือ จำนวนพื้นที่ที่ถือครอง x ค่าส่วนกลาง x เดือน

จะได้เป็น 100 x 30 x 12 = 36,000 บาท/ปี

(ถ้าจะคิดต่อเดือนไม่ต้องคูณ 12)

ซึ่งการกำหนดว่า 6 เดือนจ่ายทีหรือ 12เดือนจ่ายทีนั้น

ขึ้นอยู่กับวาระมติประชุมลูกบ้านของโครงนั้นๆ

และทุกๆปี

ทางนิติฯจะต้องทำบัญชีรายรับรายจ่ายและงบบัญชี

และติดประกาศเพื่อแสดงให้กับลูกบ้านได้รับรู้

ว่านำเงินไปใช้จ่ายหรือดำเนินการอะไรบ้าง

ถ้าไม่ทำ จะมีความผิดและมีโทษปรับ

ซึ่งหน่วยงานที่มาทำหน้าที่ในการดูแลค่าปรับ

คือเจ้าหน้าที่สืบสวน

(ส่วนนิติบุคคลหมู่บ้านไม่บังคับติด)

จะซื้อโครงการไหน

แนะนำให้ดูรายรับรายจ่ายของนิติด้วย

ถ้าติดลบเยอะๆ

ให้ระวังไว้ก่อนว่าโครงการนี้

จะมีปัญหาซุกใต้พรมอยู่เยอะ

รวมคำถามที่เคยถูกถาม

Q1: โครงการที่ไม่มีนิติบุคคล ถือผิดกฎหมายมั้ย

A1 : มันเป็นข้อกำหนดตั้งแต่ตอนจดตัวอาคาร

ในข้อบังคับการจัดการ

จะต้องมีการกำหนดการจัดตั้งนิติตั้งแต่ตอนนั้นแล้ว

ถ้าไม่มีนิติฯก็น่าจะเป็นตั้งแต่การจดตัวอาคารว่าไม่ต้องมี

Q2 : ตัวเลขของการเรียกเก็บจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับอะไร และมาจากไหน

A2 : จำนวนการเรียกเก็บ

จะเรียกเก็บตามจำนวนยูนิตในโครงการนั้นๆ

ถ้าจำนวนยูนิตมีจำนวนมาก

เฉลี่ยต่อยูนิตจะไม่แพง

แต่ถ้าจำนวนยูนิตน้อย

การถังเฉลี่ยก็จะสูงขึ้น

และตัวเลขของการเรียกเก็บ xx บาท ต่อพื้นที่นั้นๆ

มาจากชั้นการจดทะเบียนจากผู้บริหารโครงการ

(ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงทีหลังได้)

Q3 : ตามกฎหมายมีระบุมั้ยว่าเรียกเก็บค่าส่วนกลางได้ต่ำสุด-สูงสุดกี่บาท / พื้นที่

A3 : ไม่มี เพราะแต่ละโครงการมีลักษณะที่แตกต่างกัน

Q4 : ไม่ได้อยู่บ้าน ไม่ได้ใช้ส่วนกลางเลย ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้มั้ย

A4 : ไม่ได้เว้ยยย!!!

Q5 : ถ้าเห็นว่านิติเอาเงินไปใช้ในทางมิชอบ ต้องไปร้องเรียนหน่วยงานไหน

A5 : สคบ.

Q6 : ถ้าลูกบ้านค้างจ่ายค่าส่วนกลาง นิติมีสิทธิ์คิดดอกเบี้ยการจ่ายล่าช้าตามที่นิติที่แจ้งจริงมั้ย

A6 : มีสิทธิ์

Q7 : ถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติแจ้งว่าจะทำการตัดน้ำ ตัดไฟ ยกเลิกคีย์การ์ด ยกเลิกบัตรผ่านเข้า-ออกโครงการ ไม่ให้ใช้ลิฟต์ ห้ามใช้พื้นที่ส่วนกลาง ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ล็อคล้อ ตรงนี้ทำได้มั้ย

A7 : นิติทำไม่ได้

ต้องใช้สิทธิในการติดตามทางศาลเท่านั้น

เพราะ "ค่าส่วนกลาง"

เป็นหนี้ที่เกิดจากกฎหมายเฉพาะ

ไม่ใช่เกิดจากสัญญาระหว่างกัน

ไม่ใช่แบบค่าสมาชิกฟิตเนส

หรือค่าโทรศัพท์มือถือ

ที่มีสัญญาระหว่างกัน

หากค้างชำระ

สามารถระงับการให้บริการได้

ส่วนถนนที่จะใช้เข้าไปที่บ้านตัวเอง

ทางกฏหมายจะเรียกว่าเป็นทางภาระจำยอม

ซึ่งสามารถใช้เพื่อเข้าบ้านตัวเองได้เหมือนเดิม

(แต่ถ้ามีการเรียก จนท./พนง. อื่นๆ

เข้ามาทำประโยชน์ในบ้านตัวเอง

เช่น ติดอินเตอร์เนต ติดแก๊ส

จนท./พนง.เหล่านั้นไม่สามารถเข้าไปได้)

Q8 : คดีการติดตามค่าส่วนกลางได้ มีอายุความกี่ปี

A8 : 5 ปี หรือปล่อยให้ เจ้าของร่วม/ลูกบ้าน ค้างค่าส่วนกลางเกินกว่า 5 ปี บางที 7 ปี หรือ 10 ปีบ้าง

ซึ่งในกรณีแบบนี้ สามารถเรียกย้อนหลังได้เพียง 5 ปี

Q9 : เรามาซื้อบ้านอยู่แล้วเพิ่งทราบว่าเจ้าของเดิมค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติจะมาเรียกจากเราได้มั้ย

A9 : เคสนี้มักเกิดกับโครงการหมู่บ้านจัดสรร

ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ใบปลอดหนี้เหมือนอาคารชุด

นิติบุคคลต้องเรียกเก็บจากเจ้าของเดิม

เจ้าของใหม่ไม่มีหน้าที่ต้องชำระเงินส่วนนี้

Q10 : ใบปลอดหนี้คืออะไร

A10 : ใบปลอดหนี้คือหนังสือที่นิติออกมาให้กับลูกบ้าน

ว่าไม่มีค่าค้างชำระใดๆกับทางนิติ

ถ้าไม่มีใบปลอดหนี้

ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

ในส่วนของโครงการหมู่บ้านจัดสรร

ที่ไม่บังคับการออกใบปลอดหนี้

แต่ถ้าทราบว่ามีการค้างชำระของลูกบ้าน

มากกว่า 6 เดือน

ให้แจ้งผู้จัดการนิติ

ไปแจ้งกับกรมที่ดินให้ระงับ (อายัติ)

การทำธุรกรรมใดๆทั้งหมด

(ถ้าค้าง 3 เดือนระงับการใช้ประโยชน์ได้)

Q11 : ถ้าโครงการยังมียูนิตที่ยังขายไม่หมด เวลามีเรียกเก็บค่าส่วนกลาง สัดส่วนพื้นที่ที่ยังเหลือใคร เป็นคนจ่ายค่าส่วนกลาง?

A11 : Developer เป็นคนจ่าย

Q12 :ขอบเขตของทรัพย์ส่วนกลางมีอะไรบ้าง

A12 : ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด (ตย. สนามหญ้า บริเวณที่ปลูกต้นไม้)

(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. ลานจอดรถ ที่จัดสวนไม้ดอกตกแต่ง)

(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด (ตย. เสา หลังคา ดาดฟ้า)

(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. อาคารโรงเก็บรถ ระเบียง บันได ทางเดิน)

(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ, รถรับส่งโครงการ)

(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด (ตย. ห้องสมุด, สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น)

(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. ลิฟท์, เก้าอี้รับแขก โซฟา, โคมระย้า, ถังขยะ)

( สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8 )

(9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1) (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8 )

(10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8 )

(11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8 )

(อ้างอิงจากกฏหมายอาคารชุด – หลักกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522

และ พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่เกี่ยวข้อง

พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 15 )

Q13 : ช่วงนี้หมูแพง นิติช่วยอะไรลูกบ้านได้มั้ย

A13 : ให้ไปถามแฟน เพราะถึงแม้ว่า หมูแพง ไข่แพง ผักแพง แต่แฟนถูกเสมอ